En introduktion till FHA 203 (k) Lån

Är du intresserad av att köpa en fixer-övre, men har inte pengar att bygga om det? Eller kanske har du sparat pengar för ombyggnad, och du har hittat ett hus som du älskar, men din långivare tillåter inte att du köper det eftersom huset inte anses vara beboeligt utan toaletter. Det finns alltid fastigheter på marknaden som inte upprätthölls av tidigare ägare med kontanter, behandlades dåligt av hyresgäster eller avsiktligt skräp av formareägare som uteslutits. Bör det inte finnas ett sätt för någon som du att fixa upp dessa grannar i ögonen och återuppliva dem?

En gåva från regeringen

Det finns ett sätt att köpa en fixer-övre, och den kommer till dig av den federala regeringen. Federal Housing Administration: s rehabiliteringsprodukt, lånet FHA 203 (k), var utformat för individer som vill rehabilitera eller reparera ett skadat hem så att de kan bo i det som sin primära bostad. Dessa lån stöds av regeringen för att uppmuntra långivare att erbjuda vad som annars skulle kunna betraktas som en riskfylld låneprodukt. På grund av riskerna och kostnaderna hanteras rehabiliteringsprojekt normalt av professionella fastighetsinvesterare som kan köpa fastigheter med kontanter och därför inte behöver någon bank för att godkänna fastighetens skick.

Den här artikeln kommer att beskriva hur mycket pengar du behöver spara, de två olika typerna av 203 (k) lån, berättigade fastigheter, berättigade reparationer och mer - kort sagt, vad du behöver veta för att se om den här typen av lån är rätt för du. (För bakgrundsläsning, se: Försäkringslån för Federal Housing Authority (FHA) .)

Hur mycket pengar du behöver

Lånet FHA 203 (k) låter dig inkludera de pengar som behövs för reparationer och relaterade utgifter (material och arbetskraft) i lånet. Om du ville köpa ett hem där köket hade rivits ut kan du inkludera priset på nya skåp, bänkskivor, golv, kyl, spis, ugn, mikrovågsugn, diskbänk, diskmaskin, skräpavfall och kostnaden i lånet att utforma, tillåta och installera allt. Lånet kan också inkludera en beredskapsreserv på 10-20% för utgifter utöver dina reparationsberäkningar. Du kan också få intäktsbetalningar på upp till sex månader som ingår för att täcka inteckningen medan du renoverar huset så att du inte behöver göra en dubbel bostadsbetalning.

Typer av 203 (k) Inteckningar

Det finns två typer av FHA 203 (k) inteckningar: vanliga och strömlinjeformade (även kallad "modifierad"). Vanlig är för egenskaper som behöver strukturella reparationer; strömlinjeformat är för dem som bara behöver icke-strukturella reparationer. Endera kan användas för köp eller refinansiering.

För det vanliga 203 (k) köplånet baseras det maximala inteckningsbeloppet på det lägsta värdet på fastigheten plus rehab-kostnader eller 110% av fastighetens förväntade värde efter rehabilitering. Detta innebär att du inte vill köpa ett hus med ett värde på 150 000 $ om det behövdes $ 25 000 i reparationer om du inte hade extra $ 10 000 kontant eftersom det mest du kan låna skulle vara $ 165 000 (110% av 150 000 $). Det strömlinjeformade lånet gör det möjligt för husköpare att lägga till högst $ 35 000 till inköpspriset för att betala för förbättringar. (För mer information, se: Inteckningar: Hur mycket kan du ha råd? )

Naturligtvis har du i alla fall inkomsterna för att stödja inteckning - du kan inte bara ta ett lån för ett visst belopp eftersom huset garanterar det.

Godkända egenskaper

FHA 203 (k) lån är avsedda för ägare och inte investerare. Följande typer av fastigheter är berättigade:

• Enfamiljshus till fyrafamiljshus
• Befintlig konstruktion som har slutförts i minst ett år
• Nedbrytningar, så länge en del av den befintliga grunden kvarstår
• Ett befintligt hus som flyttas till en ny grund
• Bostadsdelen av en blandad (kommersiell / bostäder) fastighet
• FHA-godkända lägenheter

Med ett så stort utbud av kvalificerade fastigheter kan nästan vem som helst hitta rätt egendom som kommer att kvalificera sig för ett lån på 203 (k).

Finansieringsvillkor och tillåtna rehabiliterings- och reparationsutgifter

Oavsett vilket arbete du kanske tror att huset behöver, har långivaren och FHA sina egna krav som du också måste uppfylla. Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling (HUD) "kräver att fastigheter som finansieras enligt detta program uppfyller vissa grundläggande energieffektivitet och strukturella standarder" för att "uppfylla HUD: s minsta fastighetsstandarder (24 CFR 200.926d och / eller HUD-handbok 4905.1) och alla lokala koder och förordningar. "

Energieffektivitetsstandarderna inkluderar tätning, isolering och ventilation samt användning av uppvärmnings- och luftkonditioneringssystem i rätt storlek för hemmet. Hemmet måste också ha rökdetektorer intill varje sovplats.

Du kanske blir förvånad över de många hemreparationer och förbättringar som kan finansieras med lånet 203 (k). Dessa inkluderar, men är inte begränsade till, följande:

• målning
• rumtillägg
• däck
• uteplatser
• platsgradering och dränering
• ombyggnad av badrum
• kök ombyggnad, inklusive apparater
• efterbehandling av vinden eller källaren
• strukturella förändringar och reparationer
• lägga till eller minska antalet enheter i en bostad (t.ex. en familj till duplex)
• ny sidospår
• andra historia tillägg
• eliminering av blybaserade färgproblem
• värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem (HVAC)
• VVS
• takläggning
• golv
• energibesparing
• tillgänglighet för funktionshindrade

FHA tillåter inte "lyxvaror" som tennisbanor, simbassänger, badtunnor och grillgrop finansieras med ett lån på 203 (k), men vissa objekt som du kanske betraktar som lyx, till exempel bubbelbadkar, är faktiskt tillåtet. Prata med din långivare om de specifika förbättringar du vill göra för att se vad du kan finansiera.

Slutför Rehab

När du har slutfört köpet och hemmet är ditt, kan du starta reparationer och ombyggnad. FHA kräver att alla reparationer ska genomföras inom sex månader, även om långivare kan kräva en kortare tidsram.

Du börjar göra betalningslån direkt som du gör på alla hem. När allt kommer omkring äger du det - det spelar ingen roll om du inte bor i det ännu. Men som tidigare nämnts kan du finansiera dina första lånebetalningar.

Rehab- och reparationspengarna placeras på ett spärrkonto och släpps när arbetet är klart och inspekterat för att säkerställa HUD-godkännande. HUD måste också godkänna den färdiga produkten när allt arbete har slutförts.

Problem att undvika

Många långivare gör inte FHA 203 (k) -lån, vare sig de inte vet hur eller inte vill göra det extra pappersarbetet. Att arbeta med en långivare som inte har erfarenhet av FHA 203 (k) lån är något du bör undvika - processen är tillräckligt komplex. Ge dig inte huvudvärk genom att arbeta med någon som inte vet vad de gör.

Se också till att du inte investerar för mycket i hemmet - spendera inte så mycket på reparationer och förbättringar att du inte kommer att kunna ersätta dina kostnader om du säljer huset en dag. Titta på de genomsnittliga försäljningspriserna för flyttfärdiga hem i ditt område och försök att sätta ditt hem inom detta intervall. Du vill inte äga ett hem på 300 000 dollar i ett område med 200 000 dollar för de flesta som har råd med ett 300 000 dollar hem vill bo i ett trevligare område där alla bostäder är jämförbara.

nackdelar

FHA 203 (k) -lån har en längre stängningsperiod än andra typer av lån. De tar vanligtvis 60 till 90 dagar att stänga, jämfört med 30 till 45 dagar som är vanliga för andra lån, inklusive vanliga FHA-lån. Om du har bråttom att flytta är 203 (k) lånet inte produkten för dig. Du kan också förvänta dig att betala en högre ränta på grund av den ökade risken som är förknippad med bostadslån. (För mer, kolla in inteckningspoäng - vad är poängen? )

Dessa lån är också mer arbete för långivare och kräver specialiserad lånekunskap, så det kan vara svårare att hitta en långivare som kommer att fungera med dig. Ansöknings- och renoveringsprocesserna är mycket arbete för husägare, och det finns massor av byråkrati. Vissa låntagare har rapporterat förseningar i att få sina rehabiliteringsmedel, vilket ger ytterligare stress för processen.

Poängen

Även om det kan vara mer arbete att hitta en långivare som lånar FHA 203 (k) och att slutföra både ansöknings- och renoveringsprocesserna, kan den extra ansträngningen lönas. Denna låneprodukt kan göra det möjligt för dig att köpa det perfekta huset som bara behöver lite renovering för att vara livligt igen. Det kan också göra det möjligt för dig att göra språnget från att hyra till hemägande, eftersom det kan finnas en fixer-övre där ute i ditt prisklass när det inte finns några flyttfärdiga hem du har råd med. (För mer, se Är du redo att köpa ett hus? )