Insatser och outs av säljarfinansierade fastighetserbjudanden

När det gäller finansiering av bostadsfastigheter följer de flesta transaktioner en väl sliten process. Säljaren hittar en villig köpare med den erforderliga inkomsten, anställningens historik och kreditpoäng för att kvalificera sig för en inteckning, och en utlåningsinstitution ställer in pengar för att finansiera affären.

Men vad händer om traditionell finansiering inte är tillgänglig och köpare och säljare fortfarande vill fortsätta privat med försäljningen? Ange vad som kallas säljarfinansiering. Som termen antyder finansierar den som säljer huset köpet istället för att banken ställer en inteckning till köparen.

Ins och outs of Seller-Financed Real Estate Deals

Vad är gynnsamt om säljarfinansiering

Detta alternativ till traditionell finansiering är ett användbart alternativ ibland eller på platser där det är svårt att få lån. Under så snäva förhållanden tillåter säljarfinansiering köpare tillgång till en alternativ kreditform. Säljare kan i sin tur trycka på en befolkning av köpare som inte nödvändigtvis är berättigade till en traditionell inteckning. Och eftersom säljaren finansierar försäljningen kan fastigheten få ett högre försäljningspris.

En bank är inte direkt involverad i en säljfinansierad försäljning; köpare och säljare gör själva arrangemangen. De upprättar en skuldebrev med räntesats, schema för betalningar från köpare till säljare och konsekvenserna om köparen skulle ha fallet på dessa skyldigheter. Till skillnad från en försäljning som involverar en inteckning finns det ingen överföring av huvudstaden från köpare till säljare, utan bara ett avtal om återbetalning av beloppet över tid.

Med bara två huvudaktörer involverade kan ägarfinansiering vara snabbare och billigare än att sälja ett hem på vanligt sätt. Willie Kathryn Suggs, huvudmäklaren och ägaren av den Harlem-baserade fastighetsmäklaren som bär hennes namn, säger att när säljaren finansierar försäljningen "stängs affären snabbare, eftersom det inte finns någon väntan på banklånsföraren, försäkringsgivaren och juridisk avdelning för att rensa filen. " Suggs noterar också att "köpare älskar [säljarfinansiering] eftersom de kan komma i hemmet för mindre pengar."

Stängningskostnaderna är verkligen lägre för en säljfinansierad försäljning. Utan att en bank deltar, undviker transaktionen kostnaden för inteckning eller rabattpunkter, liksom ursprungsavgifter och en mängd andra avgifter som långivarna rutinmässigt nivåer under finansieringsprocessen. Det finns också större flexibilitet, åtminstone uppenbart, när det gäller låneavgifterna, från den erforderliga betalningen till räntan till avtalets löptid.

Säljarens finansiering löper vanligtvis endast på en ganska kort sikt, såsom fem år, med en ballongbetalning som förfaller i slutet av den perioden. Teorin - eller åtminstone hoppet - är att köparen så småningom kommer att återfinansiera den betalningen med en traditionell långivare, beväpnad med förbättrad kreditvärdighet och ha samlat lite kapital i hemmet.

Vad köpare behöver veta

För alla potentiella fördelar med säljarfinansiering kommer transaktioner som använder den risker och verklighet för båda parter. Här är vad köpare bör överväga innan de slutför en säljfinansierad affär.

Förvänta dig inte bättre villkor än med en inteckning. Eftersom villkoren för ett säljfinansierat avtal hamnar ut möter flexibilitet ofta verkligheten. Säljaren smälter sina ekonomiska behov och risker, inklusive möjligheten att köparen kommer att förlåta lånet, med möjlighet till en potentiellt dyr och rörig utkastningsprocess.

Resultatet kan vara nykter för köparen. Det är till exempel möjligt att du kommer att få en mer gynnsam ränta än bankerna erbjuder, men det är mer troligt att du betalar mer, kanske flera procentenheter över den rådande räntan. Och du måste förmodligen tillhandahålla en utbetalning som är jämförbar i storlek med en typisk inteckning - det vill säga 10% eller mer av fastighetens värde.

Du kan behöva sälja dig själv till säljaren. Det är smart att vara transparent och okomplicerad om orsakerna till att du inte kvalificerade sig för en traditionell inteckning. En del av den informationen kan komma ändå när säljaren kontrollerar din kredithistorik och andra bakgrundsuppgifter, inklusive din anställning, tillgångar, ekonomiska fordringar och referenser.

Men se också till att du påpekar eventuella begränsningar för din förmåga att låna som kanske inte dyker upp under säljarens due diligence. Todd Huettner, en hypoteksmäklare och presidenten för Denver-baserade Huettner Capital, påpekar att även en potentiell köpare som har god kredit och en rejäl utbetalning till hands kanske nyligen har startat en ny verksamhet, och därför inte kan kvalificera sig för en lån upp till två år.

Var beredd att föreslå säljarfinansiering. Hemägare som erbjuder säljarfinansiering tillkännager ofta öppet det faktum i hopp om att locka till sig köpare som inte är berättigade till inteckningar. Men om du inte ser något om säljarfinansiering skadar det inte att fråga om det, säger hypoteksmäklaren Todd Huettner.

När du gör det, säger han, föreslå alternativet så tydligt du kan. I stället för att fråga om ägarfinansiering är ett alternativ rekommenderar Huettner att köpare lägger fram ett specifikt förslag. "Till exempel, " Mitt erbjudande är fullt pris med 20% nere, säljarfinansiering för $ 350 000 till 6%, amorteras under 30 år med en femårs ballong ensam. Om jag inte refinansierar om två till tre år kommer jag att höja skattesatsen till 7% under fyra och fem år. "

Bekräfta att säljaren är gratis att finansiera försäljningen. Säljarfinansiering är enklast när säljaren äger fastigheten direkt; en inteckning som hålls på fastigheten introducerar extra komplikationer. Att betala för en titelsökning på fastigheten kommer att bekräfta att den beskrivs korrekt i gärningen och är fri från en inteckning eller skatteskuld.

Enligt Jason Burkholder, en mäklare, försäljningschef och fastighetsmäklare med Weichert, fastighetsmäklare i Lancaster, Pa., "De flesta inteckningar har en klausul om" för försäljning "som förbjuder säljaren att sälja hemmet utan att betala av inteckning. Så om en säljare gör ägarfinansiering och hypoteksföretaget får reda på det kommer det att överväga bostaden "såld" och kräva omedelbar betalning av skulden i sin helhet, vilket gör att långivaren kan avskärma. "

Vad säljare behöver veta

Tänk på dessa tips och verkligheter om du funderar på att finansiera försäljningen av ett hem.

Du behöver inte nödvändigtvis finansiera försäljningen länge. Som säljare kan du när som helst sälja skuldebrev till en investerare eller långivare, till vilken köparen sedan skickar betalningarna. Enligt Robin Daniels, en fastighetsinvesterare och hyresvärd i Central Florida, "Många säljare är rädda för att sälja med ägarfinansiering men vet inte att anteckningen de har är något som kan säljas till någon annan. Det kan hända samma dag som stängning så får säljaren kontanter direkt. "

Med andra ord behöver säljare inte ha kontanter, och de behöver inte heller bli långivare. Var dock medveten om att du troligen måste acceptera mindre än hela värdet på sedeln för att sälja den och därmed minska din avkastning på fastigheten. Lånepapper för fastigheter säljer vanligtvis för 65 till 90% av sitt nominella värde, enligt Amerinotexchange, ett företag som specialiserat sig på finansiering på sekundärmarknaden.

Gör säljarfinansiering till en del av din pitch för att sälja fastigheten. Eftersom säljaren finansiering är relativt sällsynt, främja det faktum att du erbjuder det, börjar med fastigheten notering. Att lägga till orden "tillgänglig säljfinansiering" i texten kommer att varna potentiella köpare och deras ombud om att alternativet finns på bordet.

När potentiella köpare tittar på ditt hem, ge mer information om finansieringsarrangemangen. Förbered ett informationsblad som beskriver finansieringsvillkoren, tillsammans med en allmän förklaring av vad säljarfinansiering är, eftersom många köpare inte känner till det.
Sök skatterådgivning och överväg hjälp med att betala lån.

Eftersom säljarfinansierade erbjudanden kan utgöra skattekomplikationer, engagera en finansiell planerare eller skatteexperter som en del av ditt team för försäljningen. Om du inte är erfaren och bekväm som långivare kan du överväga att anställa ett lån som servar ett lån för att samla in månatliga betalningar, utfärda uttalanden och utföra de andra sysslor som är involverade i att hantera ett lån.

Poängen

Så ovanligt och obekant det är för de flesta kan säljfinansiering vara ett användbart alternativ på utmanande fastighetsmarknader. Arrangemanget utlöser emellertid vissa speciella risker för köpare och säljare, och det är klokt att engagera professionell hjälp för att mildra dessa och låta processen gå smurt.
Båda parter bör anställa en advokat eller fastighetsmäklare för att skriva och granska försäljningsavtalet och skuldebrev, tillsammans med relaterade uppgifter. Försök hitta yrkesverksamma som har erfarenhet av säljfinansierade hemtransaktioner - och upplevt där du bor, om möjligt, eftersom vissa relevanta regler (som de som styr ballongbetalningar) varierar beroende på jurisdiktion.
Professionals kan också hjälpa köpare och säljare att besluta om det avtal som bäst passar dem och omständigheterna vid försäljningen. Om det inte är ett säljfinansierat avtal, påpekar fastighetsinvesteraren Don Tepper från Solutions 3D LLC att "det finns faktiskt dussintals andra sätt att köpa" annat än ett traditionellt inteckningsarrangemang. Dessa arrangemang, påpekar Tepper, inkluderar hyresavtal -option, hyresköp, markkontrakt, avtal om gärning, delning av kapital och inlåning av inteckningar. "De flesta köpare och de flesta fastighetsmäklare vet inte hur något av dessa fungerar, " säger han.