Att köpa ett andra hem att hyra

Det finns ekonomiska fördelar med att investera i hyresfastigheter, men det finns också risker - hyresgäster som inte betalar sin hyra och huvudvärk att vara hyresvärd. Du måste väga skatter, uppskattning av fastigheter, inteckningskostnader och underhållskostnader, och din önskan att vara hyresvärd när du bestämmer om att äga en hyra är ett klokt ekonomiskt drag.

Tänk på skattefördelarna

Du kan dra av ränta, skatter, försäkringar och andra utgifter mot fastighetens inkomst och vanligtvis dra av förluster mot dina andra inkomster. Du kan också dra avskrivningar från dina skatter. Avdraget är i grunden en ersättning för slitage under 27, 5 år från 26 januari 2019. Du kan sälja en hyresfastighet och rulla intäkterna till annan hyresfastighet utan att betala kapitalvinstskatt. (För relaterad läsning, se "Skattelättnader för andra husägare")

Glöm inte att du kommer att vara en hyresvärd

Din hyresfastighet är ett företag som kräver tid och energi. Du måste hålla dig uppdaterad om hyreslagar och lagligen krävas för att hålla en säker och beboelig egendom för dina hyresgäster. Kom ihåg att en hyresgäst som betalar högsta dollar har rätt att förvänta sig ett nära-omedelbart svar på alla problem, stora eller små. Hyresgäster som vet att de betalar lite under marknad tenderar att vara lite mindre krävande. Det hjälper om du själv kan göra mindre reparationer. Du måste också samla hyror och hantera kriminella hyresgäster.

Om utsikterna för att hantera dina egna hyror är skrämmande, be din fastighetsmäklare om en hänvisning till en fastighetsförvaltare eller vårdare eller göra en online-sökning. Tänk bara på att anställa en fastighetsförvaltare kommer att äta dina avkastningar.

Gör dina läxor för fastigheter

Spendera så mycket, om inte mer, tid på att undersöka hyresfastigheter som du skulle köpa en plats att bo i. Du måste känna till marknadsspecifikationer, regleringsregler och trender för både uthyrning och försäljning av hem på den plats du överväger. Titta på skolor, transport, fritidsresurser, shopping och vad hyresgäster i området förväntar sig i en hyra. Att köpa en avskärmning kan vara ett alternativ eftersom den utestängande banken vanligtvis vill återhämta inteckningsbalansen och kommer att sälja fastigheten till mindre än marknadsvärdet.

Du vill att din fastighet ska vara attraktiv för hyresgäster. Leta efter en fastighet med vattnet eller nära ett universitetsområde eller en lokal skolzon. Ett äldre hus i ett stabilt samhälle eller ett i en stadsdel som återupplivas kan också vara bra alternativ. Om du köper en hyresfastighet på en ny golfbana bör du vara uppmärksam på "golfbana-syndromet." Om nyare och finare golfbostadshus byggs i samma allmänna område kan din fastighet vara daterad på några år vilket kommer att pressa priset.

Försök inte att köra numren

Använd smarttelefonappar eller räknaren online för att analysera dina månatliga bostadskostnader. En kalkylator bör låta dig ange inköpspris, utbetalning, skatter, försäkringar och räntesats för hypotekslån. Inteckningsräntorna på hyresfastigheter är vanligtvis högre än för ett primärt hem.

Även faktor i underhåll och reparationer. En bra tumregel är ungefär 1% av inköpspriset per år, så en fastighet på 300 000 dollar skulle kosta ungefär 3 000 dollar per år att upprätthålla. Du kan dock öka andelen till 1, 5% eller 2% om fastigheten är äldre. Ett annat sätt att beräkna reparationer och underhåll är att följa det som ibland kallas "kvadratfotregeln", vilket föreslår att husägare budgeterar 1 dollar per kvadratfot per år. Om till exempel din hyresbostad är 1 800 kvadratmeter tittar du på 1 800 dollar per år för reparations- och underhållskostnader.

Tips för den blivande hyresvärden

Ett verkligt exempel

Här är ett exempel på beräknade inkomster: Säg att du hyr ett 300.000 $ hem för $ 2000 per månad. 20% -utbetalningen är $ 60 000, och den 30-åriga fasta räntan på $ 240 000-saldot är 4%. Skatter, försäkringar och en underhållsbudget kommer att medföra en månadskostnad på 1 764 $, vilket ger en nominell vinst på 2 838 USD per år, eller 4, 73% av utbetalningen per år. Inte dåligt. Det är mycket bättre än ett sparkonto och bättre än de flesta blue-chip-aktier betalar i utdelning, även om det kanske inte är så mycket som du kan tjäna på aktiemarknaden under ett bra år. Men när du beräknar den typiska avskrivningen på 3, 64% blir den nominella vinsten på 2 838 USD en förlust på 6 252 USD, som du kan använda mot andra inkomster. Beroende på din skattesats kan det emellertid uppgå till flera hundra dollar skattebesparingar till ett positivt kassaflöde plus möjligheten att hemmet kommer att uppskatta i värde.

Poängen

Att investera i fastigheter för inkomst är inte för alla, men om du behandlar din investering som ett företag, har en tolerans för de inneboende riskerna och är praktiskt med en hammare kan de ekonomiska fördelarna vara betydande. (För relaterad läsning, se "Hur man erbjuder ett andra hem")