Köp kontra hyra i San Francisco: Vad är skillnaden?

Ska du köpa ditt hem eller hyra det? Detta är en föråldrad debatt som verkligen inte har något rätt eller fel svar eftersom det beror på varje individ. För vissa är det mer meningsfullt att köpa, och för andra är hyra bäst passande.

Att köpa ett hem är en av de största finansiella investeringarna du kan göra under din livstid. Det kräver mycket planering, sparande och beslutsamhet och kan betala sig i slutändan. När allt kommer omkring bygger du kapital. Men husägare, som alltid har varit en del av American Dream, är ett kostsamt företag. Tänk på några av de kostnader som är förknippade med hembesök inklusive hypoteksbetalning, renoveringar och underhåll och fastighetsskatter - för att bara nämna några.

Att hyra är å andra sidan ett helt annat odjur. Att betala hyr varje månad till någon annan ansågs en gång vara ett slöseri eftersom hyresgästen tros kasta bort pengar. Men för någon som inte vill hantera underhåll kan det vara mer meningsfullt. Du behöver inte ta itu med reparationer eller andra utgifter, och många av dina räkningar kan täckas i ditt hyresavtal. Och hyran är ofta mycket billigare än en inteckning.

Men allt detta beror naturligtvis på var du bor. Låt oss överväga San Francisco, Kalifornien. Staden anses vara en av de mest önskvärda i USA. Men det är också en av de dyraste för både hyresgäster och husägare.

Enligt Smart Asset var medianinkomsten i staden $ 96 265 för hushållen och $ 74 841, vilket är över det nationella genomsnittet på $ 61, 372. Om du vill ha råd att bo i staden som husägare, skulle du behöva tjäna $ 128 600, medan hyra kräver en inkomst på $ 188 000.

Och det är svårt att veta om det är mest meningsfullt att köpa eller hyra eftersom de båda är dyr. Men det finns viktiga skillnader mellan de två i San Francisco. Vi har listat några av de viktigaste nedan.

Key Takeaways

• San Francisco är en av de dyraste städerna i USA för både hyresgäster och bostadsköpare.
• Hempriserna är i genomsnitt 1, 3 miljoner dollar i staden, och dess effektiva fastighetsskattesats är 1, 163% av det uppskattade hemvärdet.
• Den genomsnittliga månadshyran i San Francisco för en lägenhet med två sovrum är $ 4400.
• Även om husägare kan hjälpa dig att bygga kapital, kan det vara kostsamt. Att hyra, å andra sidan, kan vara ett mer prisvärt alternativ eftersom det är färre kostnader i samband med att hyresgäster.

Att köpa i San Francisco

Som nämnts ovan rapporterade Smart Asset att att köpa ett hem i San Francisco verkligen inte är så överkomligt. I själva verket fann webbplatsens undersökning 2017 att det skulle krävas en årlig inkomst på $ 128 000 om månatliga betalningar på $ 3, 858 betalas. Tänk på att denna siffra inte innehåller några andra nödvändigheter att leva inklusive kostnaderna för mat och transport.

Uppgifter från fastighetswebbplatsen Zillow visar att median listpriset för ett hem i staden var 1 229 000 dollar från april 2019. Lånekriminalitet i staden ligger 0, 2%, långt under det nationella genomsnittet på 1, 1%. De tre dyraste stadsdelarna i staden var Buena Vista, Corona Heights och Haight.

Som med alla andra städer, har husägare många fördelar och nackdelar. Genom att köpa ett hem investerar du i fastigheter och därmed bygger kapital. Att äga ett hem kan hjälpa husägare att bygga ett boägg för framtiden eftersom hemvärden i allmänhet ökar med tiden. Enligt Zillow var medianvärdet för ett hem i San Francisco 1 375 500 dollar från april 2019. Värdet på hem i San Francisco har ökat med 3% sedan 2018.

Om du har en fast räntelån kan dina månatliga kostnader vara förutsägbara. Till skillnad från hyror, som tenderar att variera, kommer du att kunna låsa in din betalning. Detta innebär att du har en bättre uppfattning om hur mycket du måste spara varje månad för att göra dina betalningar.

Men det finns vissa kostnader i samband med hembesök som du kan behöva överväga. För det första finns det regelbundna kostnader för att underhålla ditt hem. Och om du gör tillägg eller ändringar i ditt hem, måste du också ta del av dessa. Som husägare är du också ansvarig för verktygsräkningar inklusive uppvärmning och kylning, vatten- och avloppsavgifter och el. Och om du äger ett bostadsrätt kommer du också att debiteras en månadskostnad för underhåll.

Sedan finns det också frågan om fastighetsskatt. Den effektiva fastighetsskattesatsen i Kalifornien är 0, 79%, vilket är lägre än det nationella genomsnittet på 1, 19%, enligt Smart Asset. Men San Franciscos skattesats är nästan i nivå med nationen. För räkenskapsåret 2018–2019 debiterades husägare 1, 163% av det bedömda hemvärdet. Så fastighetsskuldräkningen på medianvärdet på 1 375 500 dollar som rapporterats av Zillow skulle vara nästan 16 000 dollar.

Invånarna i San Francisco betalar mer för mat än de flesta andra amerikaner.

Hyra i San Francisco

Även om det kan komma med färre krångel, är det inte billigare att hyra i San Francisco. Den genomsnittliga hyran för en lägenhet med två sovrum i staden var ungefär 4 400 dollar, eller 52 800 dollar per år, enligt Smart Asset. Webbplatsens studie fann att denna stad behövde invånare för att tjäna de högsta inkomsterna i landet för att kunna betala sin hyra.

Enligt Curbed var ungefär 65% av invånarna i San Francisco hyresgäster. Och även om hyrorna är avsevärt höga, kan det vara det billigare alternativet, beroende på hur du ser på det - särskilt jämfört med nuvarande hemvärden.

Även om att hyra kan vara kostsamt, behöver många hyresgäster inte kämpa med de många kostnader som husägare står inför. Det kan vara värt att skära en check för hyran när du inte behöver betala för fastighetsskatter, reparationer, lägenhetsavgifter eller verktyg om ditt hyresavtal inkluderar kostnaderna för vatten, värme och el. Så du kan ha lite extra inkomst för att spara för din egen egendom längre ner på vägen.

Men det betyder inte att du är ute i skogen. Hyrorna tenderar att variera när ekonomin stärks och försvagas. Hyresvärdar i San Francisco kan ställa in hyresbeloppet på vilken nivå de väljer på en ledig enhet, men staden har hyreskontroll. Det betyder att hyresvärdarna endast får höja hyran med ett visst belopp om det är ockuperat. Mellan 1 mars 2019 och 29 februari 2020 tillät staden hyresvärdar att höja hyran med en högsta skattesats på 2, 6%.

Särskilda överväganden

Pris-till-hyra-förhållande

Pris-till-hyra-kvoten ger ledtrådar om huruvida hyra eller köpa ger bättre ekonomisk mening på en viss fastighetsmarknad. För att beräkna, dela medianförsäljningspriset med den genomsnittliga årliga hyran för ett jämförbart hem.

I allmänhet gynnar marknaden köpare om förhållandet är mindre än 15 och hyresgäster om förhållandet är mer än 20 (förhållanden mellan 15 och 20 kan gå åt båda hållen). Med hjälp av ovanstående siffror skulle pris-till-hyra-kvoten i San Francisco vara 24, 6 (1 999 000 dollar dividerat med 52 800 dollar), vilket innebär att det är bättre att hyra. Men medan pris-till-hyra-kvoten är en bra utgångspunkt, berättar det inte hela historien.

Verbhouse

Verbhouse är en San Francisco-lösning på hyres-till-egna fastighetskoncept. Genom att kombinera flexibiliteten i att hyra med de långsiktiga fördelarna med att äga, gör det lokalt baserade programmet deltagare, eller Verbees, möjlighet att flytta till en bostad med alternativet - men inte skyldigheten - att köpa det vid ett senare tillfälle. Verbees låser in sin hyra tillsammans med ett inköpspris på upp till fem år. De gör sedan månatliga betalningar och bygger kapital mot ägandet. Allt detta kan eliminera behovet av en stor utbetalning när det är dags att finansiera.

Programmet är utformat för framtida husägare som inte har sparat en utbetalning eller har små kreditproblem som kan åtgärdas inom de närmaste åren.

"Verbhouse anser att de känslomässiga, sociala och ekonomiska fördelarna med hembesök bör vara möjliga för alla, " säger Verbhouse VD Marjorie Scholtz.