Beräkning av intäktsskatteavdrag

Skatteavdraget för inteckning var ett av de mest uppskattade amerikanska skattelättnaderna. Fastighetsmäklare, husägare, fastighetsägare och till och med skatterådgivare beräknar dess värde. I själva verket är myten ofta bättre än verkligheten.

Beräkning av inteckning för ränteskatteavdrag

De flesta husägare får nu ingenting

Lagen om skattesänkningar och jobb (TCJA), som antogs i december 2017, ändrade allt. Före passagen fick 54% av skattebetalarna som betalade ränta på sina inteckningar en skatteförmån. Även då fick en stor 46% av husägare som betalade ränta alls ingen förmån. Med passagen av TCJA förutspådde en uppdragsundersökning från Vita huset 2017 att nio av tio personer skulle välja standardavdraget och helt och hållet avstå från att använda avdraget på inteckningens ränta. Det innebär att 90% av husägare som betalar ränta inte skulle få någon förmån alls. Även de som får en förmån skulle få mycket mindre än de förväntar sig.

Avdrag för ränteskatteavdrag är kanske den mest missförstådda aspekten av husägare. Det har tagit på sig nästan mytisk status, till den punkt där många hushållsägare säljs på fördelarna innan de ens undersöker matematiken för att bestämma deras valbarhet. Bakom myten finns två primära missuppfattningar: Den första är den felaktiga tanken att varje husägare får ett skattelättnad. Den andra är att varje dollar som betalas i inteckning ränta resulterar i en minskning av inkomstskattskuld mellan dollar och dollar.

Utvärdering av de förväntade effekterna av förändringar i avdrag för inteckning av inteckning

Misuppfattning 1: Du får en skattelättnad

Trots hype får den överväldigande majoriteten av husägarna inget skattelättnad på avdrag för inteckningens ränta. Kom ihåg att husägare måste fastställa sina avdrag när de fastställer deras inkomstskatt för att till och med vara berättigade till avdraget. Specificering ger en möjlighet att redovisa specifika utgifter, inklusive hypoteksränta, fastighetsskatter och medicinska kostnader. Eftersom hypoteksräntan ofta är den största utgiften som en skattebetalare står inför, citeras ofta det som ett ekonomiskt incitament att köpa ett hem.

Än en gång, medan en attraktiv idé i teorin, är verkligheten att passering av TCJA innebär att specificering avdrag inte längre är vettigt för de flesta. Genom att använda 2018-uppgifter som exempel, för skattebetalare som är ensamma eller gifta men som lämnar in separat, är standardavdraget $ 12 000. För hushållens chefer är det $ 18.000, och för gifta par som ansöker om gemensam återlämning är standardavdraget $ 24.000.

Skattebetalare som inte har avdrag som lägger till mer än standardavdragsbeloppen får inte specificera. Skattebetalare som inte har tillräckligt avdrag för att kvalificera sig för specificering får ingen nytta av att betala ränta på sina inteckningar. Glöm inte att regeringen uppskattar att 90% av husägare med inteckningar faller i denna kategori.

Misuppfattning 2: Det kommer att vara en rejäl avdrag

Även för husägare som specificerar sina skatter och är berättigade till avdrag för räntebeskattning är avdragsbeloppet bara en bråkdel av räntebeloppet som betalas på inteckning. Återigen krävs ett litet antal crunching för att fullt ut förstå situationen, eftersom avdraget inte är en skattekredit. Du får inte en skattelättnad på $ 1 för varje dollar som spenderas. du får pengar på dollarn. Till skillnad från en kredit, som ger en reduktion för dollar för dollar på faktiska skattebelopp som är skyldig, minskar inteckningens ränteavdrag mängden inkomstskatt som är skyldig skatt baserat på skattebetalarens skatteklass.

Till exempel skulle en skattebetalare som spenderar $ 12 000 på inteckning av räntor och betala skatt till en individuell inkomstskattesats på 24% tillåtas att utesluta 12 000 $ från inkomstskattskuld, vilket resulterar i en besparing på 2 800 $. I själva verket betalade husägaren 12 000 dollar till banken i ränta för att få mindre än en fjärdedel av det beloppet som utesluts från beskattningen.

Att spendera 12 000 dollar för att minska mängden pengar som du kommer att betala skatt på med 2 800 $ är helt enkelt meningsfullt. Det är värre än att en ärlig bedömning av de faktiska besparingarna bör beräkna värdet på standardavdraget. Tabellen nedan ger en jämförelse.

Genom att använda vårt exempel på 12 000 $ -lånsränta skulle ett gifta par i 24% -skatteavdraget få ett standardavdrag på $ 24 000, vilket är värt 5 760 USD i reducerade skattebetalningar. Om paret specificerade sina avdrag i schema A skulle hypoteksavdraget uppgå till 2 880 $. Paret skulle få standardavdragsbeloppet även om de inte har någon inteckning. Skillnaden mellan de två - skatteuppdelningen som uppnåtts genom att betala $ 12 000 riktiga dollar till banken i inteckning ränta - skulle vara en förlust på 2 880 $. Att ta standardavdraget skulle vara den mycket klokare handlingen.

Till och med skattebetalare i högre skatteparentes skulle inte få någon fördel. En skattebetalare som spenderar 12 000 dollar på inteckningsränta och betalar skatt till en individuell inkomstskattesats på 35% skulle bara få ett skatteavdrag på $ 4200. Det är samma belopp som skattebetalaren skulle få från att ta standardavdraget. ”Fördelen” med avdrag för inteckning av ränta visas i tabellen nedan.

För att sätta siffrorna i större sammanhang, karakteriserar Tax Policy Center-rapporten hypoteksränteavdraget som "irrelevant för alla utom en liten bråkdel av husägare" och noterar att "den underförstådda skattesubventionen för dem som kan göra anspråk på hypoteksränteavdraget ... skulle vara noll för 90+ procent av de hushåll som inte skulle specificera. ”

Enkelt uttryckt visar uppgifterna att ett skatteavdrag som antagligen införts för att uppmuntra hemköp används mest av skattebetalare som specificerar, som tenderar att vara i hushåll med högre inkomst.

Ett bättre sätt

I stället för att spendera stora mängder pengar på ränta för lite i gengäld, kommer du att vara mycket bättre på att betala kontanter för ditt nya hus. Ett kontantköp sparar tiotusentals dollar eftersom du inte betalar ränta.

Naturligtvis finns det alltid argumentet om att du kan tjäna mer pengar genom att betala ränta och investera resten av dina pengar på aktiemarknaden. Det verkar som en bra strategi när marknaden går upp, men prognostisatorer som ger detta råd är ingenstans att se när aktiemarknaden sjunker med 40%, bostadsvärden sjunker med 40% och deras investeringsråd lämnar hushållare tack vare mer på sina inteckningar än hemmet är värt.

Eftersom det inte finns någon investering där ute som garanterar bättre avkastning än det belopp du skulle spara genom att helt undvika räntebetalningar, är det konservativa valet klart. Undvik att göra räntebetalningar om du kan. Betala av huset snabbt om du inte kan.