Utbetalning jämfört med ränte- och terminsfinansieringslån
"Cash out" och "rate-and-term" är dina två grundläggande val när du refinansierar din inteckning för att spara eller få pengar. Om du helt enkelt refinansierar ditt befintliga lån för att få en lägre ränta eller ändra villkoren kallas det en ränta och sikt refinansiering. Eller kanske du vill ta ut en del av kapitalet i ditt hus - kanske för att göra en renovering, betala ner skulder eller hjälpa till att betala högskolekostnader - med ett utbetalningslån. Här är vad dessa två termer betyder och hur de kan påverka din ekonomiska ställning.
Key Takeaways
- När du refinansierar en inteckning är dina två grundläggande alternativ en utbetalningsfinansiering, där du extraherar en del av det egna kapitalet i ditt hem, eller en ränte- och terminsfinansiering, där du byter ut ditt nuvarande lån mot ett med nytt (förhoppningsvis bättre) villkor.
- Utbetalningslån kommer i allmänhet med tuffare villkor, som tilläggspoäng eller högre ränta, eftersom de har en högre risk för långivaren.
- Det kan vara möjligt att extrahera lite pengar från din refinansiering utan att ta ut extra avgifter för ett utbetalningslån genom att dra fördel av överlappningen av medel i slutet av ett lån och början på ett annat.
Grunderna i refinansiering av inteckning nu
Tänk först på refinansiering som ersättning av en befintlig inteckning med en annan, eller konsolidering av ett par inteckningar till ett enda lån. Ut med det gamla (inteckning) och in med det nya, som de säger. När du refinansierar betalas ditt gamla lån eller lån tillbaka, och ett nytt sätts på plats.
Det finns många skäl att överväga refinansiering. Att spara pengar är det uppenbara. I augusti 2008 hade den genomsnittliga 30-åriga fasta inteckning en ränta på 6, 48%. Efter finanskrisen sjönk priserna för samma typ av inteckning stadigt. I december 2012 sänktes den 30-åriga fastlånsräntan nästan i hälften från fyra år tidigare till 3, 35%. Den genomsnittliga årliga räntan för 2017 var upp till 3, 99%. År 2018 hade det stigit till 4, 54%, enligt Freddie Mac. Men även dessa högre priser kan vara lägre än de på äldre inteckningar du kan ha.
I mars 2019 sjönk hypoteksräntorna till 4, 27%, en 60-veckors låg nivå. Under veckan som slutade den 29 mars 2019 ökade hypoteksansökningarna med 18, 6%, enligt Mortgage Bankers Association. Refinansieringsnivån ökade 39% till 47, 4% av de totala ansökningarna, den högsta nivån sedan november 2016. (Den största senaste vågen av hypotekrefinansiering drabbade 2011–2013 och 2015 till 2016, då räntorna var nära rekordlåga.) Även om refinansieringen index sjönk till 44, 1% av de totala ansökningarna följande vecka, låga lånekostnader och en stark arbetsmarknad fortsätter att driva applikationer.
Historiskt sett är räntorna fortfarande relativt låga - en anledning till att husägare med äldre, högre räntelån (eller de vars hemkapital har stigit, eller som har mycket bättre kreditbetyg än när de ursprungligen finansierade sitt hem) tittar på refinansiering nu. När räntorna går högre kan refinansiering erbjuda en chans att konvertera en justerbar ränta till en fast ränta, för att låsa in lägre räntebetalningar innan räntorna stiger ännu högre. Industrimyndigheterna förutspår att räntorna kommer att stiga under 2019
Cash-out kontra ränta och löptid: två typer av lån
Det finns två grundläggande refinansieringslån. Det enklaste och mest enkla är refinansieringstakt och -terapi (refi) . Inga faktiska pengar byter händer i det här fallet, utanför avgifterna i samband med lånet. Storleken på inteckning förblir densamma; du handlar helt enkelt dina nuvarande inteckningskrav för nyare (förmodligen bättre) villkor.
Däremot, i ett utbetalningslån, alias återbetalning, är den nya inteckning större än den gamla. Tillsammans med nya lånevillkor får du också avancerade pengar - effektivt att ta ut kapital från ditt hem i form av kontanter.
Du kan kvalificera dig för en ränta / löptid med högre belåningsgrad (beloppet på lånet dividerat med fastighetens uppskattade värde). Det är lättare att få lånet, med andra ord, även om du är en sämre kreditrisk eftersom du lånar en hög andel av vad hemmet är värt.
Tänk noga innan du får ett utbetalningslån för att investera, eftersom det är lite vettigt att lägga dina pengar på en CD som tjänar 2, 5% när din inteckning är 5% eller 6%.
Utbetalningslån har tuffare villkor. Om du vill ha tillbaka något av det egna kapitalet du har byggt upp i ditt hem i form av kontanter kommer det förmodligen att kosta dig - hur mycket beror på hur mycket kapital du har byggt upp i ditt hem och din kreditpoäng. Om till exempel en låntagares FICO-poäng är 700, är lånevärdet 76%, och lånet betraktas som utbetalning, kan långivaren lägga till 0, 750 poäng till lånets framkostnad. Om lånebeloppet till exempel var $ 200 000, skulle långivaren lägga till 1 500 $ till kostnaden. (Varje långivare är annorlunda.) Alternativt kan låntagaren betala en högre ränta - 0, 125% till 0, 250% mer, beroende på marknadsförhållanden.
Varför de tuffare villkoren? Eftersom utbetalningslån medför en högre risk för långivaren, enligt Casey Fleming, hypotekrådgivare, C2 Financial Corporation och författare till “Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga lånet.” ”Statistiskt sett är en låntagare mycket mer trolig att gå bort från ett hem om han har problem om han redan har dragit ut kapitalet ur det. Det är särskilt sant om han har dragit ut mer än vad han ursprungligen investerade i utbetalningen. Följaktligen prissätts alla lån som betraktas som utbetalning högre för att återspegla den risken, tills det finns så mycket eget kapital att låntagaren inte troligtvis kommer att gå bort längre. ”
Men en högre kreditpoäng och lägre belåningsgrad kan förskjuta siffrorna avsevärt till din fördel. En låntagare med en kreditvärdighet på 750 och ett kreditvärde på mindre än 60%, till exempel, kommer inte att debiteras någon extra kostnad för ett utbetalningslån; långivare anser att han eller hon inte är mer benägna att mislighålla lånet än om han gör en ränta / löptid.
Ditt lån kan vara ett utbetalningslån även om du inte får tillbaka kontanter. Om du betalar kreditkort, autolån eller något annat som inte ursprungligen ingick i din inteckning betraktar långivaren förmodligen det som ett utbetalningslån. Om du konsoliderar två inteckningar till ett - och ett ursprungligen var ett utbetalningslån - klassificeras det nya konsoliderade lånet också som utbetalning.
En anledning till att tänka två gånger på utbetalningar: Att göra en utbetalningsfinansiering kan påverka din FICO-poäng negativt.
83%
Antalet refinansiering av hypotekslån som var utbetalda lån under fjärde kvartalet 2018.
Fler amerikaner väljer utbetalningsfinansiering
Även om många experter på personlig ekonomi skulle råda mot att strippa ditt hem av sitt eget kapital i en utbetalningsfinansiering, visar nya data att många amerikaner väljer denna lånetyp. Freddie Mac: s kvartalsvisa refinansieringsstatistik visade att under det fjärde kvartalet 2018 (släpptes i mars 2019) representerade utbetalda låntagare 83% av alla refinansieringslån, det högsta sedan tredje kvartalet 2007.
Källa: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018
Många av dessa refinansiering avsåg inte en räntesänkning. De vanligaste användningarna av fonderna var att betala räkningar eller andra skulder eller göra hemförbättringar.
Källa: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018
En intressant inteckning-refinansiering kryphål
Med hjälp av din inteckningsmäklare kan du kanske generera lite kontanter från din refinansiering utan att det betraktas som ett utbetalningslån (och generera de extra avgifterna som medföljer det). I princip fungerar det genom att dra fördel av överlappningen av medel i slutet av ett lån och början på ett annat. Det är en komplicerad process så var noga med hur Fleming beskriver det:
”Du har möjlighet att finansiera stängningskostnader i en ränta / termisk refi. De flesta långivare tillåter att dessa stängningskostnader inkluderar förutbetalda kostnader, till exempel förutbetalda räntor, den obetalda upplupna räntan på din befintliga inteckning, de pengar som krävs för att förfinansiera ditt spärrkonto och till och med fastighetsskatter och försäkringar om du har rätt till det.
”När du refinansierar betalar du den upplupna räntan på din befintliga inteckning fram till den dag den betalas ut. Du betalar förskott på ditt nya lån från den dag du finansierar till den första i nästa månad, och sedan betalar du inte in nästa månad. Därför har du finansierat en månads ränta på din inteckning inom det nya lånet.
"Om du har ett konton (eller spärr) för att betala försäkring och skatter med din befintliga inteckning, har din befintliga långivare några av dina pengar - åtminstone ett par månader med skatter och försäkringar vardera. När du refinansierar, kommer din nya långivare att behöva lite pengar till hands när dina skatter och försäkringar faktureras, så de kommer att be om lite pengar i förväg. Du kan vanligtvis finansiera detta.
”Sedan ditt lån stängs skickar din gamla långivare - som håller en del av dina pengar - dig en check som är lika med saldot på ditt spärrkonto när du betalade in det lånet. Kontanter!
Eftersom vissa av avgifterna ändras lite fram till finansieringen tillåter de flesta långivare lite kudde - upp till 2 000 dollar i kontanter i spärr utan att lånet betraktas som utbetalning.
”Vad allt detta innebär är att du kan finansiera" kostnader "som egentligen inte är kostnaden för att få lånet utan att representera kostnaden för att ha lånet. På ett lån på 200 000 dollar / ränta skulle det vara mycket möjligt att generera cirka 4 000 dollar kontant - under rätt omständigheter, om det var strukturerat noggrant - utan att betala en utbetalningsstraff. ”
Poängen
Ditt jobb som låntagare är att ha tillräckligt med kunskap för att diskutera alternativ med din långivare. För de flesta är det bästa ekonomiska steget att undvika den extra kostnaden för ett utbetalningslån. Om du har ett specifikt skäl för att ta ut kontanter ur ditt hem kan ett utbetalningslån vara värdefullt, men kom ihåg att det extra belopp du betalar i ränta under lånets livstid kan göra det till en dålig idé.