Cabriolet ARM
En konvertibel ARM är en justerbar räntelån (ARM) som ger låntagaren möjlighet att konvertera till en fast räntelån. Konvertibla armband marknadsförs som ett sätt att dra nytta av fallande räntor och inkluderar vanligtvis specifika villkor. Finansinstitutet tar i allmänhet ut en avgift för att byta ARM till en fast ränta.
BREAKING NED Cabriolet ARM
Konvertibla ARMS är en hybrid av två hypotekstyper: den konventionella fasta räntan på 30 år och den justerbara räntelånen (ARM). Lån med fast ränta ger låntagaren säkerheten att veta att hans månatliga betalning aldrig kommer att förändras, även om räntorna stiger; över tid minskar betalningarna effektivt i förhållande till inflationen. En justerbar räntelån börjar med en mycket lägre introduktionsränta, men efter en bestämd period (vanligtvis fem år) justeras räntan enligt ett index, till exempel LIBOR, plus en marginal. Satsen justeras vanligtvis var sjätte månad och kan gå upp eller ner (inom de gränser som anges i kontraktet).
Med en konvertibel ARM börjar inteckningen som en 30-årig justerbar ränta - det vill säga till en teaser-ränta under marknadsgenomsnittet. Men inom en viss period, ofta efter det första året men före det femte, har låntagaren möjlighet att konvertera till en fast ränta. Den nya räntan är vanligtvis den lägsta räntan som erbjuds inom de sju dagarna innan den låses in. Om räntan alltså sjunker kan låntagaren få en lägre fast ränta än vad han kan ha inledningsvis.
Konvertibla armband kan vara meningsfulla när priserna är höga
Introducerade i början av 1980-talet kom konvertibla armband in i scenen under en period med tvåsiffriga fastighetslån. Teorin var att eftersom räntor historiskt sett inte skulle gå mycket högre (med undantag för extraordinär inflation), kunde låntagare av konvertibla armband i huvudsak satsa på den stora sannolikheten för lägre räntor i framtiden. Tidiga konvertibla armband var dyra och innehöll tunga begränsningar. Men 1987 började de statligt sponsrade inteckningföretagen Fannie Mae och Freddie Mac att köpa konvertibla armband på sekundärmarknaden; Eftersom de flesta kommersiella banker säljer sina hypotekslån på sekundärmarknaden ledde godtagandet av konvertibla ARM från de två inteckningsjättarna till deras snabba expansion. Konkurrensen medförde i sin tur lägre avgifter och mindre restriktiva villkor.
Nackdelen
Den huvudsakliga nackdelen med konvertibla ARMS är att de tvingar låntagaren att övervaka räntor och förutsäga framtida förändringar - något som experter inte kan göra pålitligt. Dessutom är räntor på konvertibla ARMS - både introduktionsräntan och den senare fasta räntan - vanligtvis lite högre än marknadsräntorna. Och medan låntagare inte betalar stängningskostnader vid konvertering av inteckning, tar långivare ut avgifter. Om räntorna stiger under introduktionsperioden förloras fördelen av en konvertibel ARM. Slutligen kommer den månatliga betalningen efter konvertering nästan säkert att vara högre än vad husägaren betalade under teasersatsen, om än med säkerheten att den kommer att förbli fast.