Ska du köpa ett hus på auktion?

Vill du förvärva en fastighet? Du behöver inte begränsa dig till de traditionella kanalerna för att söka fastighetslistor och arbeta med fastighetsmäklare. Du kan också köpa en fastighet på auktion.

Ska du köpa ett hus på auktion?

Fördelar och nackdelar med auktioner

Fördelarna med att köpa på auktion inkluderar att utöka dina alternativ och eventuellt köpa till rabatt. Du kanske möter mindre konkurrens om att köpa en fastighet jämfört med att köpa det traditionella sättet, men du kommer också att göra med en annan pool av potentiella köpare - ofta erfarna investerare.

Kanske är den största risken för att köpa på auktion att du har begränsad kunskap om fastigheterna till salu, vilket gör en dyr misstopp till en mycket verklig möjlighet. Och som med alla fastighetsköp måste du läsa, förstå och skriva under massor av pappersarbete (helst med hjälp av en fastighetsadvokat).

Fastighetsloreen är rik med berättelser om bostäder som köpts på auktion för långt under marknadsvärdet, och sådana fynd finns det. Auktioner är dock i allmänhet ett mer riskfylldt sätt att förvärva egendom än att köpa genom den vanliga processen. Den verkligheten gör det mycket viktigt att vara välutbildade om hur fastighetsauktioner fungerar och försiktiga om de fastigheter du anser att bjuda på.

"Många tror felaktigt att auktionshus är en bra affär, " säger John Myers, fastighetsmäklare och kvalificerad mäklare hos Myers & Myers Real Estate i Albuquerque, NM. "Vissa auktionshus är bra, och andra kan vara ett stort misstag .”

För att hjälpa dig att undvika att göra ett stort misstag förklarar den här artikeln grunderna i auktioner för bostadsfastigheter så att du kan bestämma om det här alternativet kan fungera för dig - oavsett om du vill bo i fastigheten eller använda det enbart som en investering.

Vad du behöver veta

• Att köpa ett hem på auktion är riskfylldare än att köpa genom den vanliga processen. Det är viktigt att vara väl utbildade om hur auktionsauktioner fungerar.
• Du kan hitta hemauktioner genom lokala myndigheter, fastighetsmäklare och onlinesidor som RealtyTrac och Auction.com.
• Auktionsfastigheter tillåter ofta inte en heminspektion eller något lagligt sätt att se inredningen personligen. Om du inte har råd med risken att köpa en fastighet i dåligt skick ska du hålla dig med auktioner som låter dig inspektera fastigheten innan du bjuder.
• Granska och förstå alla auktionsregler och gör din due diligence på alla fastigheter du är intresserad av - till exempel kontrollera om det finns fordringar, pantlån och passagerare - innan du bjuder på den.

Avskärmningsegenskaper

När en husägare inte har betalat inteckningen på minst några månader kan de falla i fall och hamna i avskärmningsprocessen. När detta händer skickar banken ett standardmeddelande till länets inspelare. Om husägaren inte betalar det återstående skulden - eller omförhandlar hypotekslånet med långivaren - kan långivaren sätta upp hemmet på auktion och tvinga husägaren ut för att inte betala ut. Dessa avskärmningsauktioner hålls av bankhyrda förvaltare.

Fastighetsskatt

Ett annat sätt ett hem hamnar på auktionsblocket är när ägaren inte betalar de beräknade fastighetsskatterna. I dessa fall är det den obetalda skattemyndigheten snarare än banken som beslagar fastigheten. Den resulterande skattelågauktionen genomförs av en lokal sheriff, kontorist eller länets eller den lokala myndighetens kontor.

Delta i auktionen

Oavsett auktionstyp kan dessa evenemang äga rum på fysiska platser som lokala domstolar och konferensrum för hotell, och dessa auktioner genomförs snabbt. Fastighetsauktioner äger också i allt högre grad online och auktioner på nätet kan pågå i dagar eller veckor.

Att köpa hus på auktion har varit och kommer att fortsätta att vara populärt, enligt Earl White, medstifter av House Heroes LLC, ett fastighetsinvesteringsföretag i Florida som köper hus, lägenheter och ledig tomt för bostäder. "Ägare boende på en budget och fastighetsproffs migrerar till källor där det är mindre konkurrens, " säger han. ”Naturligtvis genererar auktionsfastigheter färre erbjudanden, vilket resulterar i ett lägre försäljningspris.

"Avskärmningsauktioner ger emellertid inte de rabatter som fanns under krisen [bostäder], " fortsätter White och förklarar att när färre fastigheter finns tillgängliga är köpare mycket motiverade på grund av bostadsuppskattning och gynnsamma hypoteksräntor och online auktioner har ökat konkurrensen och ökat priserna.

Hitta fastighetsauktioner

Ett sätt att hitta auktioner är genom att kontakta lokala myndigheter direkt eller besöka deras webbplatser för information och sedan följa upp per telefon för att bekräfta informationen. En annan är via webbplatser som RealtyTrac och Auction.com. Onlineinformation är dock inte alltid korrekt.

Egenskaper kan listas som är i förhandsavskärmning eftersom ägaren står bakom betalningar. Dessa fastigheter får aldrig gå till försäljning eftersom deras ägare hämtar betalningar eller kommer överens med sina långivare.

Lokala fastighetsmäklare och mäklare kan också vara värdefulla resurser. Men du kanske inte finner dem ivriga att hjälpa eftersom agenter och mäklare inte automatiskt tjänar provision på live-auktioner. Dessa fastighetsmäklare kan emellertid tjäna provision genom online-auktioner.

Data för flera listade tjänster

Direktrapporter för flera listor (MLS) är mycket mer värdefulla för potentiella köpare än online-listor, enligt White, eftersom de innehåller fullständig information för listan, inklusive foton och, viktigast, icke-offentliga mäklare kommentarer. "Icke-offentliga kommentarer är viktiga eftersom de anger kritisk information som påverkar försäljningspriset och dagar på marknaden. Till exempel innehåller [dessa MLS-rapporter information om] fastighetsbrister, finansieringsalternativ, beläggning och hyresgäster. "

Det bästa sättet att bedöma en auktionsfastighet är att arbeta med fastighetsmäklare, bedömare, entreprenörer och andra som förstår bygg- och ombyggnadskostnader och kan uppskatta fastighetens värde och kostnaden för det arbete den behöver.

Medan reglerna varierar beroende på plats, är MLS och länsposter ofta bara tillgängliga för fastighetslicenser, säger White. Enligt hans erfarenhet hjälper de gärna gratis om du kontaktar dem.

White noterar också att personliga auktioner har försvunnit, eftersom ännu mindre län har konverterat sina personliga auktioner till online-auktioner. Miami och Palm Beach är två platser där både skatte- och avskärmningsauktioner nu är helt online.

Tänk på att avskärmningsauktioner ofta skjuts upp eller avbryts, även i sista minuten. Kreditgivaren kanske inte har fått alla pappersarbeten den behöver, eller låntagaren kan ha utarbetat en lösning för att undvika avskärmning.

Vad budgivare behöver veta

Innan du bjuder på en fastighetsauktion måste du förstå risken du tar. Ett dåligt köp kan spöka dig i flera år. Du måste också förstå auktionens regler och vara beredd att följa dem innan du försöker delta.

Du måste registrera dig och lämna in en återbetalningsbar deposition på 5% till 10% av fastighetens förväntade försäljningspris till den enhet som håller auktionen. Om auktionen sker personligen, se till att checka in minst en timme innan den planerade starten och få det officiella kortet du kommer att samla in när du är redo att bjuda.

Att vinna en fastighet på auktion kan fungera på två olika sätt.

• I en auktion för bekräftelse av långivare behöver inte långivaren acceptera ditt erbjudande även om du är högstbjudande.
• I en absolut auktion får det vinnande budet fastigheten.

Startpriset för auktionen kan vara saldot på inteckning eller ett lägre belopp som är utformat för att stimulera budgivning. I en avskärmningsauktion får långivaren inte vinna på auktionen. Ofta säljs dessa fastigheter med förlust; om det finns en vinst, är det tänkt att gå till den avskärmade husägaren efter att inteckning och eventuella andra pantlån har betalats. Auktionsfastigheter är inte alltid bra erbjudanden - till exempel kan auktionsföraren sätta ett doldt reservpris på en fastighet, vilket är det minsta som måste bjudas in.

"Oavsett om en köpare deltar i auktionen personligen eller online, måste de komma ihåg att det finns ett tröskelpris för varje fastighet där ett klokt köp kan bli ett dumt köp, och de får inte tillåta evenemanget, platsen eller deras känslor. att svänga sitt beslut, ”råder Ron Humes, en fastighetsmäklare sedan 2000 och nuvarande verkställande direktör för Post Modern Marketing i Lexington, Ky.

Problemet med att komma åt en fastighet

Auktionsfastigheter ger sällan potentiella köpare på samma tillgångsnivå som traditionellt sålda fastigheter gör. Du kommer antagligen inte att kunna gå igenom fastigheten med din agent när det passar dig, även om vissa auktionsföretag erbjuder öppna hus.

"Jag personligen skulle aldrig rekommendera en kund att köpa en fastighet på distans utan att först genomföra ögonglobstestet, " säger David Roberson, fastighetsadvokat och mäklare i San Jose, Kalifornien. Han och hans fru äger 22 hyresfastigheter i tre stater, och han är ägare och operatör av Silicon Valley Property Management Group. Antingen du eller ditt betrodda investeringsteam bör noggrant utvärdera både fastigheterna du funderar på och de personer du har att göra med innan du förpliktar dig juridiskt eller ekonomiskt.

På samma sätt varnar Humes att källor som rapporterar om en fastighets nuvarande eller framtida värde kan vara mycket felaktiga såvida det inte har gjorts en utvärdering på plats av proffs som vet hur man samlar in och bedömer alla nödvändiga detaljer. Det bästa sättet att bedöma en auktionsfastighet är att arbeta med proffs - fastighetsmäklare, bedömare och entreprenörer - som förstår bygg- och ombyggnadskostnader och som exakt kan bedöma fastighetens nuvarande och framtida värde och kostnaden för det arbete den behöver.

Fastighetsskick och inspektioner

Huset kunde ha alla slags problem - kom ihåg att det här var ett hus som brukade tillhöra någon som inte hade råd med inteckning eller fastighetsskatter, så de hade förmodligen inte råd med rutinunderhåll eller reparationer heller. När dess ägare först insåg att de skulle förlora hemmet, kan de avsiktligt ha försummat det eller till och med allvarligt skadat det. Även fastigheter som har satt sig lediga kan ha varit vandaliserade eller har haft squatter.

Antag att om fastigheten ser fruktansvärd utifrån så ser den förmodligen fruktansvärd ut på insidan. Auktionsfastigheter säljs som det är, och du måste ha råd med alla reparationer. Frestande men det kan vara, du bör inte överträda för att få en bättre bild av fastighetens skick.

Du har kanske sett flippor som gör detta på TV: n - går in bakgårdar, tittar in eller till och med klättrar genom fönster - men det är inte lagligt. Och du vill definitivt inte störa någon som besitter hemmet, inte bara av artighet utan också för din säkerhet. Sök information om fastighetens ägarshistorik från lokala myndighetsregister, prata med lokala fastighetsmäklare och be respektfullt information från grannarna.

Auktionsfastigheter tillåter ofta inte en heminspektion eller något lagligt sätt att se inredningen personligen. Om du inte har råd med risken att köpa en fastighet i dåligt skick ska du hålla dig med auktioner som låter dig inspektera fastigheten innan du bjuder. Utan den här informationen kan det vara svårt att veta vad du kommer in på, vad en fastighets reparationskostnader kommer att vara eller dess verkliga värde tills du har blivit ägare.

Även om du kan få en heminspektion har varje inspektion sina gränser. Problem bakom väggar, i tak och under golv kanske inte syns förrän du tar besittning. Om verktygen är avstängda kanske du inte kan upptäcka läckor, elektriska problem, trasiga apparater eller felaktig VVS-utrustning.

Betalningsalternativ: Planera framåt

Att köpa en fastighet på auktion kräver vanligtvis mycket kontanter. Varje auktionsföretag och landsting har sina egna krav på betalning, men du kommer förmodligen att behöva kontanter bara för att säkra din rätt att bjuda. Förskottsbelopp och köpmetoder beror ofta på fastigheten och auktionshuset. Mer flexibla finansieringsalternativ kan vara tillgängliga genom att köpa en bankägd fastighet på traditionellt sätt: Auktioner är inte det enda sättet att köpa avskärmningar.

När det gäller betalning bör budgivare på en auktion ta med kontanter, en postanvisning eller en kassas check för det belopp som auktionsinnehavaren kräver. Vanligtvis måste du betala för fastigheten i sin helhet direkt efter att du vunnit auktionen. Ibland kan du ha till nästa dag att slutföra betalningen. Underlåtenhet att slutföra betalningen kan leda till att du förlorar din insättning och förbjuds från framtida auktioner. Var beredd att ge bevis på medel för att visa att du kan fullfölja köpet. Om du bjuder som en enhet, till exempel ett LLC, förtroende eller begränsat partnerskap istället för som en individ, kan du behöva visa dina enhetsdokument.

Vinnarna går igenom escrow och stänger precis som de skulle göra med alla andra hemköp. Anbudsgivare på fastighetsauktioner är ofta fastighetsinvesterare som har råd att betala kontant. För auktioner som tillåter finansierade köp måste du prekvalificeras i förväg.

Vissa auktionshus föredrar att du arbetar med deras anslutna långivare och kommer att ha dessa långivare på plats vid auktionen. Men gör din forskning i förväg för att bestämma de räntor som finns tillgängliga från konkurrerande långivare. Denna information kan ge dig en viss hävstång.

Se också till att du förstår de auktionsavgifter du kommer att förväntas täcka. "Hem som köpts på auktioner många gånger har kostnader och avgifter från auktionsägare, banker, advokater och andra företag som krävs för att föra fastigheten till auktionen, " sade Humes. "Det är inte ovanligt att hitta 10% auktionsavgifter, bankräntor och påföljder, advokatavgifter, 12% försäljningsbärande avgifter, fastighetsförberedande avgifter och liknande som överlämnas till köparen."

Sök efter eventuella fordringar, uthyrningsrätter och personer

Innan du bjuder, vill du hyra ett titelsökningsföretag för att se vem som kan ha pantlån mot fastigheten. Om du vinner det blir du ansvarig för eventuella panterätt, vilket betyder mer pengar ur fickan.

Det kan finnas andra fordringar mot hemmet - inte bara skatteskuld, utan entreprenadskuld eller en andra inteckning. Anbudsgivare bör kontakta auktionsföretaget för att se till att fastigheten har en tydlig titel. Om du vinner en auktion, vill du köpa titelförsäkring under escrow eller omedelbart efter stängning för att skydda dig mot alla panter som inte upptäckts under titelsökningen.

I vissa fall kommer den (före detta) ägaren eller en sprickor att ockupera fastigheten, vilket innebär att du måste släppa dem - en process som i bästa fall kan vara obehaglig och i värsta fall lång och dyr. För att förenkla processen kanske du vill erbjuda dem flera tusen dollar framför att flytta ut och överlämna nycklarna.

Avstå från att göra någonting tills du har titeln. Undvik lusten att starta renoveringar eller flytta till fastigheten omedelbart efter att du fått ditt försäljningsintyg. Du måste fortfarande vänta upp till tio dagar för att få ditt titelbevis. Fastigheten är inte riktigt din förrän du har det certifikatet; ägaren kan fortfarande behålla sin rätt till hemmet genom att lämna in invändningar mot försäljningen hos domstolen eller genom att betala av lånet.

Poängen

Avvecklade hem kan vara ekonomiskt tilltalande, men det finns många hinder att tänka på innan du köper. Bara för att ett hem är till salu på auktion betyder inte det också att du kan få det till ett bra pris (eller att hemmet är en bra affär till vilket pris som helst - det kan vara en pengegrop). Men för kunniga, intelligenta och motiverade individer är fastighetsauktioner värda att utforska som ett sätt att hämta ett hem eller en investeringseiendom billigt.

Med det sagt kan man betrakta fastigheter som inte är auktion som ett alternativ. ”Det kan vara möjligt att hitta en bättre affär när man förhandlar med en säljare som har eget kapital i en fastighet och kan förhandla på egen väg utan alla auktionens anknutna påföljder och avgifter, ” berättar Humes. ”Du kan också ha mer konkurrens på auktioner från företag som köper fastigheter för att vända som affärsmodell. Auktionerade bostäder är inte alltid det bästa för den genomsnittliga husköparen. ”

Om du är intresserad av att försöka hämta en fynd på en auktion finns det mycket att lära sig. Auktioner är ett riskfylldare sätt att köpa en fastighet än genom en fastighetsmäklare. Det är viktigt att vara extremt välutbildad om processen och om de egenskaper du är intresserad av att bjuda på. Att arbeta med en lokal fastighetsmäklare eller mäklare för att identifiera potentiella fastigheter kan hjälpa, även om de kanske inte är intresserade om du inte kan nå ett kompensationsavtal.

Slutligen, se till att noggrant granska alla auktionsregler och genomföra due diligence på fastigheten innan du bjuder. Sök råd från en fastighetsadvokat - helst en erfaren med avskärmningförsäljning - för att se till att du förstår vad ditt ansvar och skyldigheter kommer att vara om du är den vinnande budgivaren.