Finansiell kris + 10: Var är hempriser nu?

Det har gått tio år sedan Lehman Brothers kollaps och den efterföljande finanskrisen och ekonomin verkar vara blomstrande. Aktiemarknaden satte precis rekord för den längsta tjurkörningen i modern historia efter att ha gått 3 453 dagar - nästan nio och ett halvt år - utan någon större korrigering. Tidigare i år sjönk den amerikanska arbetslösheten till 3, 8%, en 18-årig låg nivå.

Bostäder var kärnan i krisen som gav den stora lågkonjunkturen. Men för det mesta är fastighetsmarknaden också het: Priserna är uppe, lagret är nere och utlåningsnormerna har minskat, vilket gör det möjligt för fler att få inteckningar. Enligt en nyligen publicerad bloggpost från FICO Research, ”Den första tydliga trenden som observerats kring nyinlånade lån är att när vi kommer längre bort från den stora recessionen verkar garantikriterierna ha minskat och ett bredare avsnitt av konsumenterna får inteckningar som ett resultat. ”

Bostadskris 101

Fortfarande har det varit en ojämna tio år för bostäder. Kom ihåg de snuskiga utlåningspraxis som hjälpte till att utlösa krisen: Ett bostadsutrymme i anledningen till kollapsen motiverade långivare att ge ut lån till praktiskt taget alla som var villiga att skriva på den streckade linjen - även om individen helt klart inte kunde återbetala - bara för att fylla överskottslagret. NINJA-lån, emitterade till låntagare utan inkomst, inget jobb och inga tillgångar, var överflödiga, och den allmänt utgivna 2/28 subprime-justerbar ränta (ARM) ställde låntagarna till att misslyckas. Dessa lån gav låntagarna en "teaser" -ränta under marknaden under de första två åren, varefter räntan hoppade till en högre ränta, vilket ofta gjorde betalningar obegripliga.

Från det första kvartalet 2006 till och med 2012 hade dessa subprime-lån till ARM en högre avskärningsstart - överlägset - än fast prime, prime ARM, subprime-fix och FHA-lån, vilket framgår av följande diagram från Mortgage Bankers Association. Subprime ARM hade också de högsta brottsfrekvenserna under samma period.

Skulden från dessa lån packades om till investerbara produkter, inklusive hypotekslån, som såldes till banker, hedgefonder, försäkringsbolag, pensionsfonder och till och med rika individer. När låntagarna började mislighålla sina lån var det katastrofalt för alla finansinstitut (eller enskilda) som köpte eller sålde värdepapperssäkrade värdepapper. Nedfallet hjälpte till att öka hela finansbranschen. Aktiemarknaden kraschade, bankerna misslyckades, bostadspriserna tappades och miljoner människor förlorade sina jobb, stora pjäser av deras pensionssparande och sina hem.

Hempriser i dag

Det nationella hemprisindexet toppade i april 2006, nådde sin lägsta punkt i mars 2011 - ungefär två år efter att recessionen officiellt avslutades - och återvände till topp i oktober 2017, enligt en specialrapport från fastighetsdataföretaget CoreLogic. Nevada såg det största fallet under lågkonjunkturen, med en minskning av hushållspriserna med 60%. Arizona och Florida var inte långt efter och släppte 51% respektive 50%, vilket framgår av följande diagram från CoreLogic, vilket avslöjar de största och minsta topp-till-tråg-dropparna i utvalda stater.

”Efter att de slutligen nådde botten 2011 började hushållspriserna långsamt öka tillbaka till det vi befinner oss nu, ” sa Frank Nothaft, chefekonom på CoreLogic. ”Ökad efterfrågan och lägre utbud - såväl som blomstrande jobbmarknader - har gett några av de hårdast drabbade bostadsmarknaderna ett höjning av bostadspriserna. Ändå är många fortfarande inte tillbaka till nivåerna före kraschen. ”

Medan många stater har återhämtat sig efter sina värden före krisen, är det inte alla goda nyheter. Strängare utlåningsstandarder sedan krisen har gjort det svårt att få en inteckning, vilket, vissa i branschen tror, ​​har bidragit till stramare lager och priser som ligger långt bortom deras toppar före krisen.

Inför höga priser, strikta utlåningsstandarder och konkurrens från köpare som har kontanter har många husköpare inget annat val än att hyra. I vissa metroområden, inklusive San Francisco, har endast 25% av invånarna råd att köpa ett hem, enligt Urban Institute. I själva verket ökade andelen hyresgäster i 50 av de största städerna i USA mellan 2006 och 2016, enligt fastighetswebbplatsen Zillow. Idag är andelen av befolkningen som hyrs på den högsta nivån sedan 1965.

"Vi är verkligen i en baksmälla, " säger Jonathan Miller, VD för fastighetsbedömning och konsultföretag Miller Samuel. ”Bara för att priserna stiger betyder inte att vi har återhämtat oss. [Marknaden] är fortfarande förvrängd, och det är på grund av kreditvillkor. ”

Prisvärdheten beror på marknaden

När bostadsmarknaden nådde sin topp i april 2006, anges nästan två tredjedelar av de mest befolkade tunnelbanor i USA som övervärderade, och endast fem tunnelbana områden, svarande för endast 1%, ansågs undervärderade. I mars 2011 sjönk marknaden och endast 27 marknader - eller 7% av de mest befolkade metroområdena - ansågs vara övervärderade. Idag (från och med december 2017, de senaste tillgängliga uppgifterna), är de mest befolkade metroområdena i USA nästan jämnt fördelade mellan marknader som är undervärderade, övervärderade och värderade - vilket innebär att deras ”långsiktiga, hållbara nivåer, som stöds av lokala marknadsunderlag som disponibla inkomster, ”enligt CoreLogic.

Som alltid beror priset på marknaden. Median per kvadratmeter hemvärden på Manhattan är till exempel cirka 20 gånger högre än på platser som Cleveland och Detroit. Enligt en rapport från JPMorgan är de höga priserna mindre korrelerade med hypoteksskulder och mer koncentrerade i utbudsbegränsade områden som New York City, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver och Portland, Ore. (Se även Is a Housing Crisis Brewing ">

Tillgänglighet av inteckningar

Utlåningsstandarder har lett under de senaste åren. En analys som publicerats av CoreLogic av konventionella överensstämmande lån fann att lån godkänns för något mer riskfyllda låntagare - även om låntagarna måste lämna fullständig dokumentation för sina inkomster och återbetalningsförmåga vid avvikelse från åren före krisen. Fannie Mae höjde till exempel sin maximala skuldkvot (DTI) från 45% till 50%, och både Fannie Mae och Freddie Mac började ta emot inteckningar med nedbetalningar så låga som 3% under de senaste åren. I dag är de amerikanska konsumenterna inte utsatta för fluktuerande räntor nästan lika mycket som de var före krisen, och endast cirka 15% av den utestående hypoteksmarknaden är i en justerbar ränta. Trots dessa positiva effekter har hypotekslån ännu inte nått sina nivåer före krisen. (Se vår handledning om hypoteksgrunder .)

Poängen

Höga priser och bristen på lager, i kombination med snäv hypotekskredit och krossande studielånsskulder, har lett till en grundläggande förändring mot hyra. Faktum är att husägarskapet i USA nådde en höjdpunkt på 69% 2004, och trots en ny uppgångstakt förblir den på 64%. Andra faktorer har också bidragit till ökningen av hyran, inklusive konsumenternas preferenser och önskan om en mer flexibel livsstil.

Tio år efter den stora lågkonjunkturen blomstrar ekonomin med en rekordstor marknadsföring, vilket uppmuntrar antalet arbetslösheter och ett växande antal fastighetsmarknader som har återhämtat sig till nivån före krisen. Trots dagens heta fastighetslandskap finns det dock massor av spekulationer om att en annan krasch på fastighetsmarknaden är på väg - inte nödvändigtvis på nationell nivå, utan i metroområden som visar en brist på överkomliga priser och snabbt stigande huspriser.