Driftskostnadsförhållande (OER)
I fastigheter är driftskostnadskvoten (OER) en mätning av kostnaden för att driva en fastighet jämfört med de intäkter som fastigheten har tagit in. Det beräknas genom att dela en fastighets driftskostnad (minus avskrivningar) med dess brutto rörelseresultat och används för att jämföra kostnaderna för liknande fastigheter. En investerare bör leta efter röda flaggor, till exempel högre underhållskostnader, driftsinkomster eller verktyg som kan avskräcka honom från att köpa en viss fastighet.
Området för driftskostnadsförhållanden är mest idealiskt mellan nivåerna 60-80%, där ju lägre det är, desto bättre.
Key Takeaways
- Rörelsekostnadskvoten är ett mått på hur lönsam en fast inkomstfastighet är för en investerare.
- Det beräknas genom att dela alla driftskostnader minus avskrivningar med rörelseintäkter.
- En lägre OER önskas eftersom det betyder att utgifterna minimeras relativt intäkterna.
Formeln för OER är:
OER = Totala driftskostnader - avskrivningarGreppsättningarOER = \ frac {\ text {Totala driftskostnader} - \ text {avskrivning}} {\ text {Bruttointäkter}} OER = BruttointäkterTotala driftskostnader - avskrivningar
Hur man beräknar OER
01:23Driftskostnadsgrad
För att beräkna OER för en fastighet måste du känna till driftskostnaderna. Dessa inkluderar alla typer av avgifter och kostnader som uppstår som normala kostnader för att göra affärer. Du måste också beräkna fastighetens avskrivningskostnad, som kommer att variera med den specifika redovisningsmetoden som används.
Vad säger driftskostnadsförhållandet dig?
Beräkning av OER över ett antal år kan hjälpa en investerare att märka en fastighets trender i driftskostnader. Om en fastighets kostnader ökar årligen med en högre takt än inkomst, ökar OER också årligen. Därför kan investeraren förlora mer pengar ju längre han har fastigheten.
När man äger ett hyreshus bör en investerare räkna med lediga platser genom att använda effektiva hyresintäkter eller potentiella hyresintäkter minus vakans och kreditförluster snarare än potentiella hyresintäkter. Eftersom hantering av vakanser ingår i effektiv fastighetsförvaltning, inkluderar vakanser i en OER ger en mer exakt bild av driftskostnader och visar var förbättringar kan göras. Till exempel kommer en dåligt förvaltad fastighet troligen att ha högre vakansgrader, vilket kommer att återspeglas i OER.
Förvaltningsavgifter, verktyg, skräpavlägsning, underhåll, försäkring, reparationer, fastighetsskatter och andra kostnader ingår i driftskostnadsförhållandena. Ytterligare driftskostnader som investerare bör räkna in i OER inkluderar förvaltningsavgifter för fastigheter, landskapsarkitektur, advokatavgifter, hyresvärdeförsäkring och grundfastighetsförsäkring. Dessa kostnader hjälper till att driva fastigheten dagligen. Av detta skäl är lånebetalningar, kapitalförbättringar och personlig egendom undantagna från driftkostnader.
En lägre OER innebär vanligtvis att fastigheten förvaltas effektivt och är mer lönsam för investerare, och att mindre av fastighetens intäkter täcker drifts- och underhållskostnader. Om verksamheten är skalbar kan ägaren öka hyran på varje enhet utan att öka driftskostnaderna kraftigt. Dessutom kan OER visa var potentiella problem kan uppstå, till exempel att växelräkningar ökar kraftigt, så att investerare snabbare kan lösa problem och skydda sina vinstnivåer.
Exempel på hur man använder OER
Ta ett hypotetiskt exempel, där Investor A äger en flerfamiljshus och tar in 65 000 dollar per månad i hyran. Investeraren betalar också $ 50 000 för driftskostnader inklusive hans månatliga hypoteksbetalningar, skatter, verktyg och så vidare. Fastigheten förväntas också skrivas av med 85 000 dollar i år.
Därför kan den årliga OER beräknas som:
[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50.000 \ gånger 12) - 85.000]} {(65.000 \ gånger 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50 tusen × 12) -85.000] = 66%
Detta innebär att driftskostnaderna förbrukar cirka två tredjedelar av intäkterna som genereras av den här egenskapen.
Skillnaden mellan OER och Cap Rate
Kapitaliseringsgraden (eller capräntan) används i världen för kommersiella fastigheter för att indikera avkastningskursen som förväntas genereras på en fastighetsinvesteringseiendom. Ofta kallad "cap rate" beräknas denna mätning baserat på nettoresultatet som fastigheten förväntas generera. Det används för att uppskatta investerarens potentiella avkastning på investeringar på fastighetsmarknaden.
Takräntan representerar helt enkelt avkastningen för en fastighet under en tidshorisont på ett år förutsatt att fastigheten köps kontant och inte på lån. Det definieras av formeln:
Cap rate = nettoresultatintäkter ÷ nuvarande marknadsvärde \ text {Cap rate} = \ text {netto rörelseresultat} \ div \ text {nuvarande marknadsvärde} Cap rate = nettorörelseintäkt ÷ aktuella marknadsvärde
Även om det liknar OER när det gäller att mäta lönsamheten för en investeringseiendom skiljer det sig åt att OER använder bruttointäkter snarare än nettointäkter och placerar det i nämnaren. OER tar inte heller hänsyn till en fastighets marknadsvärde.
Begränsningar av OER
Det finns två nackdelar med OER för fastighetsinvesterare. Först, eftersom det inte inkluderar marknadsvärdet för en fastighet (liksom takskursen), informerar den inte en investerare om det relativa värdet på en fastighet vid köp eller försäljning. Det talar bara för effektiviteten i den löpande verksamheten. Det bör alltså användas i samband med något som cap-räntan när man utvärderar en fastighetsinvestering.
För det andra, eftersom avskrivningar kan beräknas på flera olika sätt, kan OER spelas genom att använda en mer gynnsam metod för redovisning av avskrivningar.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.