Finansieringsgrunder för första gången husköpare
De otaliga finansieringsalternativ som är tillgängliga för första gången husköpare kan verka överväldigande. Men om du tar dig tid att undersöka grunderna i fastighetsfinansiering kan du spara en betydande tid och pengar. Att förstå marknaden där fastigheten ligger och om den ger incitament för långivare kan innebära extra ekonomiska förmåner för dig. Ta en titt på din ekonomi för att säkerställa att du får den inteckning som bäst passar dina behov.
Key Takeaways
- Att köpa ett första hem kan vara spännande - såväl som nervtäckande och förvirrande.
- Att få en inteckning kommer att vara ett avgörande steg för att köpa ditt första hem, och det finns flera faktorer för att välja det mest lämpliga.
- Du måste bestämma om du vill välja en fast eller flytande ränta, antalet år att betala av din inteckning och storleken på din förskottsbetalning.
- Långivare måste också utvärdera din kreditvärdighet och din förmåga att återbetala baserat på inkomst, tillgångar och kredithistoria.
- Beroende på dina omständigheter kan du vara berättigad till mer gynnsamma villkor genom ett FHA- eller VA-lån.
Lånstyper
Konventionella lån
Konventionella lån är inteckningar som inte är försäkrade eller garanterade av den federala regeringen. Det är vanligtvis fast ränta. Även om deras striktare krav på en större utbetalning, högre kreditpoäng, lägre inkomst till skuldförhållanden och potential att behöva privat hypotekförsäkring gör dem till den svåraste hypotekstypen att kvalificera sig för, är vanliga inteckningar vanligtvis billigare än garanterade inteckningar.
Konventionella lån definieras som antingen överensstämmande lån eller icke-överensstämmande lån. Uppfyllande lån överensstämmer med riktlinjer som lånegränser som fastställts av de statligt sponsrade företagen (GSE) Fannie Mae eller Freddie Mac eftersom långivare paketerar dessa lån och säljer värdepapper på dem på sekundärmarknaden. Långränsen för 2018 för en konventionell inteckning är 453 100 $ men beloppet är högre för utsedda högkostnadsområden.
Ett lån som görs över detta belopp kallas ett jumbo-lån och har vanligtvis en något högre ränta eftersom dessa lån är mindre attraktiva för sekundärmarknaden. För icke-överensstämmande lån fastställer den kreditinstitut som garanterar lånet, vanligtvis en portföljgivare, sina egna riktlinjer.
FHA-lån
Federal Housing Administration (FHA), en del av det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling, tillhandahåller olika hypotekslånsprogram. Ett FHA-lån har lägre nedbetalningskrav och är lättare att kvalificera sig än ett konventionellt lån. FHA-lån är utmärkta för första gången husköpare eftersom du, förutom lägre kostnader på förhandslån och mindre strikta kreditkrav, kan göra en utbetalning så låg som 3, 5%. FHA-lån kan inte överskrida den lagstadgade gränsen.
VA-lån
US Department of Veterans Affairs (VA) garanterar VA-lån. VA gör inte själv lån utan garanterar inteckningar gjorda av kvalificerade långivare. Dessa garantier gör det möjligt för veteraner och servicepersonal att få hemlån med gynnsamma villkor, vanligtvis utan utbetalning. I de flesta fall är VA-lån lättare att kvalificera sig än konventionella lån. Långivare begränsar i allmänhet det maximala VA-lånet till konventionella hypotekslångränser. Innan du ansöker om ett lån, begär behörighet från VA. Om du accepteras, kommer VA att utfärda ett intyg om behörighet du kan använda för att ansöka om lån.
Utöver dessa vanliga lånetyper och -program, kolla in program sponsrade av statliga och lokala myndigheter och myndigheter för att öka investeringarna eller husägarskapet i vissa områden.
Krav på eget kapital och inkomst
Prissättning på bostadslån bestäms av långivaren på två sätt, båda baserat på låntagarens kreditvärdighet. Förutom att kontrollera din FICO-poäng från de tre stora kreditbyråerna kommer långivarna att beräkna lånevärdet (LTV) och skuldtjänstetäckningsgraden (DSCR) för att ställa in lånepriset.
LTV är det belopp på det faktiska eller underförstådda kapitalet som finns tillgängligt i säkerheten som lånas mot. För bostadsköp bestäms LTV genom att dela lånebeloppet med inköpspriset för hemmet. Kreditgivare antar att ju mer pengar du utsätter dig för risken (i form av en utbetalning), desto mindre troligt är det att du går ut på lånet. Ju högre LTV, desto större är risken för fallissemang, så långivarna kommer att debitera mer.
LTV avgör också om du kommer att behöva köpa privat inteckning försäkring (PMI). PMI isolerar långivaren från standard genom att överföra en del av lånerisken till en hypoteksförsäkrare. De flesta långivare kräver PMI för alla lån med en LTV som är större än 80%, vilket innebär ett lån där du äger mindre än 20% eget kapital i hemmet. Det försäkrade beloppet och inteckningsprogrammet avgör kostnaden för inteckningförsäkring och hur det samlas in.
De flesta intäktsförsäkringspremier samlas in varje månad tillsammans med skatte- och fastighetsförsäkringar. När LTV är lika med eller mindre än 78%, ska PMI elimineras automatiskt. Du kanske kan avbryta PMI när hemmet har uppskattat tillräckligt i värde för att ge dig 20% eget kapital och en viss period har gått, till exempel två år. Vissa långivare, till exempel FHA, kommer att bedöma hypoteksförsäkringen som ett engångsbelopp och kapitalisera det till lånebeloppet.
Som tumregel, försök att undvika PMI eftersom det är en kostnad som inte har någon nytta för dig. Det finns sätt att undvika att betala för PMI. Det ena är inte att låna mer än 80% av fastighetsvärdet när man köper ett hem; den andra är att använda finansiering av hemkapital eller en andra inteckning för att sätta ner mer än 20%. Det vanligaste programmet kallas en 80-10-10-inteckning. De 80 står för LTV för den första inteckning, de första 10 står för LTV för den andra inteckning, och den tredje 10 representerar det egna kapitalet du har i hemmet.
Även om räntan på den andra inteckning kommer att vara högre än räntan för den första, på en blandad basis, bör den inte vara mycket högre än räntan för ett 90% LTV-lån. En 80-10-10-inteckning kan vara billigare än att betala för PMI och låter dig också påskynda betalningen av den andra inteckning och eliminera den delen av skulden snabbt så att du kan betala av ditt hem tidigt.
Skuldsättningsgraden (DSCR) avgör din förmåga att betala inteckning. Kreditgivare delar upp din månatliga nettointäkt med hypotekskostnaderna för att bedöma sannolikheten för att du kommer att ha standard på inteckning. De flesta långivare kommer att kräva DSCR som är större än en. Ju större förhållande, desto större är sannolikheten för att du kommer att kunna täcka lånekostnader och desto mindre risk tar långivaren. Ju större DSCR, desto mer sannolikt kommer en långivare att förhandla om låneräntan eftersom även till en lägre ränta får långivaren en bättre riskjusterad avkastning.
Av denna anledning, inkludera alla typer av kvalificerade inkomster du kan när du förhandlar med en inteckning långivare. Ibland kan ett extra deltidsjobb eller annan inkomstgenererande verksamhet göra skillnaden mellan att kvalificera sig eller inte kvalificera sig för ett lån eller få bästa möjliga ränta.
Fast kontra flytande räntelån
En annan övervägande är huruvida du ska få en fast ränta eller en rörlig ränta. I en fast ränteslån förändras inte räntan under hela lånet. Den uppenbara fördelen med att få ett fast räntelån är att du vet vad de månatliga lånekostnaderna kommer att vara för hela låneperioden. En hypotekslån med rörlig ränta, till exempel en inteckning som endast är ränta eller en justerbar ränta (ARM), är utformad för att hjälpa förstköpare eller personer som förväntar sig att deras inkomster kommer att öka avsevärt under låneperioden.
Lån med rörlig ränta låter dig vanligtvis få lägre introduktionsräntor under lånets första år, vilket gör att du kan kvalificera dig för ett större lån än om du hade försökt att få ett dyrare lån med fast ränta. Även om ett lån med rörlig ränta kan vara till hjälp för vissa låntagare kan de vara riskabla om din inkomst inte växer i takt med höjningen av räntan. Den andra nackdelen är att ränteförändringen är osäker eftersom den vanligtvis är kopplad till en framtida marknadsränta.
De vanligaste armarna är en, fem eller sju års ARM. Den initiala räntan fastställs normalt under en period och återställs sedan regelbundet, ofta varje månad. När en ARM har återställts, justeras den till marknadskursen, vanligtvis genom att lägga till en viss förutbestämd spridning (procent) till den rådande amerikanska statsräntan. Även om ökningen vanligtvis är begränsad, kan en ARM-justering vara dyrare än det rådande fast räntelånet för att kompensera långivaren för att erbjuda en lägre ränta under introduktionsperioden.
Enbart räntelån är en typ av ARM där du endast betalar inteckning ränta och inte kapital under introduktionsperioden tills lånet återgår till ett fast, huvudbetalande lån. Sådana lån kan vara mycket fördelaktiga för första gången låntagare eftersom endast betalning av ränta minskar den månatliga kostnaden för lån och gör att du kan kvalificera dig för ett mycket större lån. Men eftersom du betalar inget kapital under den inledande perioden ändras inte betalningen på lånet förrän du börjar återbetala kapitalet.
Väga fördelen med att få ett större lån med risken. Räntorna flyter vanligtvis under den enda ränteperioden och kommer ofta att justeras som reaktion på förändringar i marknadsräntorna. Överväg också risken för att din disponibla inkomst inte kommer att öka tillsammans med den eventuella ökningen i lånekostnader.
Poängen
Om du letar efter en bostadslån för första gången kan du ha svårt att sortera igenom alla finansieringsalternativ. Ta dig tid att bestämma hur mycket du faktiskt har råd med och finansiera därefter. Om du har råd att lägga ned ett betydande belopp eller ha tillräckligt med inkomst för att skapa en låg LTV, har du mer förhandlingsstyrka med långivare och de flesta finansieringsalternativ. Om du strävar efter det största lånet kan du erbjudas en högre riskjusterad ränta och privat inteckning. En bra inteckningsmäklare eller hypoteksbanker bör kunna hjälpa dig att styra dig genom alla olika program och alternativ, men ingenting kommer att tjäna dig bättre än att veta dina prioriteringar för ett hypotekslån. (För relaterad läsning, se "Spara för en utbetalning: Var ska jag hålla mina pengar?")