Dra av ränta på ditt andra inteckning
Den federala regeringen förstår att bostadslån är de största ekonomiska bördorna som många amerikaner någonsin kommer att påta sig under deras livstid. För att ge en paus (och förmodligen att uppmuntra människor att delta i fastighetsmarknaden) tillåter Internal Revenue Service (IRS) skattebetalarna att dra avdrag för räntorna på sina inteckningar.
Men vad händer om du får en andra bostadslån? Spelar det vad du använder det för? Kan du bara dra av ränta på obestämd tid?
Vi kommer att ta en djupgående titt på skattekonsekvenserna av att ta en andra inteckning och visa hur du ska gå till beräkning av ditt avdrag för dina skatter samt lyfta fram olika begränsningar och fallgropar.
Det grundläggande
Först måste du förstå vad som utgör ett "kvalificerat hem" (det som ett avdrag för inteckning av räntesatser gäller) och hur IRS definierar "inteckningsränta" och "inteckningskuld."
Till att börja med hänvisar ett "kvalificerat hem" till antingen ditt huvudhem där du normalt bor eller ett andra hem. Mobilhem, husvagnar, lägenheter och båtar kvalificerar sig, så länge de har "sova, laga mat och toalettanläggningar", enligt IRS: s publicering 936.
Om du har tre eller flera fastigheter kan du bara göra anspråk på två av dem som dina primära och andra hem under ett visst år. Om du råkar sälja ett av de bostäder du begärde under det året, kan du då betrakta en annan fastighet som ditt primära eller andra hem för det året som kommer.
Om du gör anspråk på avdrag för ett hem som fungerar som något annat, till exempel en hyresfastighet eller ett kontor, kommer några nyanserade regler och beräkningar att spela, beroende på hur mycket tid du besätter lokalerna. Du kan hänvisa till detaljer här, men generellt sett, om du hyr ut ett andra hem, måste du bo där i minst 14 dagar eller mer än 10% av den tid det hyrs ut under ett år (beroende på vad som är längre) för att kunna dra av inteckningens ränta på den. (Om du inte bor där alls, så är du en hyresvärd, och en helt annan uppsättning regler kommer in i spelet: se Skatteavdrag för hyresfastighetsägare ).
Inteckningsränta gäller endast ränta som betalas på lån som använder ditt hem (er) som säkerhet. Detta inkluderar:
- Första inteckningar och andra inteckningar
- Kreditlinjer
- Hemlån
IRS redovisar tre kategorier av inteckningskuld. Dessa varierar beroende på när du tog upp skulden och vad intäkterna användes för:
- Morfars skuld hänvisar till inteckningar som säkerställdes av ditt hem före den 13 oktober 1987 (varefter gällande skatteregler trädde i kraft).
- Skuld vid hemförvärv avser inteckningar som tagits ut efter 13 oktober 1987 som användes för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem (dvs. renoveringar, reparationer etc.).
- Hemskuldsskuld eller lån avser inteckningar som tagits ut efter den 13 oktober 1987 som användes för andra, icke-bostadsrelaterade ändamål, till exempel för att finansiera collegeundervisning, en ny bil, en semester eller i stort sett allt annat som inte är relaterat till köpa, bygga eller förbättra ett hem.
Avdragen
Det beror på vilken typ av skuld du redan har - och hur mycket mer du vill ta ut. Om du är gift och registrerar gemensamt kan du bara dra av ränta på 1 miljon dollar eller lägre för bostadsförvärvsskulden och 100 000 $ eller mindre av bostadsskulden totalt sett. Om ensamstående, eller gift och arkivering separat, blir dina gränser 500 000 $ för skuld vid hemförvärv respektive 50 000 dollar.
Med andra ord, om din inteckning eller inteckningar används för att köpa, bygga eller förbättra ditt primära och / eller andra hem (vilket gör det till ett förvärvsskuld) och totalt 1 miljon dollar kan du dra av allt du har betalat i ränta. Om du till exempel har en räntesats på 4% på var och en av två inteckningar som tillsammans lägger till upp till 1 miljon dollar kan du dra av alla dina årliga räntebetalningar på 40 000 dollar.
Men om din skuld för hemförvärv är, låt oss säga, $ 2 miljoner dollar, skulle du bara kunna dra av hälften av den totala ränta som du betalade på inteckningslån på $ 2 miljoner det året. Om samma 4% -ränta tillämpades, skulle du bara kunna dra av $ 40 000 i stället för $ 80 000 som du antagligen betalade i ränta det året. (Detta är något att tänka på för alla som försöker finansiera en sjufigurig fastighet. Se Jumbo mot konventionella inteckningar: Hur de skiljer sig .)
Även om denna gräns inte gäller för farföräldeskuld kan du inte ta ytterligare avdrag för nya inteckningar om din farföräldrarnas skuld redan överstiger 1 miljon dollar. Vad händer om du bara har 900 000 dollar i farfar? Då kunde du bara dra av ränta för ytterligare 100 000 dollar i bostadsköpet.
Åtminstone är detta den allmänna regeln. IRS tillhandahåller ett kalkylblad för att bestämma ditt faktiska avdragsgilla ränta för bostadslån.
Pappersarbetet
Så länge du har betalat minst $ 600 i inteckning ränta, kommer du att få ett meddelande från din inteckning innehavare eller långivare (det är vanligtvis Form 1098) några månader innan skatteregistreringstid. Tillsammans med dollarbeloppet för dina årliga betalningar, kommer detta inteckningsränteanmälan också att visa dina betalda inteckningspremier och avdragsgilla poäng (om du köpte ett hus samma år). När du har fått detta dokument i handen använder du det för att fylla i din skattedeklaration, på formulär 1040, schema A (specificerade avdrag).
Med skuld i hemförvärv och skuld i hemmet kan du tekniskt låna 1, 1 miljoner dollar mot ditt hem. Men om du råkar ha ytterligare skulder som överskrider denna tröskel, kan du eventuellt dra av räntan om intäkterna användes för en kvalificerad kostnad, till exempel en investering (rapporteras också i schema A) eller ett företag (schema C eller C-EZ).
Refinansiering, poäng och premier
Om du refinansierar en inteckning, inklusive din andra, kan du göra anspråk på det nya lånet som bostadsköp upp till kapitalet i det föregående lånet. Allt ovan kommer att behandlas som hemmakapitalskuld.
Om du dessutom betalar poäng för den nya inteckning kan du dra av dem under lånets livslängd. Förutsatt att du refinansierar en ny 30-årig inteckning kan du dra av 1/30: e av det du betalade i poäng varje år. Om du inte har dragit av alla poäng när du säljer eller refinansierar huset (igen), kan du dra av alla återstående samtidigt på det året. Du arkiverar avdraget i schema A, formulär 1040, rad 12.
Så länge din justerade bruttoinkomst inte överstiger $ 109 000 (eller $ 54 500 om man är gift och lämnar in separat) kan du också dra av några eller alla dina inteckningspremier. Det här faller in i kategorin "skuld för hemförvärv".
Poängen
Skattereglerna är komplicerade, det förnekar inget, men om du fortsätter ordentligt kan bestämmelserna spara tusentals dollar per år. Se till att konsultera en kvalificerad skattepersonal innan du bestämmer dig för att ta en andra inteckning.