Första gången Homebuyer's Guide

Utmaningen att köpa ett hem för första gången kan verka så skrämmande att det är frestande att antingen bara gå med den första platsen i ditt prisklass eller fortsätta att hyra. För att hjälpa dig att avmystifiera processen och få ut mesta möjliga av köpet kommer vi att undersöka vad du måste tänka på innan du köper, vad du kan förvänta dig av köpprocessen själv och några praktiska tips för att göra livet lättare efter dig köp ditt första hem.

Vem är en första gången homebuyer?

US Department of Housing and Urban Development (HUD), en första gången homebuyer är någon som uppfyller något av följande villkor:

• En person som inte har ägt en huvudbostad på tre år. En make betraktas också som en första gången homebuyer om han eller hon uppfyller ovanstående kriterier. Om du har ägt ett hem men din make inte har det, kan du köpa en plats tillsammans som första gången husköpare.
• En ensamstående förälder som bara har ägt ett hem med en tidigare make medan han var gift.
• En fördrivna hembakare som bara har ägt med en make.
• En person som endast har ägt en huvudbostad som inte är fast ansluten till en permanent stiftelse enligt gällande regler.
• En person som bara har ägt en fastighet som inte överensstämde med statliga, lokala eller modellbyggnadskoder - och som inte kan föras in i överensstämmelse med mindre än kostnaden för att bygga en permanent struktur.

Överväganden innan du köper

Det första du behöver fastställa är vad dina långsiktiga mål är och sedan hur hemägande passar in i dessa planer. Vissa människor är helt enkelt ute efter att förvandla alla dessa "bortkastade" hyresbetalningar till inteckning som faktiskt ger dem något påtagligt. Andra ser hemägande som ett tecken på deras oberoende och tycker om idén att vara sin egen hyresvärd. Genom att begränsa dina mål för stora husägare ska du peka i rätt riktning. Här är fem frågor att ställa dig själv:

1. Vilken typ av hem bäst passar dina behov?

Du har flera alternativ när du köper en bostadsfastighet: ett traditionellt enfamiljshus, en duplex, ett radhus, en lägenhet, en co-op (bostadsrättsförening) eller en flerfamiljshus med två till fyra enheter. Varje alternativ har sina för- och nackdelar, beroende på dina husägarmål, så du måste bestämma vilken typ av fastighet som hjälper dig att nå dessa mål. Du kan också spara på inköpspriset i valfri kategori genom att välja en fixer-övre, även om tid, svettkapital och pengar som krävs för att förvandla en fixer-övre till ditt drömhus kan vara mycket mer än du förhandlat för.

1. Vilka specifika funktioner har ditt perfekta hem?

Även om det är bra att behålla viss flexibilitet i den här listan, gör du kanske det största köpet i ditt liv, och du förtjänar att köpet passar såväl dina behov och önskemål så nära som möjligt. Din lista bör innehålla grundläggande önskemål, som stadsdel och storlek, ända ner till mindre detaljer som badrumslayout och ett kök som levereras med pålitliga apparater.

1. Hur mycket inteckning kvalificerar du för?

Innan du börjar shoppa är det viktigt att få en uppfattning om hur mycket en långivare faktiskt kommer att vara villig att ge dig att köpa ditt första hem. Du kanske tror att du har råd med ett hem på 300 000 dollar, men långivare kanske tror att du bara är bra för $ 200 000 beroende på faktorer som hur mycket annan skuld du har, din månatliga inkomst och hur länge du har varit på ditt nuvarande jobb. Dessutom kommer många fastighetsmäklare inte att spendera tid med kunder som inte har klargjort hur mycket de har råd att spendera. Du kan överväga att köpa ett hem i ett förtroende.

Det kommer att behöva dig att se till att din personliga ekonomi är i ordning. I allmänhet måste du ha en god kredit, en historia av att betala dina räkningar i tid och en maximal skuld-till-inkomstkvot på 43% för att kvalificera dig för ett hemlån. Kreditgivare i dag föredrar vanligtvis att begränsa bostadskostnaderna (huvud-, ränta-, skatte- och husägarförsäkring) till cirka 30% av låntagarnas månatliga bruttoinkomst, men detta kan variera mycket beroende på den lokala fastighetsmarknaden.

Se till att få ett förhandsgodkännande för ett lån innan du lägger ett erbjudande på ett hem: I många fall kommer säljare inte ens att erbjuda ett erbjudande som inte åtföljs av ett förhandsgodkännande av en inteckning. Du gör detta i princip genom att ansöka om en inteckning och genomföra nödvändig pappersarbete. Det är fördelaktigt att shoppa för en långivare och att jämföra räntor och avgifter med hjälp av ett verktyg som en inteckningskalkylator eller Google.

När du har bosatt dig i en långivare och ansökt, kommer långivaren att verifiera all finansiell information som tillhandahålls (kontroll av kreditpoäng, verifiering av anställningsinformation, beräkning av skuldkvot etc.). Långivaren kan i förväg godkänna låntagaren för ett visst belopp. Var medveten om att även om du har blivit godkänd för en inteckning kan ditt lån falla igenom i sista minuten om du gör något för att ändra din kreditpoäng, som att finansiera ett bilköp.

4. Hur mycket hem har du faktiskt råd?

Å andra sidan, ibland ger en bank dig ett lån för mer hus än du verkligen vill betala för. Bara för att en bank säger att den kommer att låna dig 300 000 $ betyder inte att du faktiskt ska låna så mycket. Många första gången husköpare gör detta misstag och hamnar "husfattiga" - vilket betyder att när de betalar sin månatliga inteckning betalar de inga pengar kvar för andra kostnader, som kläder, verktyg, semester, underhållning eller till och med mat.

Precis som med köp av en ny bil, vill du titta på husets totala kostnad, inte bara de månatliga inteckningar. Naturligtvis är den månatliga betalningen också viktig, tillsammans med hur mycket utbetalning du har råd, hur höga fastighetsskatterna är i ditt valda stadsdel, hur mycket husägarnas försäkring kommer att kosta, hur mycket du förutser utgifter för att underhålla eller förbättra huset, och hur mycket dina stängningskostnader kommer att bli. Om du är intresserad av att köpa en lägenhet, kom ihåg att du måste betala underhållskostnader varje månad eftersom du kommer att vara en del av en husägareorganisation, som samlar ett par hundra dollar i månaden från ägarna till varje enhet i byggnaden i form av bostadsrätter. Co-op-ägare betalar också månatliga underhållsavgifter, även om dessa delvis är avdragsgilla.

5. Har du allvarliga besparingar?

Även om du är berättigad till en betydande inteckning kommer det att finnas betydande förkostnader på förhand (som utbetalningen på hemmet, vanligtvis 20% av det totala inköpspriset) och stängningskostnader också. Så du måste få pengar bort. När det gäller att investera med ett öga på att köpa ett hem - ett kortsiktigt mål - är en av de största utmaningarna att hålla besparingar i ett tillgängligt, relativt säkert fordon som fortfarande ger en avkastning. Om du har ett år till tre år att förverkliga ditt mål än ett insättningsintyg kan vara ett genomförbart alternativ. Det kommer inte att göra dig rik, men du kommer inte heller att förlora pengar. Samma idé kan tillämpas på att köpa en kortfristig obligation eller ränteportfölj som ger dig en viss tillväxt, men som också skyddar dig från aktiemarknadernas tumultartade natur.

Om hemköpet sker på sex månader till ett år, kommer du att vilja hålla pengarna flytande. Ett högavkastningssparekonto kan vara det bästa alternativet. Det är viktigt att se till att det är FDIC-försäkrat så att om banken går under kan du fortfarande ha tillgång till dina pengar upp till $ 250 000.

6. Vem hjälper dig att hitta ett hem och vägleda dig genom köpet?

En fastighetsmäklare hjälper dig att hitta bostäder som tillgodoser dina behov och är i ditt prisklasse och sedan träffa dig för att se dessa hem. När du har valt ett hem att köpa kan dessa proffs hjälpa dig att förhandla om hela köpprocessen, inklusive att göra ett erbjudande, få ett lån och slutföra pappersarbete. En bra fastighetsmäklares expertis kan skydda dig från alla fallgropar du kan stöta på under processen. De flesta agenter får en provision som betalas från säljarens intäkter.

Krediter för första gången husköpare

Köpprocessen

Nu när du har bestämt dig för att ta steget, låt oss undersöka vad du kan förvänta dig av själva hemköpsprocessen. Detta är en kaotisk tid med erbjudanden och moterbjudanden som flyger rasande, men om du är beredd på krångel (och pappersarbetet) kan du komma igenom processen med din förnuft mer eller mindre intakt. Här är den grundläggande utvecklingen du kan förvänta dig:

1. Hitta ett hem.

Se till att dra fördel av alla tillgängliga alternativ för att hitta bostäder på marknaden, inklusive att använda din fastighetsmäklare, söka efter listor online och köra runt i de grannskap som intresserar dig för att söka efter försäljningsskyltar. Lägg också några känslor där med dina vänner, familj och företagskontakter. Du vet aldrig var en bra referens eller bly på ett hem kan komma ifrån.

När du allvarligt handlar efter ett hem, gå inte in i ett öppet hus utan att ha en agent (eller åtminstone vara beredd att kasta ut ett namn på någon du förmodligen arbetar med). Du kan se hur det kanske inte fungerar i ditt bästa intresse att börja handla med en säljares agent innan du kontaktar en egen.

Om du har en budget, leta efter bostäder vars fulla potential ännu inte har realiserats. Även om du inte har råd att byta ut den fruktansvärda tapeten i badrummet nu, kan det vara värt det att leva med fula för ett tag i utbyte mot att komma in i ett hus du har råd med. Om hemmet annars uppfyller dina behov när det gäller de stora saker som är svåra att ändra, till exempel plats och storlek, låt inte fysiska brister avvisa dig. Första gången husköpare bör leta efter ett hus de kan ge mervärde, eftersom detta säkerställer ett ojämnt kapital för att hjälpa dem upp fastighetsstegen.

2. Tänk på dina finansieringsalternativ och säker finansiering.

Första gången husköpare har ett brett utbud av alternativ för att hjälpa dem att komma in i ett hem - både de som finns tillgängliga för alla köpare, inklusive Federal Housing Authority (FHA) -backed inteckningar, och de som är särskilt inriktade på neophytes. Många första gången hemmaköpsprogram erbjuder lägsta utbetalningar så låga som 3% till 5% (mot standard 20%), och några få kräver ingen utbetalning alls.

Först-tidtagare bör särskilt:

Använd HUD: s resurslista. FHA och dess låneprogram är en del av HUD.

Se till din IRA. För IRA-distributionerna är en första gången bostadsköpare någon som inte har ägt ett aktuellt intresse i husbilar och husvagnar, husbåtar och lager som innehas av en bostadsaktieägare i ett kooperativt bostadsföretag) för de två föregående åren. Eftersom varje person har ett livslängdsbelopp på 10 000 USD som kan tas ut strafffritt från hans eller hennes IRA, kan ett par dra ut maximalt $ 20 000 (10 000 $ från varje konto) tillsammans för att betala för sitt första hem. Se bara till att använda pengarna inom 120 dagar eller så blir de pålagda 10%.

Illinois, Ohio och Washington - erbjuder stöd vid utbetalning för första gången husköpare som kvalificerar sig. Vanligtvis är stödberättigande i dessa program baserat på inkomst och kan också ha begränsningar för hur dyr en fastighet kan köpas. De som kvalificerar sig kan få ekonomisk hjälp med utbetalningar och stängningskostnader samt utgifter för rehabilitering eller förbättring av en fastighet.

Känner till alternativ för indianer. Native American första köpare kan ansöka om ett 184-lån. Det här lånet kräver en 1, 5% lån garanterad avgift, och endast en 2, 25% utbetalning på lån över $ 50 000 (för lån under det beloppet är det 1, 24%). Till skillnad från ett traditionellt låns ränta baserat på låntagarens kreditpoäng, är detta låns ränta baserad på den rådande marknadsräntan. 184-lån kan endast användas för enfamiljshus (1-4 enheter) och för en primär bostad.

Var inte bunden av lojalitet till din nuvarande finansiella institution när du söker ett förhandsgodkännande eller söker en inteckning: Handla runt, även om du bara är berättigad till en typ av lån. Avgifter kan vara förvånansvärt varierande, liksom räntor på inteckning, som naturligtvis har en stor inverkan på det totala priset du betalar för ditt hem.

Vissa myndigheter rekommenderar också att du har en säkerhetskreditgivare. Att kvalificera sig för ett lån är inte en garanti för att ditt lån så småningom kommer att finansieras: Förändringar av riktlinjer för garanti, förändringar av riskanalys för långivare och investerarmarknader kan ändras. Det kan förekomma fall av klienter som undertecknar lån och spärradokument och sedan meddelas 24 till 48 timmar före avslutningen att långivaren frös in finansieringen på sitt låneprogram. Att ha en andra långivare som redan har kvalificerat dig för en inteckning ger dig ett alternativt sätt att hålla processen på, eller nära, schemat.

3. Lägg ett erbjudande.

Din fastighetsmäklare hjälper dig att bestämma hur mycket pengar du vill erbjuda för huset tillsammans med alla villkor du vill begära. Din agent kommer då att presentera erbjudandet för säljarens agent; säljaren accepterar antingen ditt erbjudande eller ger ett moterbjudande. Du kan sedan acceptera eller fortsätta att gå fram och tillbaka tills du antingen når en överenskommelse eller beslutar att kalla den slutar.

Innan du skickar in ditt erbjudande, ta en titt på din budget. Denna tidsfaktor i uppskattade stängningskostnader (som kan uppgå till mellan 2% och 5% av inköpspriset), pendlingskostnader och eventuella omedelbara reparationer och obligatoriska apparater du kan behöva innan du kan flytta in. Och tänka framåt: Det är lätt att bli bakhållet av högre eller oväntade verktygskostnader i ditt nya större hem. Du kan begära energiräkningar från de senaste 12 månaderna för att få en uppfattning om den genomsnittliga månadskostnaden.

Om du når en överenskommelse gör du en insättning i god tro och processen övergår sedan till escrow. Escrow är en kort tid (ofta cirka 30 dagar) där säljaren tar bort huset från marknaden med den avtalsenliga förväntningen att du kommer att köpa huset - förutsatt att du inte hittar några allvarliga problem med det när du inspekterar det.

4. Få en heminspektion.

Även om det hem du planerar att köpa verkar vara felfritt, finns det ingen ersättning för att en utbildad professionell ska inspektera fastigheten med avseende på kvaliteten, säkerheten och det totala tillståndet för ditt potentiella nya hem. Du vill inte fastna i en pengar eller med huvudvärk att utföra många oväntade reparationer. Om heminspektionen avslöjar allvarliga brister som säljaren inte avslöjade kan du i allmänhet återkalla ditt erbjudande och få tillbaka din insättning. Att förhandla om att få säljaren att reparera eller rabattera försäljningspriset är andra alternativ.

5. Stäng eller gå vidare.

Om du kan träffa en affär med säljaren, eller ännu bättre, om inspektionen inte avslöjade några väsentliga problem, bör du vara redo att stänga. Stängning innebär i princip att man skriver in massor av pappersarbete under en mycket kort tidsperiod, samtidigt som man ber om att ingenting faller igenom i sista minuten.

Saker du kommer att ta itu med och betala för i de sista stadierna av ditt köp kan inkludera att du har bedömt bostaden (hypoteksföretag kräver detta för att skydda sitt intresse i huset), göra en titelsökning för att se till att ingen annan än säljaren har ett krav på fastigheten, erhåller privat inteckning försäkring eller ett piggyback lån om din utbetalning är mindre än 20%, och slutföra inteckning pappersarbete. Andra stängningskostnader kan inkludera avgifter för lånets ursprung, titelförsäkring, undersökningar, skatter och kreditrapportavgifter.

Grattis ny husägare ... Vad nu?

Du har skrivit under tidningarna, betalat flyttarna och den nya platsen börjar känns som hemma. Spel över, eller hur? Inte riktigt. Hushållens kostnader sträcker sig utöver utbetalningar och månatliga inteckning. Låt oss nu undersöka några sista tips för att göra livet som en ny husägare roligare och säkrare.

1. Fortsätt spara.

Med hembesök kommer stora oväntade utgifter, som att byta ut taket eller få en ny varmvattenberedare. Starta en akutfond för ditt hem så att du inte blir fångad när dessa kostnader oundvikligen uppstår.

1. Utför regelbundet underhåll.

Med den stora summa pengar du lägger in i ditt hem, vill du se till att ta hand om det utmärkt. Regelbundet underhåll kan minska dina reparationskostnader genom att låta problem fixas när de är små och hanterbara.

1. Ignorera bostadsmarknaden.

Det spelar ingen roll vad ditt hem är värt vid en viss stund förutom det ögonblick då du säljer det. Att kunna välja när du säljer ditt hem, snarare än att tvingas sälja det på grund av jobbflytt eller ekonomisk besvär, kommer att vara den största avgöraren för om du kommer att få en solid vinst från din investering.

1. Lita inte på att döda ditt hem för att finansiera din pension.

Även om du äger ett hem, bör du fortfarande fortsätta spara maximalt i dina pensionskonton varje år. Även om det kan tyckas svårt att tro för alla som har observerat de förmögenheter som vissa människor gjorde under bostadsbubblan, kommer du inte nödvändigtvis att döda när du säljer ditt hus. Om du vill titta på ditt hem som en källa till förmögenhet vid pensionering, kan du tänka på att när du har betalat av din inteckning kan pengarna som du spenderade på månatliga betalningar användas för att finansiera några av dina levnads- och medicinska utgifter vid pensionering .