Fast ränta kontra justerbar ränta inteckningar: Vad är skillnaden?

Fastighetslån och fastighetslån (ARM) är de två primära inteckningstyperna. Medan marknaden erbjuder många sorter inom dessa två kategorier, är det första steget när du handlar för en inteckning att avgöra vilken av de två huvudsakliga lånetyperna som bäst passar dina behov.

Key Takeaways

• En fast ränta inteckning debiterar en fast ränta som inte förändras under lånets hela livslängd.
• Den ursprungliga räntan på en justerbar ränta (ARM) fastställs under marknadsräntan på ett jämförbart fast räntelån och sedan stiger räntan (eller eventuellt sänker) när tiden går.
• ARM är vanligtvis mer komplicerade än fastighetslån.

Fastighetslån

En fast ränta inteckning debiterar en fast ränta som inte förändras under lånets hela livslängd. Även om beloppet för huvudstol och ränta som betalas varje månad varierar från betalning till betalning, förblir den totala betalningen densamma, vilket gör att budgeteringen är lätt för husägare.

Det delvisa avskrivningsschemat nedan visar hur beloppen som sätts mot kapital och ränta förändras under inteckningens livslängd. I det här exemplet är inteckningstiden 30 år, kapitalet är $ 100 000 och räntan är 6%.

Som ni ser består betalningarna som gjorts under de första åren av en inteckning främst av räntebetalningar.

Den största fördelen med ett fast räntelån är att låntagaren är skyddad från plötsliga och potentiellt betydande höjningar av månatliga inteckningslån om räntorna stiger. Fastighetslån med fast ränta är lätta att förstå och varierar lite från långivare till långivare. Nackdelen med fast räntelån är att när räntorna är höga är det svårare att kvalificera sig för ett lån eftersom betalningarna är billigare.

Även om räntan är fast beror det totala räntebeloppet du betalar på inteckningstiden. Traditionella utlåningsinstitut erbjuder fast räntelån för olika villkor, varav de vanligaste är 30, 20 och 15 år.

Den 30-åriga inteckning är det mest populära valet eftersom det erbjuder den lägsta månatliga betalningen. Avvägningen för den låga betalningen är emellertid en betydligt högre totalkostnad, eftersom det extra decenniet, eller mer, på termen främst ägnas åt att betala ränta. Månadsbetalningarna för kortare lån är högre så att kapitalet återbetalas inom en kortare tidsram. Dessutom erbjuder kortfristiga inteckningar en lägre ränta, vilket möjliggör ett större belopp som betalas tillbaka med varje inteckning. Således kostar lån på kort sikt betydligt mindre totalt sett. (Mer information finns i Förstå hypotekslånsstrukturen .)

Inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta

Lån med justerbar ränta

Räntan för en inteckning med justerbar ränta är variabel. Den ursprungliga räntan på en ARM fastställs under marknadsräntan på ett jämförbart fast räntelån och sedan stiger räntan när tiden går. Om ARM hålls tillräckligt länge, kommer räntan att överträffa den gående räntan för lån med fast ränta.

ARM: er har en fast tid under vilken den initiala räntan förblir konstant, varefter räntan justeras vid en förutbestämd frekvens. Den fasta räntan kan variera avsevärt - var som helst från en månad till 10 år. kortare justeringsperioder har i allmänhet lägre initialräntor. Efter den första löptiden återställs lånet, vilket innebär att det finns en ny ränta baserad på nuvarande marknadsräntor. Detta är sedan hastigheten fram till nästa återställning, vilket kan vara nästa år.

ARM-terminologi

ARM är betydligt mer komplicerade än lån med fast ränta, så att utforska för- och nackdelar kräver en förståelse för vissa grundläggande terminologier. Här är några begrepp som låntagare behöver veta innan de väljer en ARM:

• Justeringsfrekvens: Detta avser tiden mellan räntejusteringar (t.ex. månatlig, årlig etc.).
• Justeringsindex: Räntejusteringar är knutna till ett riktmärke. Ibland är detta räntan på en typ av tillgång, till exempel inlåningscertifikat eller statsskuldväxlar. Det kan också vara ett specifikt index, till exempel Cost of Funds Index eller London Interbank Offered Rate (LIBOR).
• Marginal: När du tecknar ditt lån går du med på att betala en ränta som är en viss procent högre än justeringsindexet. Till exempel kan din justerbara ränta vara räntan på ett-års räkningen plus 2%. De extra 2% kallas marginalen.
• Caps: Detta avser gränsen för det belopp som räntan kan öka varje justeringsperiod. Vissa armband erbjuder också mössor för den totala månatliga betalningen. Dessa lån, även kända som negativa amorteringslån, håller betalningarna låga; emellertid kan dessa betalningar endast täcka en del av den ränta som förfaller. Obetald ränta blir en del av kapitalet. Efter flera års betalning av inteckning kan din skyldiga kapital vara större än det belopp du ursprungligen lånade.
• Tak: Detta är det högsta som den justerbara räntan tillåts bli under lånets löptid.

Den största fördelen med en ARM är att den är betydligt billigare än en fast räntelån, åtminstone under de första tre, fem eller sju åren. ARM är också attraktiva eftersom deras låga initiala betalningar ofta gör det möjligt för låntagaren att kvalificera sig för ett större lån och, i en fallande ränta, låter låntagaren åtnjuta lägre räntor (och lägre betalningar) utan att behöva refinansiera hypoteket .

En låntagare som väljer en ARM kan spara flera hundra dollar per månad i upp till sju år, varefter hans eller hennes kostnader troligen kommer att stiga. Den nya räntan kommer att baseras på marknadsräntor, inte den initiala marknadsräntan under. Om du är väldigt lycklig kan det vara lägre beroende på hur marknadsräntorna är vid tidpunkten för nollställningen.

ARM kan emellertid utgöra några betydande nackdelar. Med en ARM kan din månatliga betalning ofta ändras under lånets livslängd. Och om du tar ett stort lån kan du vara i problem när räntorna stiger: Vissa ARM är strukturerade så att räntorna nästan kan fördubblas på bara några år. ( Mer information finns i Justerbar ränteslån: Vad händer när räntorna går upp ).

Faktum är att inteckningar med justerbar ränta gick till fördel med många finansiella planerare efter subprime-hypotekslån 2008, som inledde en tid med avskärmningar och kort försäljning. Låntagare mötte klistermärkechock när deras ARM justerades och deras betalningar skyrocket. Lyckligtvis har sedan dess regeringar och lagar införts för att öka tillsynen som förvandlade en bostadsbubbla till en global finansiell kris. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har förhindrat rovdrivna inteckningspraxis som skadar konsumenten. Långivare lånar ut till låntagare som sannolikt kommer att återbetala sina lån.

ARM är betydligt billigare än fast räntelån.

Vilket lån är rätt för dig?

När du väljer en inteckning måste du ta hänsyn till ett brett utbud av personliga faktorer och balansera dem med den ekonomiska verkligheten på en ständigt föränderlig marknad. Individernas personliga ekonomi upplever ofta perioder med förskott och nedgång, räntorna stiger och sjunker och ekonomins styrka växer och avtar. Tänk på följande frågor för att sätta ditt val av lån till dessa faktorer:

• Hur stor inteckning kan du ha råd idag?
• Kunde du fortfarande ha råd med en ARM om räntorna stiger?
• Hur länge tänker du bo på fastigheten?
• I vilken riktning går räntorna och förutser du att den trenden kommer att fortsätta?

Om du funderar på en ARM bör du köra siffrorna för att avgöra det värsta fallet. Om du fortfarande har råd med det om hypoteket återställs till det högsta taket i framtiden kommer en ARM att spara pengar varje månad. Helst bör du använda besparingarna jämfört med en fast ränteslån för att göra extra huvudbetalningar varje månad, så att det totala lånet blir mindre när återställningen sker, vilket ytterligare sänker kostnaderna.

Om räntorna är höga och förväntas sjunka, kommer en ARM att se till att du kan dra fördel av fallet, eftersom du inte är inlåst i en viss ränta. Om räntorna klättrar eller en stabil, förutsägbar betalning är viktig för dig, kan en fast räntelån vara vägen att gå.

Kandidater till ARM

Den korta husägare

En ARM kan vara ett utmärkt val om låga betalningar på kort sikt är ditt primära krav, eller om du inte planerar att bo i fastigheten tillräckligt länge för att räntorna ska stiga. Som nämnts tidigare varierar den fasta räntan för en ARM, vanligtvis från ett år till sju år, varför en ARM kanske inte är meningsfull för människor som planerar att hålla sitt hem mer än så. Men om du vet att du kommer att flytta inom en kort period, eller om du inte planerar att hålla fast vid huset i decennier framöver, kommer en ARM att göra mycket meningsfullt.

Låt oss säga att räntemiljön innebär att du kan ta ut en femårs ARM med en ränta på 3, 5%. En 30-årig fast ränteslån till jämförelse skulle ge en ränta på 4, 25%. Om du planerar att flytta innan den femåriga ARM-återställningen kommer du att spara mycket pengar på ränta. Om du å andra sidan slutligen bestämmer dig att stanna längre i huset, speciellt om räntorna är högre när ditt lån justeras, kommer hypotekslånet att kosta mer än det fasta räntelånet skulle ha. Men om du köper ett hem med ett öga på att uppgradera till ett större hem när du startar en familj - eller du tror att du flyttar till jobbet - kan en ARM vara rätt för dig.

Bump-Up-in-Income-tjänsten

För personer som har en stabil inkomst men inte förväntar sig att den ska öka dramatiskt, är en fast räntelån mer förnuftig. Men om du räknar med en ökning av din inkomst kan det att gå med en ARM spara dig från att betala mycket ränta på lång sikt.

Låt oss säga att du letar efter ditt första hem och just tog examen från läkar- eller advokatskolan eller fick en MBA. Chansen är stor att du kommer att tjäna mer under de kommande åren och kommer att ha råd med de ökade betalningarna när ditt lån justeras till en högre ränta. I så fall fungerar en ARM för dig. I ett annat scenario, om du räknar med att börja ta emot pengar från ett förtroende vid en viss ålder, kan du få en ARM som återställs samma år.

Betala-det-av typen

Att ta en justerbar ränta är mycket attraktiv för inteckningslånare som har eller kommer att ha kontanter att betala av lånet innan den nya räntan sparkar in. Även om det inte inkluderar de allra flesta amerikaner finns det situationer där det kan vara möjligt att dra av den.

Ta en låntagare som köper ett hus och säljer ett annat samtidigt. Den personen kan tvingas köpa det nya hemmet medan det gamla är i kontrakt och som ett resultat kommer att ta ut ett ARM för ett eller två år. När låntagaren har intäkterna från försäljningen kan han eller hon vända sig för att betala ARM med intäkterna från hemförsäljningen.

En annan situation där en ARM skulle vara meningsfull är om du har råd att påskynda betalningarna varje månad med tillräckligt för att betala av det innan det återställs. Att använda denna strategi kan vara riskabelt eftersom livet händer, och även om du kanske har råd att göra snabbare betalningar nu, om du blir sjuk, förlorar jobbet eller pannan går, kan det inte längre vara ett alternativ.

Poängen

Oavsett vilken låntyp du väljer, kommer du att välja noggrant att hjälpa dig att undvika kostsamma misstag. En sak är säker: Gå inte med ARM eftersom den lägre månatliga betalningen är det enda sättet att ha råd med det drömhuset. Du kan få en liknande takt vid återställningstillfället, men det är ett allvarligt spel. Det är mer klokt att söka efter ett hus med en mindre prislapp istället.

Fortsätt läsa

• Kolla in aktuella hypoteksräntor
• Hur räntesatser fungerar på ett inteckning
• Förstå strukturen för inteckning
• Inteckningspoäng: Vad är poängen?
• Fast eller variabel räntelån: Vilket är bättre just nu?
• Hitta de bästa inteckningskurserna
• Har du en bra inteckningskurs? Lås in det!
• De viktigaste faktorerna som påverkar hypoteksräntor
• Prognoser hypotekslån: Köp, sälj eller refi?
• Justerbar ränteslån: Vad händer när räntorna går upp
• Hur räntor påverkar bostadsmarknaden
• Är huspriset eller räntan viktigare?
• Shoppa för hypoteksräntor