Beredskapsbestämmelser i hemköpsavtal

En beredskapsbestämmelse definierar ett villkor eller en åtgärd som måste uppfyllas för att ett fastighetsavtal ska bli bindande. En beredskap blir del av ett bindande försäljningsavtal när båda parter, köparen och säljaren, samtycker till villkoren och undertecknar avtalet. Därför är det viktigt att förstå vad du får till om en beredskapsbestämmelse ingår i ditt fastighetsavtal. Här introducerar vi allmänt använda beredskapsbestämmelser i hemköpskontrakt och hur de kan gynna både köpare och säljare.

Key Takeaways

• En beredskapsbestämmelse definierar ett villkor eller en åtgärd som måste uppfyllas för att ett fastighetsavtal ska bli bindande.
• En bedömningssituation skyddar köparen och används för att säkerställa att en fastighet värderas till ett minimum, specificerat belopp.
• En finansieringsbegäran (eller en ”inteckningskrav”) ger köparen tid att få finansiering för köp av fastigheten.
• En inspektion eller en due diligence beredskap ger köparen rätt att få huset inspekterat inom en viss tidsperiod.

Fastighetsavtal

En fastighetstransaktion börjar vanligtvis med ett erbjudande: En köpare presenterar ett köpbjudande till en säljare, som antingen kan acceptera eller avvisa förslaget. Ofta räknar säljaren ut erbjudandet och förhandlingarna går fram och tillbaka tills båda parter når en överenskommelse. Om endera parten inte samtycker till villkoren, blir erbjudandet ogiltigt, och köparen och säljaren går sina separata vägar utan ytterligare skyldigheter. Om båda parter samtycker till villkoren för erbjudandet, gör emellertid köparen en allvarlig insättning - ett belopp som betalas som bevis på god tro, typiskt uppgår till 1% eller 2% av försäljningspriset. Fonderna hålls av ett escrow-företag medan stängningsprocessen börjar.

Ibland är en beredskapsklausul kopplad till ett erbjudande om att köpa fastigheter och ingår i fastighetsavtalet. I huvudsak ger en beredskapsbestämmelse parterna rätten att backa ut av kontraktet under vissa omständigheter som måste förhandlas mellan köparen och säljaren. Beredskap kan innehålla detaljer som tidsramen (t.ex. "Köparen har 14 dagar för att inspektera fastigheten") och specifika villkor (t.ex. "Köparen har 21 dagar på sig att säkra ett 30-årigt konventionellt lån för 80% av inköpspriset till en ränta som inte är högre än 4, 5% ”). Eventuella beredskapsbestämmelser bör tydligt anges så att alla parter förstår villkoren.

Om villkoren i beredskapsbestämmelsen inte är uppfyllda blir avtalet ogiltigt, och en part (oftast köparen) kan backa utan juridiska konsekvenser. Omvänt, om villkoren är uppfyllda, är avtalet rättsligt genomförbart, och en part skulle bryta avtalet om de beslutade att backa ut. Konsekvenserna varierar, från förlust av allvarliga pengar till stämningar. Till exempel, om en köpare backar ut och säljaren inte kan hitta en annan köpare, kan säljaren stämma för specifika prestanda, vilket tvingar köparen att köpa huset.

Beredskapsbestämmelser i hemköpsavtal

Typer av beredskapsklausuler

Beredskapsklausuler kan skrivas för nästan alla behov eller problem. Här är de vanligaste händelserna som ingår i dagens hemköpskontrakt.

Bedömning Beredskap

En bedömningssituation skyddar köparen och används för att säkerställa att en fastighet värderas till ett minimum, specificerat belopp. Om fastigheten inte bedömer åtminstone det angivna beloppet kan kontraktet sägas upp, och i många fall återbetalas de allvarliga pengarna till köparen.

En bedömningssituation kan innehålla villkor som gör det möjligt för köparen att fortsätta med köpet även om bedömningen ligger under det angivna beloppet, vanligtvis inom ett visst antal dagar efter det att köparen har fått meddelandet om bedömningsvärde. Säljaren kan ha möjlighet att sänka priset till bedömningsbeloppet. Beredskapen anger ett utgivningsdatum för eller innan köparen måste meddela säljaren om eventuella problem med bedömningen. Annars kommer beredskapen att anses vara nöjd och köparen kommer inte att kunna backa ur transaktionen.

En beredskapsbestämmelse i en fastighetsaffär ger parterna rätten att lämna sitt kontrakt under specifika omständigheter som förhandlas mellan köparen och säljaren.

Finansiera beredskap

En finansieringsberedskap (även kallad ”hypotekskontroll”) ger köparen tid att ansöka om och få finansiering för köp av fastigheten. Detta ger ett viktigt skydd för köparen, som kan backa ut kontraktet och ta tillbaka sina allvarliga pengar om de inte kan säkerställa finansiering från en bank, en hypoteksmäklare eller någon annan typ av utlåning.

En ekonomisk beredskap anger ett specificerat antal dagar som köparen ges för att få finansiering. Köparen har fram till detta datum att säga upp avtalet (eller begära en förlängning som måste säljas skriftligen avtalas om). Annars avstår köparen automatiskt av beredskapen och blir skyldig att köpa fastigheten - även om ett lån inte är säkrat.

Hemförsäljning beredskap

Även om det i de flesta fall är lättare att sälja innan du köper en annan fastighet, fungerar inte alltid timingen och finansieringen på det sättet. En beredskap för hemförsäljning ger köparen en viss tid att sälja och reglera sitt befintliga hem för att finansiera det nya. Denna typ av beredskap skyddar köpare eftersom köparen inte kan sälja för ett befintligt hem för åtminstone det begärda priset utan att rättsliga konsekvenser kan komma ifrån.

Husförsäljningssituationer kan vara svåra för säljaren, som kan tvingas lämna ett annat erbjudande medan de väntar på resultatet av beredskapen. Säljaren förbehåller sig rätten att säga upp avtalet om köparens hem inte säljs inom det angivna antalet dagar.

Inspektionsberedskap

En inspektions beredskap (även kallad ”due diligence beredskap”) ger köparen rätt att få huset inspekterat inom en viss tidsperiod, t.ex. fem till sju dagar. Det skyddar köparen, som kan säga upp avtalet eller förhandla om reparationer baserat på resultaten från en professionell heminspektör. En inspektör undersöker fastighetens inre och yttre, inklusive tillståndet för elektriska, finish, VVS, konstruktion och ventilationselement. Inspektören tillhandahåller en rapport till köparen med detaljer om eventuella problem som upptäckts under inspektionen. Beroende på de exakta villkoren för inspektionsfallet kan köparen:

• Godkänn rapporten, och affären går vidare
• Avvisa rapporten, gå tillbaka ur affären och få tillbaka de allvarliga pengarna
• Begär tid för ytterligare inspektioner om något behöver en andra titt
• Begär reparationer eller koncession (om säljaren samtycker, går affären vidare; om säljaren vägrar, kan köparen gå ut ur affären och få tillbaka sina allvarliga pengar)

En tilläggskostnad för reparation ingår ibland utöver inspektionsberedskapen. Detta anger ett högsta dollarbelopp för nödvändiga reparationer. Om inspektionen indikerar att reparationer kommer att kosta mer än detta dollarbelopp kan köparen välja att säga upp avtalet. I många fall baseras beredskapskostnaderna på en viss procent av försäljningspriset, till exempel 1% eller 2%.

Kick-Out klausul

Uteslutningsklausulen är en beredskap som läggs till av säljare för att ge ett mått på skydd mot en hushållsförsäljning. Medan säljaren samtycker till en husförsäljning beredskap, kan han eller hon lägga till en kick-out klausul om att säljaren kan fortsätta att marknadsföra fastigheten. Om en annan kvalificerad köpare trappar upp ger säljaren den nuvarande köparen en viss tidsperiod (t.ex. 72 timmar) för att ta bort husförsäljningens beredskap och hålla kontraktet vid liv. I annat fall kan säljaren backa ur kontraktet och sälja till den nya köparen.

Poängen

Ett fastighetsavtal är ett juridiskt verkställbart avtal som definierar varje parts roller och skyldigheter i en fastighetstransaktion. Beredskap är klausuler som är knutna till och ingår i kontraktet. Det är viktigt att läsa och förstå ditt kontrakt med uppmärksamhet på alla angivna datum och tidsfrister. Eftersom tiden är väsentlig kan en dag (och en missad tidsfrist) ha en negativ - och kostsam - effekt på din fastighetstransaktion.

I vissa stater får fastighetsproffs utarbeta kontrakt och eventuella ändringar, inklusive beredskapsbestämmelser. I andra stater måste dock dessa dokument utarbetas av licensierade advokater. Det är viktigt att följa lagarna och förordningarna i din stat. I allmänhet, om du arbetar med en kvalificerad fastighetsmäklare, kommer de att kunna vägleda dig genom processen och se till att dokument är korrekt förberedda (av en advokat vid behov). Om du inte arbetar med en agent eller en mäklare, kolla med en advokat om du har några frågor om fastighetsavtal och beredskapsbestämmelser.