Jumbo-lån

Ett jumbo-lån, även känt som ett jumbo-lån, är en typ av finansiering som överskrider gränserna som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA). Till skillnad från konventionella inteckningar är ett jumbo-lån inte köpbart, garanterat eller värdepapperiserat av Fannie Mae eller Freddie Mac. Jumbo-inteckningar är designade för att finansiera lyxfastigheter och bostäder på mycket konkurrenskraftiga lokala fastighetsmarknader och har unika krav på försäkring och skattekonsekvenser. Dessa typer av inteckningar har fått dragkraft när bostadsmarknaden fortsätter att återhämta sig efter den stora lågkonjunkturen.

Värdet på en jumbolån varierar beroende på stat - och till och med län. FHFA fastställer den överensstämmande lånegränsstorleken för olika områden på årsbasis, men ändras sällan. Från och med 2019 sattes gränsen till $ 484 350 för större delen av landet. Det ökades från 453 100 $ 2018. För län som har högre hemvärden är baslinjegränsen inställd på $ 726, 525, eller 150% av $ 484, 350.

FHFA har en annan uppsättning bestämmelser för områden utanför det kontinentala Förenta staterna för beräkningar av långränser. Som ett resultat är baslinjegränsen för ett jumbo-lån i Alaska, Guam, Hawaii och de amerikanska Jungfruöarna från och med 2019 också 726, 525 dollar. Det beloppet kan faktiskt vara ännu högre i län som har högre hemvärden.

Hur fungerar ett Jumbo-lån

Om du sätter dig på ett hem som kostar nära en halv miljon dollar eller mer - och du inte har så mycket sittande på ett bankkonto - kommer du förmodligen att behöva en jumbo-inteckning. Och om du försöker landa ett, kommer du att möta mycket striktare kreditkrav än husägare som ansöker om ett konventionellt lån. Det beror på att jumbo-lån har större kreditrisk för långivaren eftersom det inte finns någon garanti från Fannie Mae eller Freddie Mac. Det finns också mer risk eftersom mer pengar är involverade.

Precis som traditionella inteckningar har minimikraven för en jumbo blivit allt strängare sedan 2008. För att bli godkänd behöver du en stark kreditpoäng - 700 eller högre - och en mycket låg skuldkvot (DTI). DTI bör vara under 43% och helst närmare 36%. Även om de är icke-konforma inteckningar måste jumbos fortfarande falla inom riktlinjerna för vad Consumer Financial Protection Bureau anser vara en "kvalificerad inteckning" - ett utlåningssystem med standardiserade villkor och regler, till exempel 43% DTI.

Du måste bevisa att du har tillgängliga kontanter till hands för att täcka dina betalningar, som sannolikt kommer att vara mycket höga om du väljer en standardlån på 30 år med fast ränta. Specifika inkomstnivåer och reserver beror på storleken på det totala lånet, men alla låntagare behöver 30 dagars lönestubbar och W2-skattformer som sträcker sig två år tillbaka. Om du är egenföretagare är inkomstkraven större: Två års skattedeklaration och minst 60 dagar med nuvarande kontoutdrag. Låntagaren behöver också bevisbara likvida medel för att kvalificera sig och likvida medel motsvarar sex månader av inteckningens betalningar. Och alla sökande måste visa korrekt dokumentation om alla andra lån som innehas och bevis för ägande av icke-likvida tillgångar (som andra fastigheter).

Key Takeaways

• Ett jumbo-lån är en typ av finansiering som överskrider gränserna som fastställts av Federal Housing Finance Agency och inte kan köpas, garanteras eller värdepapperiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Husägare måste genomgå striktare kreditkrav än de som ansöker om ett konventionellt lån.
• Godkännande kräver en fantastisk kreditpoäng och en mycket låg skuldkvot.
• Den genomsnittliga april för en jumbo-inteckning är ofta i nivå med konventionella inteckningar, medan utbetalningarna är ungefär 10% till 15% av det totala inköpspriset.

Jumbo-lånesatser

Medan jumbo-inteckningar används för att bära högre räntor än konventionella inteckningar, har klyftan stängts under de senaste åren. Idag är den genomsnittliga årliga procentsatsen (APR) för en jumbolån ofta i nivå med konventionella inteckningar - och i vissa fall faktiskt lägre. Från och med mars 2019 debiterade Wells Fargo till exempel en APR på 4, 092% på ett 30-årigt fast räntelement och 3 793% för samma löptid för ett jumbo-lån.

Även om de statligt sponsrade företagen inte kan hantera dem, är jumbo-lån ofta värdepapperiserade av andra finansinstitut; eftersom dessa värdepapper har större risk, handlas de till en avkastningspremie till konventionella värdepapper. Denna spridning har emellertid minskats med räntesatsen för själva lånen.

Förskottsbetalning på ett Jumbo-lån

Lyckligtvis har utbetalningskraven lossnat under samma tidsperiod. Tidigare krävde jumbo-långivare ofta bostadsköpare att sätta upp 30% av bostadets inköpspris (jämfört med 20% för konventionella inteckningar). Nu har denna siffra fallit så lågt som 10% till 15%. Liksom med alla inteckning kan det finnas olika fördelar med att göra en högre utbetalning - bland dem för att undvika kostnaden för de privata hypotekförsäkringsgivare som kräver utbetalningar under 20%.

Vem ska ta ut ett Jumbo-lån?

Hur mycket du i slutändan kan låna beror naturligtvis på dina tillgångar, din kreditpoäng och värdet på fastigheten du är intresserad av att köpa. Dessa inteckningar anses vara mest lämpliga för ett segment av höginkomsttagare som tjänar mellan $ 250 000 och $ 500 000 per år. Detta segment kallas HENRY, en förkortning för höginkomsttagare, ännu inte rik. I grund och botten är det dessa människor som generellt tjänar mycket pengar men inte har miljoner extra kontanter eller andra tillgångar som har samlats - ännu.

Medan en individ i HENRY-segmentet kanske inte har samlat in förmögenheten att köpa ett dyra nya hem med kontanter, har sådana höginkomstindivider vanligtvis bättre kreditpoäng och mer omfattande etablerade kredithistorier än den genomsnittliga hembuyaren som söker ett konventionellt hypotekslån för en lägre belopp. De tenderar också att ha mer fast etablerade pensionskonton. De har ofta bidragit under en längre tid än låginkomsttagare.

Förvänta dig inte ett stort skattelättnad på ett jumbo-lån. Taket på avdrag för inteckning av inteckning är begränsat till $ 750 000 för ny inteckningskuld.

Detta är bara de typer av individer som institutioner älskar att registrera sig för långsiktiga produkter, delvis för att de ofta behöver ytterligare förmögenhetsförvaltningstjänster. Dessutom är det mer praktiskt för en bank att administrera en enskild inteckning på $ 2 miljoner än 10 lån värda $ 200 000 stycket.

Särskilda överväganden för ett Jumbo-lån

Bara för att du kan kvalificera dig för ett av dessa lån betyder inte att du bör ta ut ett. Du borde verkligen inte göra det om du räknar med att det till exempel ger dig en betydande skattelättnad.

Du är antagligen medveten om att du kan dra av inteckningens ränta som du betalade för ett visst år från dina skatter, förutsatt att du specificerar dina avdrag. Men du har förmodligen aldrig behövt oroa dig för det mössa som IRS placerar på detta avdrag - ett tak som sänktes genom passagen av lagen om skattelättnader och jobb. Den som fick en inteckning 14 december 2017 eller tidigare kan dra av ränta på upp till 1 miljon dollar i skuld, vilket är beloppet för det gamla taket. Men för hemköp som gjordes efter 14 december 2017 kan du bara dra av räntan på upp till $ 750 000 i inteckningskuld. Om din inteckning är större får du inte hela avdraget. Om du planerar att teckna en Jumbo-inteckning på $ 2 miljoner som tillförs $ 80 000 i ränta per år kan du till exempel bara dra av $ 30 000 - räntan på de första 750 000 $ av din inteckning. I själva verket får du bara ett skattelättnad på 37, 5% av inteckningens ränta.

Det innebär att du bör låna med försiktighet och krossa siffrorna noggrant för att se vad du verkligen har råd och vilka typer av skatteförmåner du kommer att få. Med statligt och lokalt skatteavdrag begränsat till 10 000 dollar per år, på grund av samma skatteregning, kommer en mycket beskattad egendom också att kosta dig mer att äga. En annan strategi: Jämför villkor för att se om du tar ett mindre överensstämmande lån, plus ett andra lån, istället för ett stort jumbo, kan visa sig bättre för din ekonomi på lång sikt. (För relaterad läsning, se "Förstå Jumbo mot konventionella inteckningar")