Fonder från operationer (FFO)

Vad betyder medel från verksamheten?

Med medel från verksamheten (FFO) avses den siffra som används av fastighetsinvesteringar (REIT) för att definiera kassaflödet från deras verksamhet.

FFO beräknas genom att lägga till avskrivningar och avskrivningar i intäkterna och sedan subtrahera eventuella vinster på försäljningen. Ibland citeras det per aktiebasis. FFO-per-aktiegraden bör användas i stället för vinst per aktie (EPS) vid utvärdering av REIT och andra liknande investeringsfonder.

01:10

Fonder från verksamheten (FFO)

Förstå medel från verksamheten (FFO)

FFO är ett mått på de kontanter som genereras av en REIT; fastighetsbolag använder FFO som ett riktmärke. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) var ursprungligen banbrytande för denna siffra, som är en icke-GAAP-åtgärd.

Formeln för FFO är:

FFO = Nettoresultat + Avskrivningar + Avskrivningar - Vinst vid försäljning av fastigheter .

Samtliga komponenter i FFO-beräkningen listas i en REITs resultaträkning. Om till exempel en REIT hade en avskrivning på 20 000 USD, en vinst vid försäljning av fastigheter på 40 000 USD och en nettovinst på 100 000 USD, skulle dess FFO vara 80 000 USD. Alla REITs måste visa sina FFO-beräkningar i offentliga finansiella rapporter. De anger normalt åtgärden som en fotnot i resultaträkningen.

FFO ska inte förväxlas med ett REIT: s kassaflöde från verksamheten, som redovisas i företagets kontantströmförklaring och mäter istället nettobeloppet kontanter och ekvivalenter som flyter till ett företag från regelbunden, pågående affärsverksamhet. FFO bör inte ses som ett alternativ till kassaflöde som ett mått på likviditet.

Varför FFO är ett bra mått på REIT-prestanda

FFO kompenserar för kostnadsredovisningsmetoder som felaktigt kan kommunicera en REIT: s verkliga resultat. GAAP-redovisning kräver att alla REIT-värden skrivs av sina investeringseegenskaper över tid med hjälp av en av standardavskrivningsmetoderna. Men många investeringseegenskaper ökar faktiskt i värde över tid, vilket gör avskrivningar felaktiga när de beskriver ett REIT-värde. Avskrivningar och avskrivningar måste läggas tillbaka till nettoresultatet för att förena denna fråga.

FFO subtraherar också eventuella vinster vid försäljning av fastigheter eftersom dessa typer av försäljning anses vara engångskaraktär. REITs måste betala ut 90% av all skattepliktig inkomst i form av utdelning. Vinster vid försäljning av fastigheter bidrar inte till en REITs skattepliktiga inkomst och bör därför inte inkluderas i ett värdering och värde.

Som nämnts tillhandahålls ibland FFO per aktie av företag som ett tillägg till deras EPS-siffra av de skäl som nämns ovan. På liknande sätt bedömer många analytiker och investerare en REITs pris-FFO-kvot som ett komplement till pris-vinstkvoten.

Justerade medel från verksamheten

I allt högre grad beräknar fastighetsanalytiker också en REIT: s justerade medel från verksamheten (AFFO). Denna beräkning tar en REITs FFO och subtraherar alla återkommande utgifter som aktiveras och sedan amorteras, liksom all rak beläggning av hyror. Dessa återkommande investeringar kan inkludera underhållskostnader som målningsprojekt eller takersättningar. AFFO har fått dragkraft som en mer exakt uppskattning av en REITs vinstpotential.

AFFO-åtgärden utvecklades för att ge ett bättre mått på en REIT: s kontantgenererade eller utdelningsutbetalande kapacitet. Förutom AFFO kallas denna alternativa åtgärd ibland medel tillgängliga för distribution eller kontanter tillgängliga för distribution.

Exempel på en REITs FFO

Det populära köpcentret REIT Simon Property Group rapporterade medel från verksamheten på sitt resultaträkning 2017 på 4 miljarder dollar, en ökning med 6% från 2016. Företagets nettoresultat uppgick under tiden till 2, 2 miljarder dollar. För att komma fram till FFO lägger företaget tillbaka avskrivningar på cirka 1, 8 miljarder dollar och justerades ytterligare för andra mindre siffror - inklusive en minskning med 5, 3 miljoner dollar för betalning av föredragna utdelningar och utdelningar och en icke-kontrollerande andel av avskrivningar och avskrivningar som resulterade i en ytterligare reduktion på 17, 1 miljoner dollar. Simon rapporterade dessutom ett utspädd siffran för FFO per aktie på 11, 21 dollar, jämfört med ett utspätt EPS-värde på 6, 24 dollar.

Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.

Relaterade villkor

Varför du ska använda CAD (och inte FFO) när du analyserar REIT-kontanter tillgängliga för utdelning (CAD) är ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) kontanter som finns tillgängligt för att delas ut som aktieägarutdelning. Värdet beräknas genom att hitta medel från verksamheten (FFO) och subtrahera återkommande investeringar. mer Justerade medel från verksamheten (AFFO) Justerade medel från verksamheten är ett finansiellt resultatmått som främst används vid analysen av fastighetsinkomster (REIT). mer Fonder tillgängliga för distribution (FAD) Fonder tillgängliga för distribution är ett internt, icke-GAAP-mått på det kapitalbelopp som finns för REITS att betala till investerare. mer Fonder från operationer per aktie (FFOPS) Medel från verksamhet per aktie (FFOPS) fångar vinsttillväxten för ett fastighetsinvesteringsförtroende som liknar resultatet per aktie i offentliga företag. mer Vad är medel från drift (FFO) till total skuldkvot Fonder från verksamhet (FFO) till total skuldkvot är en hävstångsgrad som ett kreditvärderingsinstitut eller investerare använder för att mäta ett företags finansiella risk. mer Infrastructure Trust Infrastructure Trust är en typ av inkomstförtroende för att finansiera, konstruera, äga, driva och underhålla olika infrastrukturprojekt i en viss region. mer Partnerlänkar