Få amerikanska skatteavdrag på utländska fastigheter

Fler och fler amerikaner letar utomlands efter fritidshus, hyresintäkter och platser att bosätta sig under pensionering - oavsett om det är fem eller 30 år bort. Skattefördelarna med att äga fastighet utomlands liknar de som äger i USA, med några få undantag.

Key Takeaways

• Om du äger fastigheter utomlands beror dina skattemässiga fördelar i USA på hur du använder fastigheten.
• Du kan dra av hypoteksräntor - men inte fastighetsskatter - om fastigheten är för personligt bruk.
• Om du får hyresintäkter beror reglerna på hur många dagar du använder hemmet för personligt kontra hyresbruk.

Förmånerna som fastighetsägare får av amerikansk skattelagstiftning beror på hur de använder fastigheten. Om du till exempel bor i hemmet kan du i allmänhet dra av inteckningsränta. Om du använder fastigheten för hyresintäkter kan du dra av hypoteksräntor och ett antal andra utgifter, inklusive fastighets- och ansvarsförsäkring, reparations- och underhållskostnader, och lokala resor och långa resekostnader relaterade till underhåll av fastigheten.

Läs vidare för att se hur amerikansk skattelagstiftning behandlar utländskt äganderätt, såväl som skattekonsekvenserna av att sälja fastigheten.

Egendom för personligt bruk

Om du använder fastigheten som ett andra hem - inte som en hyra - kan du dra av hypoteksränta precis som du skulle göra för ett andra hem i USA. För 2019 kan du dra av räntorna du betalar för de första $ 750 000 (375 000 $ om gifta ansökan separat) av kvalificerad hypoteksskuld på dina första och andra bostäder (det är det totala beloppet). Observera att om du köpte dina fastigheter före 16 december 2017, är du förmodligen farfar till den tidigare avdragsgränsen på $ 1 miljon kvalificerad inteckningskuld. Kontakta en skattekspert för att vara säker på var du passar in.

Som med en primärbostad, kan du inte skriva av utgifter som verktyg, underhåll eller försäkring såvida du inte kan kräva avdrag för hemmakontoret.

Medan avdragsränteavdraget är detsamma oavsett om hemmet är i USA eller utomlands, fungerar fastighetsskatter annorlunda. Enligt lagen om beskattning och jobb (TCJA) kan du inte längre dra av fastighetsskatter på utländsk egendom.

Hyresfastighet

Skattereglerna är mer komplicerade om du får hyresintäkter på fastigheten. Olika regler gäller, beroende på hur många dagar du använder hemmet för personligt snarare än hyresbruk. I allmänhet faller du i en av två kategorier:

1. Du hyr ut huset i 14 dagar eller mindre, och du använder fastigheten i mer än 14 dagar eller 10% av den totala dagen det hyrdes . Du kan hyra hemmet till någon annan i upp till två veckor (14 nätter) varje år utan att behöva rapportera denna inkomst till IRS. Även om du hyr ut det för 5 000 dollar per natt behöver du inte rapportera hyresintäkterna så länge du inte hyrde mer än 14 dagar. Huset betraktas som en personlig bostad, vilket gör att du kan dra av inteckningsränta enligt de vanliga reglerna för andra hem, men inte hyresförluster eller kostnader.
2. Du hyr ut huset i 15 eller fler dagar och använder det under färre än 14 dagar eller 10% av de dagar hemmet hyrdes. I detta fall betraktar IRS hyresfastigheten och hyresaktiviteterna ses som ett företag. Kom ihåg: Om en familjemedlem använder huset (dvs. din make, syskon, föräldrar, morföräldrar, barn och barnbarn) räknas det som en personlig dag såvida du inte samlar in ett rättvist hyrespris. Du måste rapportera alla hyresintäkter till skattemyndigheten, men den goda nyheten är att detta tillåter dig att dra av hyreskostnader, som hypoteksränta, utländska fastighetsskatter, reklamkostnader, försäkringspremier, verktyg och avgifter som betalas till fastighetsförvaltare. En märkbar skillnad mellan en hyresfastighet hemma och en utomlands: Din fastighet utomlands skrivs av under en 40-årsperiod, istället för de nuvarande 27, 5 åren för inhemska bostadsfastigheter. I båda fallen skrivs du bara av strukturen (byggnaden); marken är inte avskrivbar.

Säljer fastigheten

Om du säljer ditt hem utomlands liknar skattebehandlingen det som att sälja ett hem i USA - och skiljer sig beroende på hur fastigheten användes. Om du bodde i hemmet i minst två av de senaste fem åren kan det betraktas som din primära bostad och du kan utesluta upp till 250 000 USD av kapitalvinster (eller upp till $ 500 000 för gifta skattebetalare) från försäljningen. Denna uteslutning av försäljning av primärhem gäller inte om hemmet inte var din primära bostad, i vilket fall är du skyldig den vanliga realisationsvinstskatten.

Om du säljer fastigheter i USA kan du eventuellt göra ett 1031-byte (även kallat ett liknande slag) där du byter en investeringseiendom till en annan "liknande" fastighet på skatteutskott. Många investerare använder denna strategi för att skjuta upp betalande realisationsvinster och avskrivningar för att återta skatter.

US Section 1031 låter dig sälja och ersätta en utländsk egendom endast med en annan utländsk egendom.

En betydande skillnad i skattebehandlingen av inhemsk kontra utländsk egendom är emellertid att fastigheter i USA inte betraktas som liknande till någon annan utomlands egendom. USA: s avsnitt 1031 tillåter endast utbyten för inhemska och utländska.

USA anser att alla fastigheter utanför USA är likartade med någon annan liknande egendom utanför USA, så det är möjligt att 1031 byta ett hus i Panama mot ett annat i Panama, eller Ecuador eller Costa Rica, för den delen. Det kommer inte att betraktas som liknande med någon fastighet i USA

Dubbeltaxering

Om du driver ditt hem utomlands som en hyresfastighet kan du skylda skatter i det land där fastigheten är belägen. För att förhindra dubbelbeskattning kan du ta en skattelättnad på din amerikanska skattedeklaration för alla skatter som du har betalat till utlandet när det gäller nettohyresintäkterna. Det finns dock en maximalt tillåten skattekredit: du kan inte ta en kredit för mer än amerikansk skatt på hyresintäkterna, efter avdrag för kostnader.

Förutom att ta en skattelättnad för eventuella hyresinkomster som betalats, kan du också kräva utländsk skattekredit om du säljer fastigheten och betalar kapitalvinstskatt i utlandet.

Poängen

När du köper utomlands måste du vara extra försiktig med planering och detaljer. Många länder har regler och förordningar om vem som kan äga egendom och hur den kan användas. Om du köper ett hem utomlands ska du se till att transaktionen genomförs så att den skyddar dina äganderätt. I USA får husköpare äganderätten. denna skillnad är inte lika tydlig i alla länder.

Var också medveten om att du som utländsk fastighetsägare kan behöva lämna in ett antal amerikanska skatteformer, beroende på din exakta situation. Om du till exempel hyr ut ditt hem utomlands och öppnar ett bankkonto för att samla in hyran, måste du lämna in ett FBAR-formulär (rapport om utländska bank- och finansiella konton) om det sammanlagda värdet för alla dina konton är $ 10.000 eller mer "för en given kalenderårets dag. "

Andra former inkluderar formulär 5471 - Informationsåterlämnande av amerikanska personer med respekt för vissa utländska företag (om din egendom ägs i ett utländskt företag); och blankett 8858 - Informationsåterlämnande av amerikanska personer med respekt för utländska åsidosatta enheter (om din offshore-fastighet finns i en utländsk LLC).

Eftersom utländskt äganderätt och skattelagstiftning är komplicerat och förändras då och då, skydda dig själv genom att rådfråga en kvalificerad skatteföretag och / eller fastighetsadvokat både i USA och utomlands.