Hembedömningar: Din nyckel till en framgångsrik refinansiering

När du refinansierar din inteckning hänger allt på bedömningen. Om ditt hemvärde är så lågt att du är under vatten kan du inte refinansiera. Om ditt värderingsvärde sätter ditt hemkapital till mindre än 20%, kommer du att fastna och betala för privatlånsförsäkring (PMI) eller ta med kontanter till bordet för att göra en kontant refinansiering. Dessutom får du kanske inte den lägsta räntan, eftersom långivarna anser att låntagare med mindre eget kapital är mer riskfyllda. Om du funderar på refinansiering bör du förstå utvärderingens väsentliga roll i processen.

Vad är en hembedömning?

En bedömning är en licensierad eller certifierad professionell åsikt om ett hemvärde som tillhandahålls av en ointresserad tredje part. Värderaren får betalt för att tillhandahålla tjänsten att värdera ditt hem, men har ingen hud i spelet när det gäller huruvida du kan refinansiera till följd av det värde de når till. Vid en refinansieringstransaktion skyddar bedömningen banken genom att se till att den inte lånar låntagaren mer pengar än fastigheten är värd. Om fastigheten senare avskärms av någon anledning vill långivaren kunna återförsälja fastigheten och få tillbaka sina pengar.

En värderare besöker ditt hem i mellan 30 och 45 minuter för att mäta dess dimensioner, undersöka dess bekvämligheter och utvärdera dess övergripande skick, både inifrån och ut, genom att ta bilder på utsidan, garaget och alla inre rum. De undersöker sedan register över fastigheter som liknar din - helst egenskaper i ditt område som nyligen har sålts. Baserat på hembesöket och dessa poster kommer bedömaren fram till en professionell åsikt om hur mycket din fastighet skulle sälja för om du släpper ut den på marknaden. Banken använder detta värde - tillsammans med din inkomst, tillgångar och kredithistoria - för att bestämma hur mycket den kommer att låna dig.

Key Takeaways

• En husägare som planerar att refinansiera en inteckning måste först få en utvärdering, som vanligtvis kostar 300 till $ 500 för ett enskilt familjhem.
• Värderaren, en oberoende professionell, utvärderar ett hem - personligen - och undersöker liknande egenskaper innan han kommer till en värdering för hemmet.
• Att fräscha upp ett hem målarjobb, rensa bort röran och påpeka dolda funktioner kan hjälpa till att öka oddsen för en hög bedömning.
• Om värderingen är låg kan en inbetalningsfinansiering hjälpa dig att uppnå 80% kapital och undvika privat inteckning försäkring. Om du är under vattnet kan du behöva vänta på att värdena i hemmet stiger.

Hemvärderingen: nyckeln till en framgångsrik refinansiering

Hur dagens hembesök fungerar

Två typer av refinansieringstransaktioner kräver inte en bedömning - Federal Housing Administration: s effektiviserade refinansiering och Veteranadministrationens räntesänkning refinansieringslån. Alla andra typer av refinansieringstransaktioner kräver en utvärdering.

De federala bestämmelserna dikterar hur långivare och bedömare måste bete sig under hela utvärderingsprocessen. Efter bostadskrisen ville regeringen öka värderingsoberoende för att förhindra möjligheten att låna ut baserat på uppblåsta hemvärden. Dodd-Frank-lagen och lagen om sanning i utlåning kräver nu att bedömningar ”bedrivs oberoende och fria från olämpligt inflytande och tvång.”

Eftersom federala värderingsoberoende krav definierar en snäv omfattning av acceptabla interaktioner mellan en värderare och låneföretag, är långivare rädda för att ha någon kontakt med värderingarna kan tolkas som brott mot lagen genom att försöka påverka bedömarens åsikt innan bedömningen är klar. Kreditgivare gör fel på sidan av försiktighet för att undvika möjligheten till allvarliga disciplinära åtgärder. Låneansvariga och mäklare kan inte välja värderaren och inte heller låntagaren. Låntagare kan inte heller lämna in en bedömning som gjordes för en annan långivare, även om de "kan säga till banken att det finns en annan bedömning, och banken kan begära utvärderingsrapporten direkt från den andra institutionen."

Långivaren beställer ofta bedömningen genom en tredje part som kallas ett utvärderingsföretag (AMC). "Att använda en AMC är inte ett krav, men det är den vanliga metoden för värderingsoberoende, " säger Joe Parsons, seniorlånsrådgivare på Pinnacle Capital Mortgage i Dublin, Kalifornien, en regional bankir och hypoteksmäklare.

Många långivare - särskilt små, lokala - har direkta hänvisningsförhållanden med en liten panel av bedömare och använder inte en AMC. Eller långivaren kan ha en egen oberoende utvärderingsavdelning. Värderaren ska ha lokal kunskap om området (kallad marknadskompetens). Bedömare förväntas följa de enhetliga standarderna för professionell bedömningspraxis som utfärdats av Appraisal Foundation, en professionell organisation, även om dessa standarder inte är lagar.

Hemvärderingsavgifter

Bedömningsavgifterna varierar beroende på staten, men värderarna måste ta ut vanliga och rimliga avgifter för området. Räkna med att betala $ 300 till $ 500 för en utvärdering av ett vanligt enfamiljshus. "Mer komplexa fastigheter är dyrare eftersom inspektionen tar mer tid, " säger Erin Benton, vice president för Decorum Valuation Services, ett utvärderingsföretag i Ellicott City, Md.

Du måste betala avgiften i förväg vid utvärderingstillfället, inte vid stängning, för oavsett om ditt lån stängs gjorde bedömaren fortfarande arbetet. Även om avgiften kan verka värdefull om det gör att du kan få de refinansieringsvillkor du vill, kan det verka som ett slöseri med pengar om en låg bedömning innebär att du inte kan refinansiera.

Eftersom långivare inte kan diskutera ett hemvärde eller förväntat ”målvärde” med en bedömare vid tilldelningstillfället, kan hushållare inte få en värderares bollplatsuppskattning om deras hem sannolikt kommer att bedöma tillräckligt högt för att de ska kunna refinansiera innan de betalar för tjänsten, som de kunde före de nya reglerna. I bästa fall kan du söka efter jämförbara försäljningar på webbplatser som Zillow och Redfin, men deras poster kan vara ofullständiga.

Ett annat alternativ är att be en fastighetsmäklare att göra en jämförande marknadsanalys och förse dig med utskrifter av den senaste jämförbara försäljningen från Multiple Listing Service, säger Bruce Ailion, en agent med RE / MAX Greater Atlanta. Fråga snällt, eftersom agenten kommer att göra dig en tjänst - till skillnad från vid en hemförsäljning, kommer han eller hon inte att tjäna någon provision från din refinansiering.

Hjälp för en avancerad utvärdering

Värdet som värderaren ger ditt hem beror till stor del på de senaste försäljningspriserna för jämförbara fastigheter, men du tar fel om du tror att du inte kan göra någonting för att hjälpa ditt hem att komma in i den höga delen av dess potentiella utvärderingsvärde.

Att få ditt hem utvärderat liknar det att gå på ett första datum, säger Ailion. Även om du inte har någon aning om hur din partner kommer att gilla eller utvärdera dig, förbättrar du väldigt bra dina chanser att bli attraktiva. ”Så är det med bedömningen, ” säger han. ”Din egendom ska vara snygg och ren, ren och lätt att inspektera. Alla husdjur ska innehålla och luktas maskerade. Du vill inte att värderaren ska rusa för att komma ut. ”

Så här beskriver den certifierade bostadsmäklaren Ralph J. Vaccari, ordförande för Vaccari & Associates i Marblehead, Mass., Hans inställning till jobbet: ”I allmänhet borde det inte spela någon roll om din gräsmatta inte klipps eller att ditt hus är en röra. Det är dock viktigt att inse att ett smutsigt eller oavsiktligt hem kan öka sitt utseende på slitage utöver det normala, och att tillståndet faktiskt kan påverka värdet. ”

Enligt Vaccari bryr sig värderaren om följande:

• Exteriör och inre skick
• Totalt rumsantal
• Funktionalitet, inklusive interiörrumsdesign och -layout, och funktionell föråldring
• Förbättringar av kök och bad, fönster, tak och husets system (uppvärmning, el och VVS) under de senaste 15 åren som gör huset mer uppdaterat, funktionellt och levande enligt dagens standarder
• Hemets system och ålder
• Yttre bekvämligheter, som garage, däck och verandor
• Plats
• Oöverträffande funktioner, till exempel ett yttre utseende som är inkonsekvent med resten av grannskapet

Det är en bra idé att påpeka funktioner som kanske inte är omedelbara synliga och som potentiellt kan öka värderarens uppfattning om värde, säger Parsons.

Innan värderaren kommer

Att förbereda ditt hem för en värderares besök skiljer sig dock från att förbereda det för en blivande köpare. "När du öppnar ditt hem för en blivande köpare, vill du utlösa känslomässiga svar, " säger Parsons. ”Som säljare vill du att köparen ska kunna föreställa sig hur glada och bekväma de kommer att vara där. Inga sådana subjektiva överväganden gäller för en bedömning. ”

Vaccari tillägger att en husägare inte skulle göra en förändring, till exempel att riva upp gamla mattor för att avslöja trägolv, för en utvärdering, som han eller hon kan för en säljare. Men att fräscha upp hemets färg, både inifrån och ut, kan hjälpa, liksom att rensa bort röran för att möjliggöra full tillgång till och visa alla hemområden, inklusive källaren. Slutligen, säger Ailion, "Om skatteregistrerna är felaktiga, påpek det."

Annars, säger Vaccari, är det värderarens ansvar att upptäcka problem och ställa frågor där det är motiverat.

Om du säkerställer en bra bedömning

grattis! Du har slutfört ett stort steg för att återfinansiera din inteckning. Nu är det dags att gå igenom nästa serie steg med din lånevakt. Om du har säkrat en gynnsam bedömning, använd ett verktyg som Consumer Financial Protection Bureau: s hypotekskalkylator för att undersöka räntor på en refinansierad inteckning för ett hem till ditt värde. Att vara beväpnad med dessa siffror kan ge dig lite förhandlingsstyrka när du träffar din långivare.

Om du vill överklaga en låg bedömning har du en bättre chans att lyckas om du erbjuder starka data för att stödja ditt mål.

Få ett andra yttrande

Ibland är värderarens värde inte bara lägre än du skulle vilja att det ska vara, men lägre än du tror att ditt hem är värt. ”En bedömning är bara en persons åsikt, ” säger Ailion. "Även om detta är en utbildad och utbildad åsikt, som med alla yrken, finns det bra och dåliga utövare."

Med tanke på de strikta federala förordningarna som reglerar processen, finns det något du kan göra för en låg bedömning? ”Om husägaren inte gillar värderingen av bedömningen kan de skriva ett överklagande till långivaren eller AMC, men chansen att en värderare ändrar sin åsikt är väldigt liten om inte husägaren har överväldigande bevis på att värdet är av, säger Benton.

Ditt överklagande lyckas bara om du visar att värderaren gjorde ett betydande fel, till exempel att lista fyrkantiga bilder eller räknar felaktigt; bortser från en viktig bekvämlighet, till exempel en pool eller spa; eller bortser från en jämförbar försäljning som kan stödja ett högre värde medan "cherry picking" en mindre lämplig jämförbarhet som skulle indikera ett lägre värde, säger Parsons.

Du kan också göra ett ärende, säger Ailion, genom att påpeka att jämförbarheterna som användes var i ett lägre skolområde eller en underordnad underavdelning som inte hade en husägare förening med simbassänger och tennisbanor, att alla jämförbara var nödställda eller fastigheter ägda försäljningar, eller att de har andra negativa externa effekter som påverkar värdet, som att vara på en trafikerad gata. ”Förklara varför de är olika och inte lika med din. Du måste bevisa att något är felaktigt med de valda jämförelserna, säger Ailion.

Dina alternativ när värderingen är låg

Om du inte lyckas utmana en låg bedömning, hur ser du till att refinansieringen går igenom? Om utvärderingen sätter dig till mindre än 80% eget kapital, kommer du inte att uppfylla det nödvändiga 80% lån-till-värde-förhållandet och kommer att behöva betala PMI såvida du inte väljer att göra en kontant refinansiering.

Om utvärderingen sätter dig till mindre än 80% eget kapital, kan du göra en kontant in-refinansiering, lägga till tillräckligt med pengar vid avslutningen för att komma till det magiska 80% lån-till-värde-förhållandet och undvika PMI.

Du kan också välja att betala PMI för nu. Om bostadsvärden fortsätter att stiga kan du tillhandahålla jämförbar försäljning till din inteckningstjänst och be det att ta bort PMI, även om du ännu inte har betalat ned mycket av din huvudstad. Om utvärderingen avslöjar att du är under vattnet, kan du dock bara vänta på att marknaden ska förbättras, såvida du inte är kvalificerad för ett program som High LTV Refinance Option från Fannie Mae eller FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), som hade erbjudit statlig hjälp till husägare som var under vatten, gick ut i slutet av 2018.

Hembedömningar: Nedersta raden

Att förstå hur utvärderingsprocessen fungerar ger dig den bästa chansen att få en värderare att tilldela ditt högsta möjliga värde till din fastighet. Bedömningar kommer inte alltid till de värden låntagarna hoppas på, och de är en mänsklig process med utrymme för subjektivitet och misstag. Du kan överklaga en låg bedömning, men du lyckas bara med starka data för att säkerhetskopiera dig.