Hemlån mot HELOC

Behöver du ett sätt att betala för en stor kostnad som att skicka ditt barn till college eller renovera ditt kök? Eller vill du eliminera, en gång för alla, de utestående kreditkortsaldo? Svaret kan vara bokstavligen i din egen trädgård. Om du har tillräckligt med eget kapital i ditt hem kan du låna mot det till en ganska låg ränta och - beroende på hur du använder medlen - räntebetalningarna kan vara avdragsgilla.

Det finns två grundläggande sätt att använda din bostad som säkerhet: ett lån för hemkapital och en kredit för ett eget kapital (HELOC). Här är de punkter du bör tänka på när du väljer mellan dem.

Vad är pengarna för?

Första frågan: Vad är syftet med lånet? Ett lån med hemmaplan, ibland kallat ett lån för hembetalning, är ett bra val om du vet exakt hur mycket du behöver låna och vad du ska använda pengarna för. Du är garanterat ett visst belopp som du får i sin helhet vid avslutningen.

"Hemlån är vanligtvis att föredra för större och dyrare mål som ombyggnad, betalning för högre utbildning eller till och med skuldkonsolidering eftersom medlen erhålls i ett engångsbelopp, " säger Richard Airey, seniorlånskapare vid First Financial Mortgage i Portland Maine. Naturligtvis, när du ansöker, kan det vara en viss frestelse att låna mer än du omedelbart behöver, eftersom du bara får utbetalningen en gång, och du vet inte om du kommer att kvalificera dig för ett annat lån i framtiden.

Omvänt är en HELOC ett bra val om du inte är säker på hur mycket du behöver låna eller när. Generellt ger det dig kontinuerlig tillgång till kontanter under en viss period (ibland upp till 10 år). Du kan låna mot din linje, återbetala allt eller delvis och sedan låna de pengarna igen senare, så länge du fortfarande befinner dig i HELOCs introduktionsperiod.

En kreditgräns kan dock återkallas. Om din ekonomiska situation förvärras eller ditt hem marknadsvärde minskar, kan din långivare besluta att sänka din kreditgräns eller stänga den helt. Så medan tanken bakom en HELOC är att du kan dra pengar som du behöver dem, är din förmåga att få tillgång till dessa pengar inte en säker sak. "HELOC används bäst för kortfristiga mål, säg 12 till 20 månader, eftersom [räntan] kan variera och i allmänhet är bunden till primärräntan, " säger Airey.

Tänk också på att de räntor du betalar för både HELOC och bostadslån endast är avdragsgilla om du använder medlen för att "köpa, bygga eller väsentligt förbättra" ditt hem, och pengarna du spenderar på sådana förbättringar måste användas på fastigheten som används som eget kapital för lånet. Det är inte längre möjligt att dra av ränta från dessa lån om du använder pengarna för att betala för ditt barns högskola eller för att eliminera skuld. Det finns ytterligare regler, så se till att kontakta en skattexpert innan du använder avdraget. (Se Är räntan på en skattemässig avdragsskatt för hemmakapital (HELOC)? )

Faktorer av intresse

Under flera år var en stor övervägande i huruvida du skulle få ett lån i hemmet eller en HELOC räntan. Räntorna på HELOC var vanligtvis minst en hel procentenhet lägre än räntan på bostadslån, så det var frestande att välja HELOC, även om räntan är variabel, medan räntan på ett bostadslån är fast (mer om det Nedan).

I dag är HELOC: er lite högre än lån i bostadshandel, även om skillnaden är försumbar. Enligt Bankrates veckoundersökning av större långivare för 25 april 2018 hade ett lån med ett huskapital en genomsnittlig ränta på 5, 57%, medan en HELOC hade en genomsnittlig ränta på 5, 90%, en skillnad på mindre än en halv procent.

Du måste dock ta hänsyn till inte bara den nuvarande skillnaden i räntesatser, utan också vart räntorna är på väg. Om de förblir desamma eller minskar, kan en HELOC: s lägre takt vara vettigt. Men om räntorna går upp, kan ett lån med bostadshandel vara vägen att gå. Faktum är att analytiker förväntar sig att räntorna kommer att öka, så att låsningen av dagens låga räntor på hemmaplan kan vara mycket meningsfull.

Återbetalningstid

Det är också viktigt att överväga hur varje lån är strukturerat. Ett bostadslån fungerar som en konventionell fast ränta. Du lånar ett fast belopp till en fast ränta och betalar lika lån för hela låneperioden, som kan vara allt från 5 till 30 år. Oavsett period har du stabila, förutsägbara månatliga betalningar för lånets livslängd.

Däremot har en HELOCs löptid två delar: en dragningsperiod och en återbetalningsperiod. Dragningsperioden, under vilken du kan ta ut pengar, kan pågå i tio år och återbetalningsperioden kan pågå i ytterligare 20 år, vilket gör HELOC till ett 30-årigt lån. När dragningsperioden är slut kan du inte låna mer pengar.

Under HELOCs dragperiod måste du göra betalningar, men de tenderar att vara små, vilket ofta motsvarar att betala tillbaka bara räntan. HELOC-låntagare i US Bank betalar till exempel antingen bara ränta eller 1% eller 2% av det utestående saldot under dragningsperioden. Under återbetalningsperioden blir betalningarna väsentligt högre eftersom du nu betalar tillbaka kapital. Under den 20-åriga återbetalningsperioden måste du återbetala alla pengar du har lånat, plus ränta till rörlig ränta.

Detta hopp i betalningar i början av den nya perioden har resulterat i betalningschock för många en oförberedda HELOC-låntagare. Om summorna är tillräckligt stora kan det till och med göra att de i ekonomiska svårigheter faller ut. Och om de inte betalar kan de tappa sina hem; kom ihåg att det är säkerheten för lånet.

The Long View

Om du är den typ av person som tar en helhetsbild av dina ekonomiska beslut, kan ett lån för bostadsekonomi vara mer meningsfullt. Eftersom du lånar ett fast belopp till en fast ränta betyder att du tar ett bostadslån att veta hur mycket du ska betala för lånet på lång sikt när du tar ut det (även om du kan minska det beloppet om du betalar lånet tidigt eller refinansierar till en lägre ränta). Låna $ 30 000 till 5, 5% under 20 år och du kan enkelt beräkna att den totala lånekostnaden, inklusive ränta, kommer att uppgå till 49.528 dollar.

Med en HELOC vet du att det högsta beloppet du potentiellt lånar är beloppet för din kreditgräns, men du vet inte hur mycket du faktiskt kommer att låna. Du vet inte vilken ränta du betalar heller. Det betyder att det är svårt att beräkna en HELOCs långsiktiga kostnad.

Naturligtvis kan det också vara lätt att anpassa en HELOC till din stora bild om du bara vill ha en kreditkredit till hands och du inte tänker använda den så mycket. Men om du planerar att dra hårt på HELOC och vill veta hur ditt nettovärde kan se ut om 20 år är det mycket svårare att förutse.

Bästa av båda världar

Kan du inte bestämma mellan de två fordonen? Oroa dig inte: Det finns sätt att få en stabilitet i ett bostadslån med en del av HELOC: s flexibilitet. Vissa långivare ger låntagarna möjlighet att konvertera en HELOC-saldo till ett fast räntelån. Med US Bank kan du till exempel låsa in en fast ränta för villkor som 15 eller 20 år på hela eller delar av din rörliga ränta. Du kan ha upp till tre fast räntor i taget. Bank of America och Wells Fargo erbjuder också fasta räntealternativ på sina HELOC: er (använder dem faktiskt för att ersätta bostadslån, som de slutat erbjuda helt och hållet).

Pentagon Federal Credit Union, den näst största amerikanska kreditunionen (som människor kan gå med för en liten avgift och genom att gå med i vissa organisationer) erbjuder ett annat intressant alternativ: en 5/5 HELOC, där räntan bara ändras vart femte år.

Poängen

Tänk på att bara för att du kan låna mot ditt hems eget kapital betyder det inte att du borde göra det. Men om du har behovet, det finns många faktorer att tänka på när du bestämmer vilket som är det bästa sättet att låna: hur du ska använda pengarna, vad som kan hända med räntor, dina långsiktiga finansiella planer och din tolerans för risk och fluktuerande priser.

Vissa människor känner sig inte bekväma med HELOC: s rörliga ränta och föredrar bostadslånet för stabilitet och förutsägbarhet för att veta exakt hur mycket deras betalningar kommer att vara och hur mycket de kommer att skylda totalt. Hemlån är mycket lättare att arbeta i en budget, som Airey påpekar.

Dessutom leder "fasta bostadslån till mindre frivoliga utgifter", tillägger Airey. Med en HELOC kan "de låga räntebetalningarna och den enkla tillgången vara frestande för dem som inte är ekonomiskt disciplinerade. Det kan bli lätt att spendera på onödiga föremål, precis som med ett kreditkort, säger han. (Se 5 skäl att inte använda ditt hemkapital för kredit .) Om du emellertid har den disciplinen och gillar tanken på en mer öppen källa till medel, kan kreditgränsen vara alternativet för dig.

Fortsätt läsa

Hemlån och HELOC
Det smartaste sättet att knacka på ditt eget kapital
Refinansiera ditt hemkapitallån: en vägledning
5 skäl till att inte använda din egenkapital
Hur fungerar ett HELOC-fast räntesalternativ
Refinansiering jämfört med eget kapitallån
Hemkapital Kredit: 4 sätt att refinansiera
Är ditt eget kapital avdragsskatt (HELOC) avdragsgilla?
Dålig kredit? Du kan fortfarande få ett hemlån
Hypotekslån jämfört med hemmafond: hur de skiljer sig
Vad du ska göra om du inte kan betala tillbaka ett eget kapitallån