Hemlån och kredit för hemmakapital - HELOC

En av de största förmånerna för hemägande är förmågan att bygga kapital över tid. Du kan använda det egna kapitalet för att säkerställa lågkostnadsfonder i form av en "andra inteckning" - antingen ett engångslån eller ett hemmaplan för kredit (HELOC).

Det finns fördelar och nackdelar med var och en av dessa kreditformer, så det är viktigt att förstå fördelarna och nackdelarna med var och en innan du fortsätter.

Grundläggande om kapitallån

Hemlån och HELOC använder båda kapitalet i ditt hem - det vill säga skillnaden mellan ditt hemvärde och ditt inteckningssaldo - som säkerhet.

Eftersom lånen är säkrade mot värdet på ditt hem, erbjuder bostadslån extremt konkurrenskraftiga räntor - vanligtvis nära de första hypotekslånen. Jämfört med osäkra lånekällor, som kreditkort, betalar du mycket mindre i finansieringsavgifter för samma lånebelopp.

Men det finns en nackdel med att använda ditt hem som säkerhet. Kreditgivare för hemmaplan placerar en andra pant i ditt hem, vilket ger dem rätt att så småningom ta över ditt hem om du inte betalar. Ju mer du lånar mot ditt hus eller lägenhet, desto mer riskerar du dig själv.

Key Takeaways

• Hemkapital kan vara en stor värdekälla för husägare att få tillgång till kontanter för renoveringar eller andra stora inköp.
• Eftersom de är säkrade mot värdet på ditt hem är långivare villiga att erbjuda priser som är lägre än för de flesta andra typer av personliga lån.
• Ett lån för hemmaplan kommer som ett engångsbelopp av kontanter, ofta med en fast ränta.
• Heminriktningslinjer (HELOC) är en roterande källa till potentiella fonder, ungefär som ett kreditkort, som du använder som du tycker är lämpligt med en rörlig ränta.

Egenkapitallånsberättigande

Banker skriver ut andra inteckningar mycket som andra bostadslån. De har vardera riktlinjer som dikterar hur mycket de kan låna ut baserat på värdet på din egendom och din kreditvärdighet. Detta uttrycks i ett kombinerat utlånings- eller CLTV-förhållande.

Låt oss anta att du arbetar med en bank som erbjuder ett maximalt CLTV på 80% och ditt hem är värt $ 300 000. Om du för närvarande är skyldig $ 150 000 på din första inteckning, kan du kvalificera dig att låna ytterligare $ 90 000 i form av ett hemkapitallån eller HELOC ($ 300 000 x 0, 80 = $ 240 000).

Liksom andra inteckningar beror din berättigande till ett lån och ränta på din anställning historia, inkomst och kredit värdering. Ju högre poäng, desto lägre är risken för att du inte betalar ditt lån och desto lägre är din ränta.

Hemlån

Ett lån för ett eget kapital kommer som ett engångsbelopp av kontanter. Det är ett alternativ om du behöver pengarna för en engångskostnad, som ett bröllop eller en kökrenovering. Dessa lån erbjuder vanligtvis fasta räntor, så du vet exakt vad dina månatliga betalningar kommer att vara när du tar ut en.

Hemlån är inte svaret om du bara behöver en liten tillförsel av kontanter. Medan vissa långivare kommer att förlänga lån för $ 10.000, kommer många inte ge dig ett för mindre än $ 25.000. Dessutom måste du betala många av samma stängningskostnader som är förknippade med en första inteckning, till exempel lånebehandlingsavgifter, ursprungsavgifter, utvärderingsavgifter och registreringsavgifter.

Kreditgivare kan kräva att du betalar "poäng" - det vill säga förutbetalda räntor - vid stängningstid. Varje punkt är lika med 1% av lånevärdet. Så på ett 100.000 $ lån skulle en poäng kosta dig $ 1.000.

Poäng sänker din ränta, vilket faktiskt kan hjälpa dig på lång sikt. Men om du funderar på att betala lånet tidigt, fungerar inte detta intresse exakt till din fördel. Om du tror att det kan vara fallet kan du ofta förhandla om färre, eller till och med inga, poäng med din långivare.

HELOCs

Krediter för hemmaplan är lite olika. De är en roterande källa till medel, ungefär som ett kreditkort, som du använder som du tycker är lämpligt. De flesta banker erbjuder ett antal olika sätt att få tillgång till dessa medel, vare sig det är via en onlineöverföring, genom att skriva en check eller med ett kreditkort som är anslutet till ditt konto. Till skillnad från bostadslån tenderar de att ha få, om några, stängningskostnader och har rörlig ränta - även om vissa långivare erbjuder fast ränta under ett visst antal år.

Det finns fördelar och nackdelar med flexibiliteten som kreditlinjerna erbjuder. Du kan låna mot din kreditgräns vid ett senare tillfälle utan att behöva ansöka om ett nytt lån. På det sättet är det en trevlig nödsituationskälla, så länge din bank inte kräver ett lägsta drag när du stänger lånet.

Men HELOC kan få vissa låntagare i problem. Oavsett dina avsikter när du öppnar kreditgränsen är det enkelt att spendera de tillgängliga medlen på saker du inte behöver. Och vad du än använder måste du naturligtvis betala tillbaka med ränta.

Faserna med HELOC

De flesta hemkapitallinjer har två faser: Under dragningsperioden, som vanligtvis är tio år, kan du få tillgång till din tillgängliga kredit efter behov. Många HELOC-kontrakt kräver små, endast räntebetalningar under denna period, även om du kan ha möjlighet att betala extra och låta det gå mot huvudstaden.

När dragningsperioden är slut kan du ibland be om en förlängning. Annars går lånet in i återbetalningsfasen. Härifrån och ut kan du inte längre få tillgång till ytterligare medel och du gör regelbundna betalningar av ränta plus ränta tills balansen försvinner. Under den 20-åriga återbetalningsperioden måste du återbetala alla pengar du har lånat, plus ränta till rörlig ränta. Vissa långivare ger låntagarna möjlighet att konvertera en HELOC-saldo till ett lån med fast ränta vid denna tidpunkt.

Trots det kan den månatliga betalningen nästan fördubblas. Enligt en studie genomförd av TransUnion kommer betalningen på en $ 80 000 HELOC till 7% årlig procentuell ränta att kosta 467 USD per månad under de första tio åren när endast räntebetalningar krävs. Det hoppar till 719 $ per månad när återbetalningsperioden startar.

Detta hopp i betalningar i början av den nya perioden har resulterat i betalningschock för många en oförberedda HELOC-låntagare. Om summorna är tillräckligt stora kan det till och med göra att de i ekonomiska svårigheter faller ut. Och om de betalar som standard, kan de förlora sina hem.

Varför ta ut ett andra inteckning?

Husägare kan använda sitt hemlån eller HELOC för ett brett spektrum av syften. Ur ekonomisk planeringssynpunkt är en av de bästa sakerna du kan göra med medlen att använda dem för renoveringar och ombyggnadsprojekt som ökar värdet på ditt hem. På det sättet bygger du om kapitalet i ditt hem och gör det samtidigt mer levande.

Du kan också använda pengarna för att konsolidera skulder med hög ränta, inklusive kreditkortsaldo. Du ersätter effektivt ett högkostnadslån med en säker och låg kostnadsform.

Naturligtvis kan du också låna för att finansiera en utomlands semester eller den nya sportbilen du har sett. Huruvida det är värt att erodera ditt eget kapital för att göra diskretionära köp är något du vill tänka på.

Avdrag för skatt på eget kapital

Det finns en annan fördel med att tappa på ditt eget kapital om det är för renoveringsprojekt i hemmet: IRS kan du skriva av något av räntan på dessa lån, så länge du specificerar avdrag.

Från och med 2018 kan par dra av ränta på upp till 750 000 USD av berättigade ”förvärvsskulder” (eller upp till 375 000 USD, om du lämnar in separat). Det här är inteckningar och lån i bostadsekonomi som används för att ”köpa, bygga eller väsentligt förbättra” det hem som det var säkert mot.

Skattepliktiga brukade kunna dra av ränta på upp till 100 000 dollar i bostadslån som användes av andra skäl, som att betala ner kreditkort. Men från och med 2018 är det inte längre ett alternativ till slutet av 2025, en förändring på grund av skattelagstiftningen som antogs i december 2017.

Hemmakapital och HELOC För- och nackdelar

Även om fastighetsvärdena förblir platta eller stiger, sträcker varje nytt lån din budget. Om du tappar jobbet, till exempel, blir det svårare att hålla dina betalningar uppdaterade. Eftersom långivaren har en pensionsrätt på ditt hem finns det en chans att du kan möta avskärmning om du hamnar efter tillräckligt länge.

Pros

• Lägre kostnad än många andra typer av lån

• Möjligheten att låna en relativt stor mängd kontanter

• Flexibilitet för att använda pengarna för praktiskt taget alla ändamål

• Potentiella skattelättnader om du använder medlen till renoveringsprojekt som ökar värdet på ditt hem

• Säkerheten för fast ränta på lån i bostadshandel

Nackdelar

• När du använder ditt hem som säkerhet krymper du mängden eget kapital i ditt hem

• Om fastighetsmarknaden tar ett dopp riskerar de med högre CLTV-förhållanden att "gå under vattnet" på sitt lån

Hemlån jämfört med refinansiering

Andra inteckningar är inte det enda sättet att utnyttja kapitalet i ditt hem för att få lite extra kontanter. Du kan också göra det som kallas en utbetalningsfinansiering, där du tar ett nytt lån för att ersätta den ursprungliga inteckning.

När ditt nya lån är större än saldot på ditt tidigare lån, fick du extra pengar. Som med ett hemkapitallån eller HELOC, kan husägare använda dessa medel för att förbättra sina egendomar eller konsolidera kreditkortsskuld.

Refinansiering har vissa fördelar jämfört med en andra inteckning. Räntan är i allmänhet lite lägre än för bostadslån. Och om räntorna totalt sett har sjunkit vill du att din primära inteckning reflekterar det.

Men refis har också nackdelar. Du tar upp en ny första inteckning, så stängningskostnader tenderar att vara mycket högre än HELOC, som vanligtvis inte har branta avgifter på förhand. Och om refinansiering innebär att du har mindre än 20% eget kapital i ditt hem, kan du också behöva betala primärlånsförsäkring eller PMI. Det är något du kanske inte behöver oroa dig för om du helt enkelt har en andra inteckning på ditt ursprungliga lån.

Det skadar inte att låna din tjänsteman köra siffrorna för varje alternativ, så att du bättre kan förstå vilken som är bäst för din situation.

Få ett lån

Lånalternativ och avgifter varierar betydligt från en långivare till nästa, så det lönar sig att shoppa runt. Förutom traditionella banker kan du också nå ut till besparingar och lån, kreditföreningar och hypoteksföretag. Du kan också använda hypoteksmäklare som i själva verket handlar för dig och får betalt av långivaren.

Prata aldrig med bara en långivare; du behöver minst tre alternativ, och du kan också behöva hjälp av en inteckningspersonal för att hjälpa dig att jämföra erbjudandena. Om du redan har flera konton i en bank, fråga om bättre priser eller specialerbjudanden för befintliga kunder.

Att köpa ett lån från en traditionell långivare - en bank eller ett hypoteksföretag - beror på det belopp du söker. I allmänhet, för lån under $ 100 000, kommer en liten samhällsbank eller kreditförening att erbjuda det bästa erbjudandet. För större lån ($ 150 000 eller mer), prata med lokala och nationella banker tillsammans med inteckningsmäklare. Liksom med traditionella inteckningar kan hypoteksmäklare ofta erbjuda de bästa erbjudandena på bostadslån på grund av deras relationer med flera långivare och investeringspooler. För "däremellan" -lån på $ 100.000 till $ 150.000, "måste du bara handla", säger Casey Fleming, hypoteksmäklare och författare till "Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga lånet."

Låt dig inte luras av låga teaser-priser. Låt långivaren skicka dokumentationen som visar räntesats och stängningskostnader för ditt specifika lån. Med bostadslån kan förskottsavgifterna vara branta, vanligtvis från 2% till 5% av ditt lånebelopp.

Förhandla avgifter

Många av avgifterna som en långivare försöker ta ut är inte i sten. Vissa långivare är till exempel villiga att böja sig på lånets ursprungsavgift, som täcker den provision som betalas till låneansvarig eller mäklare. Om de kräver att du betalar poäng på ditt lån kan de också vara villiga att pruta med det. Men du måste fråga.

Kreditgivare kan erbjuda flera alternativ när det gäller att låsa in en fast ränta på din HELOC. Ju längre tidsperiod du får en fast ränta, desto högre ränta tar de ut. Men det finns också mindre risk för din sida om räntorna går upp. Så tänk noga över vilka termer som fungerar bäst för dig.

I allmänhet får du de bästa villkoren om du har en stadig anställningshistorik och en utmärkt kreditpoäng. Som med alla inteckningstillämpningar är det en bra idé att kontrollera dina kreditrapporter i förväg och se till att de är felfria.

Stöd av ett lån

För att undvika någon allvarlig hjärtsvårighet, se till att senare titta över alla lånedokument noggrant innan du skriver på den prickade linjen.

Du har viss användning om du inser att du har gjort ett misstag, så länge du agerar snabbt. Det finns en federalt mandat om tre dagars avbokningsregel som gäller både bostadslån och HELOC.

Men du måste meddela långivaren skriftligen. Detta meddelande måste skickas eller arkiveras elektroniskt vid midnatt den tredje dagen (inte inklusive söndagar) eller så är det ogiltigt.

När du inte kan betala tillbaka ditt lån

Ibland, även om du beviljas ett lån, kan du stöta på ekonomiska problem senare som gör det svårt att betala tillbaka det. Det är intressant att förlora hemmet är en risk om du inte kan betala tillbaka ditt hemkapitallån eller kredit, men det är inte en förutgående slutsats. Men även om du kan undvika att förlora ditt hem kommer du att få allvarliga ekonomiska konsekvenser.

Enligt Springboard, en amerikansk avdelning för bostäder och stadsutveckling (HUD) godkänd, följer långivare vanligtvis en standardprocess för att få pengarna snarare än att gå direkt till avskärmning. Det beror på att långivaren måste utbetala din första inteckning innan han auktionerar fastigheten. Medan en stämning kan verka mindre skrämmande än avskärmningsförfaranden, kan det fortfarande skada din kredit. För att inte tala, långivare kan garnera löner, försöka ta bort annan egendom eller ta ut dina bankkonton för att få det som är skyldigt.

Om fastighetsmarknaden tar ett dopp riskerar de med högre CLTV-förhållanden att "gå under vattnet" på sitt lån.

De flesta hypotekslångivare och banker vill inte att du ska ha ditt hemlån eller kreditgräns som standard, så de kommer att arbeta de som kämpar för att göra betalningar. Det viktiga är att kontakta din långivare så snart som möjligt. Det sista du bör göra är att undvika problemet. Kreditgivare kanske inte är så villiga att arbeta med dig om du har ignorerat deras samtal och brev som erbjuder hjälp i månader.

När det gäller vad långivaren faktiskt kan göra finns det några alternativ. Vissa långivare kommer att erbjuda vissa låntagare en modifiering av sitt hemkapitallån eller kreditgräns: villkoren, räntan, de månatliga betalningarna eller någon kombination av de tre för att göra betalningen av lånet mer överkomligt. (Observera att förlängning av lånets löptid kan innebära att du betalar mer i slutändan, men de månatliga betalningarna kommer att minska.)

Den federala regeringen har program på plats för att hjälpa kämpar låntagare med sin första inteckning och sin egenkapitalskuld. För att dra nytta av regeringens andra Lien-modifieringsprogram måste du ha ändrat din första inteckning under Home Affordable Mortgage Program eller HAMP. Det andra Lien-modifieringsprogrammet, tillsammans med HAMP, gör det möjligt för låntagare att sänka betalningarna på hemmakapitalet. HUD publicerar användbar information om dessa och andra program.

Se upp för bedrägeri

Eftersom de dokument som kontrolleras för att få en HELOC är färre än för en vanlig inteckning - och eftersom det finns en längre period där du kan låna pengar - kan brottslingar tyvärr använda HELOC för att råna dig. För sent har antalet tjuvar bedrägligt förvärvat dessa konton och sippat ut tusentals dollar genom att stjäla identiteter och lura långivare.

Så här händer det. Kriminella får tag på din personliga information genom offentliga register. Därefter skapar de ett HELOC-internetkonto och manipulerar processen för verifiering av kundkonto för att få pengar, som de naturligtvis aldrig återbetalar. Experter med identitetsstöld har upptäckt att offren lär sig om brottet endast när finansinstitutet ringer dem om förseningen, de får en skriftlig anmälan om försenad betalning, eller en marskalk dyker upp hemma för att avlägsna dem.

Medan de ofta byter folk som redan har tagit ut HELOC, kan alla med eget kapital i sitt hem bli ett offer, särskilt husägare med god kredit och pensionärer som har betalat sina inteckningar (eftersom långivare ofta godkänner sina ansökningar). För att minska din risk, kontrollera dina HELOC-uttalanden regelbundet och granska dina kreditrapporter för felaktig information.

Poängen

Det kan komma en tid i ditt liv då tillgång till lite extra kontanter blir en nödvändighet. I så fall är en andra inteckning ett övertygande alternativ. Eftersom de är säkrade mot värdet på ditt hem är långivare villiga att erbjuda priser som är lägre än för de flesta andra typer av lån.

Men bara för att du kan använda ditt hem som minibank betyder det inte att du borde göra det. Ett extra lån betyder en extra lånebetalning varje månad. Och om du inte hittar dina förfallodatum sätter du ditt hem i fara. Så använd hushållens skuld med klokhet om du drar slutsatsen att det är det bästa alternativet för dig.