Hemägarinvestering

Hemägande har alltid varit en del av American Dream. På grund av detta accepterar många att äga ett hem som rätt sak utan att ta hänsyn till fördelarna eller riskerna. Om du funderar på att köpa ett hus bör du känna till och granska fördelarna med det investeringsbeslut du ska göra och allt som följer med det innan du registrerar dig på den streckade linjen.

Key Takeaways

• Om du funderar på att äga ett hus, ska du vara medveten om och granska fördelarna tillsammans med eventuella risker du kan möta innan du slutar affären.
• Fördelarna inkluderar uppskattning, eget kapital, skatteavdrag och avdragsgilla kostnader.
• Risker och varningar kan innehålla höga kostnader på förhand, avskrivningar och illikviditet.

Attraktiv långsiktig investering

Att köpa ett hem är en av de bästa långsiktiga investeringarna du kan göra. Enligt Federal Housing Finance Agency (FHFA) husprisindex (HPI) ökade de amerikanska bostadspriserna i genomsnitt 34, 71% under den femårsperiod som slutade 31 december 2017. I genomsnitt såg husägare värdet på deras fastigheter investeringarna växer med 6, 94% per år under den perioden. Det är inte en dålig avkastning på en investering som också ger dig en plats att bo.

Höga förkostnader

Det finns mer att köpa ett hem än försäljningspriset och räntan. Du kan förvänta dig att betala någonstans från 2% till 5% av inköpspriset i stängningskostnader. Av detta skäl är det inte så bra på kort sikt att köpa ett hem. Experter säger att du borde planera att stanna i ditt hus minst fem år för att få tillbaka dessa kostnader. Några av de vanligaste stängningskostnaderna inkluderar en ansökningsavgift, bedömningsavgift, advokatavgifter, fastighetsskatter, hypoteksförsäkring, heminspektion, förstaårs husägares försäkringspremie, titelsökning, titelförsäkring, poäng (förutbetald ränta), ursprungsavgift, inspelning avgifter och undersökningsavgift.

Uppskattning

Värdering representerar ökningen av hemvärden över tid. Även om fastighetspriserna är cykliska, ökar de i allmänhet i värde eller uppskattar över tid. Förvänta dig inte att värdet kommer att öka drastiskt om du är i det på kort sikt. Men om du stannar kvar i ditt hem tillräckligt länge finns det en mycket god sannolikhet att du kan sälja ditt hem för en vinst på grund av uppskattning senare i framtiden.

Fastigheter uppskattar främst på grund av den mark som hemmet ligger på medan den faktiska strukturen avskrivs när tiden går. Så uttrycket "plats, plats, plats" är inte bara en fastighetsfras, utan en mycket viktig övervägande när du köper ett hus. Omgivningen med de bekvämligheter som det ger - skoldistrikt, parker, vägarnas tillstånd etc. - och stadens hem är beläget i alla delar av fastighetens uppskattning.

Tänk på ett hem som är nedsläppt och förfallet till den grad att det är obeboelig. I det här fallet kan marken under hemmet vara värt en betydande summa pengar. En säljare kan överväga att sälja den som den är - med strukturen fortfarande intakt - eller spendera lite extra för att riva huset och sälja marken till ett högre pris på egen hand.

Värdering är värdeförändringen på ditt hem över tid, medan det egna kapitalet är skillnaden mellan balansen på din inteckning och ditt hem marknadsvärde.

Bygga kapital

Hemkapital representerar skillnaden mellan hur mycket du fortfarande är skyldig på din inteckning och marknadspriset eller värdet på ditt hem. Hemkapital och uppskattning kan övervägas tillsammans. Som nämnts ovan kommer ditt hem sannolikt att växa i marknadsvärde över tid. Ditt eget kapital växer också när du betalar ner din inteckning, med mindre av din betalning går mot ränta och mer mot att sänka saldot på ditt lån.

Att bygga eget kapital tar lite tid eftersom det tar tid att sänka det huvudsakliga saldot på grund av hypotekslånet - såvida du naturligtvis inte gör en stor utbetalning eller vanliga förskottsbetalningar. En sak att tänka på är dock att den tid du har ditt hem är en stor faktor i hur mycket kapital du bygger och den uppskattning du kan inse. Ju längre du behåller det, desto mer kapital får du.

Hemkapitalet ger flexibilitet för att få ett lån som är bundet till beloppet på ditt eget kapital. Många investerare följer sitt eget kapital och uppskattning av hem samtidigt. Om en investerare tror att deras bostadsvärde är mycket uppskattande kan de skjuta upp ett bostadslån för att få en bättre möjlighet att inse säljarens uppskattning.

Stolthet över ägande

En ofta citerad fördel med hemägande är kunskapen om att du äger ditt lilla hörn av världen. Du kan anpassa ditt hus, renovera, måla och dekorera utan att behöva få tillstånd från en hyresvärd.

Location, Location, Location

När du betalar ner din inteckning fungerar det samma oavsett var du bor, tillväxt i marknadsvärde varierar med plats. Även om FHFA säger att de genomsnittliga hempriserna steg med 34, 71% i USA under den femårsperiod som slutade 31 december 2017, steg priserna i Mellanatlantiska folkräkningsavdelningen endast med 18, 48%. Priserna i den stilla folkräkningsenheten steg emellertid med i genomsnitt 57, 06% mellan 31 december 2012 och 31 december 2017.

För att se hur detta kan påverka priserna där du planerar att köpa, kolla in hela FHFA-diagrammet nedan:

Källa: FHFA. USA: s folkräkningsavdelningar, procentuell förändring av huspriserna. Säsongsjusterad, endast inköps HPI, period avslutad 31 december 2017.

Uteslutning av kapitalvinster

Så småningom kommer du att sälja ditt hem. När du gör det gör det möjligt för lagen att behålla vinsterna och inte betala några kapitalvinstskatter. Det är en skattefri vinst på upp till $ 250 000 för enskilda husägare och $ 500 000 för gifta par. Detta är endast för din huvudsakliga bostad - inte för en andra hem- eller semesterfastighet.

Det finns några krav du måste uppfylla för att kvalificera dig för denna uteslutning. Du måste äga huset i minst två år - 24 månader - inom de senaste fem åren fram till slutdatumet. Boendekravet anger att du borde ha bott i hemmet i minst 730 dagar, eller två år, under den femårsperiod som ledde fram till försäljningen. Det slutgiltiga kravet, avblickskravet, visar att du inte tjänade på att sälja en annan primärbostad under tvåårsperioden fram till den senaste försäljningen.

Flytta och andra utgifter

Om du inte är berättigad till en fullständig uteslutning av realisationsvinster kan du eventuellt kräva rörliga kostnader. Även om det kanske inte är lika mycket som en uteslutning av kapitalvinster, kan du fortfarande hämta vissa kostnader om du kan bevisa att försäljningen utfallit av en förändring på arbetsplatsen, hälsoskäl eller andra händelser som du inte kunde förutsäga.

Om du gör anspråk på flyttkostnader kommer dina avdrag i allmänhet att täcka förflyttning av dina varor och personliga effekter inklusive underlag eller utländsk lagring, kostnader för resor till ditt nya hem inklusive logi men inte måltider, anslutningar och avbokningar till verktyg och kostnader för att skicka fordon och husdjur till ditt nya hem.

För att kvalificera dig för att flytta utgifter måste du bevisa följande för IRS:

• Flytta tid och avstånd : Din flyttning måste äga rum inom ett år från ditt startdatum på ditt nya jobb. Och avståndet mellan ditt nya hem och ditt jobb kan inte vara mer än avståndet mellan ditt gamla hem och det nya jobbet.
• Avståndstest : Ditt nya jobb och därmed ditt nya hem måste vara minst 50 mil från dina gamla.
• Tidstest : IRS kräver att du arbetar på heltid i minst 39 veckor under det första året efter att du flyttat.

Skatteavdrag

Efter uppskattning är fördelen med hemägande som citeras oftast skatteavdrag eller besparingar. När du köper ett hem kan du dra av några av utgifterna för att äga det hemmet från de skatter du betalar till regeringen. Detta inkluderar inteckning på både din huvudbostad och ett andra hem, som kan uppgå till tusentals dollar per år.

Ränta på lån med hemmakapital eller kreditkrediter (HELOC) är också avdragsgilla om medlen används för att väsentligt förbättra ditt hem.

Du kan också dra av upp till 10 000 USD i statliga och lokala skatter (SALT), inklusive fastighetsskatter.

Den nya skattelagen

Den nya lagen om skattesänkningar och arbetstillfällen, som antogs i december 2017, gjorde väsentliga förändringar av de delar av skattekoden som har att göra med hemägande. Såvida inte en framtida kongress ändrar lagen, kommer alla bestämmelser att upphöra att gälla efter 31 december 2025.

Den nya lagen begränsar avdrag för inteckning av räntor till $ 750 000 för den totala inteckningskulden, inklusive för ett första och andra hem och eventuella hemmakapital eller HELOC-lån. Den föregående gränsen var $ 1 000 000 i hypotekslån plus ytterligare 100 000 $ i hemmakapitalskulden.

Det finns ett undantag som tillåter totalt 1 000 000 dollar i totalskuld om du köpte ditt hem den 14 december 2017 eller senare. Denna bestämmelse gäller till och med om du refinansierar den äldre inteckning. Hemräntelån är bara avdragsgill om pengarna används för väsentliga förbättringar av det hem som du tog lånet på. Tidigare var ränta på upp till 100 000 dollar avdragsgill oavsett hur hemmapengarna användes.

SALT-avdrag, inklusive fastighetsskatter, är nu begränsade till 10 000 dollar. Tidigare var alla SALT-betalningar avdragsgilla, såvida du inte omfattades av den alternativa minimiskatten. Andra nya bestämmelser inkluderar begränsningar för att kräva skadelidande förluster med undantag för federalt deklarerade katastrofer och inga rörliga kostnadsavdrag förutom den aktiva militären.

Alla dessa förändringar har sänkt värdet på att äga ett hem - inklusive det faktum att med standardavdraget fördubblats, även enligt den nya skattelagen, kommer färre personer att ha tillräckligt avdrag för att arkivera schema A istället för att ta standardavdraget. Det faktum att du är berättigad till skatteavdrag betyder inte att det kommer att vara användbart för dig. Den allvarliga begränsningen av SALT-avdraget kommer att vara särskilt skadligt när det gäller att sänka tillgängliga avdrag för människor som bor i högt beskattade stater.

Tvångsbesparingar

När du betalar ner din inteckning och minskar det belopp du är skyldig, utan att inse det, sparar du när värdet på ditt hem ökar - precis som värdet på sparkontot ökar med ränta. När du säljer kommer du sannolikt att få tillbaka varje dollar du betalade ut och mer, förutsatt att du stannar kvar i ditt hus tillräckligt länge. Med tiden bör den genomsnittliga avkastningen på ~ 6% (ränta) på dina besparingar mer än täcka ditt utlägg.

Potentiell avskrivning

Inte alla hus växer i värde. Bostadskrisen 2008 resulterade i att många husägare var under vattnet, vilket innebär att du har mer på din inteckning än ditt hem är värt. Det krävs inte en bostadskris för att huspriserna ska stagnera eller sjunka. Regionala eller lokala ekonomiska förhållanden kan resultera i hemvärden som inte följer inflationen.

Kom också ihåg att den faktiska strukturen du bor i kommer att minska med tiden. Detta kan bero på fastighetens allmänna villkor, eller brist på underhåll och reparationer.

Ekonomiskt ansvar

Äganderätten har ansvar. Du måste betala din inteckning eller riskera att förlora ditt hem och det egna kapitalet du har byggt. Underhåll och underhåll är ditt ansvar. Du kan inte ringa hyresvärden klockan 2 för att reparera en läckande vattenledning. Om taket är skadat måste du reparera det - eller låta det repareras själv. Gräsklippning, snöavlägsning, husägarförsäkring och ansvarsförsäkring faller alla på dig.

illikviditet

Till skillnad från lager som kan säljas inom några dagar tar hem vanligtvis mycket längre tid att lossas. Det faktum att du kan ha tillgång till 500 000 $ i skattefria kapitalvinster betyder inte att du har klar tillgång. Samtidigt måste du fortfarande betala inteckning och underhålla huset tills du säljer det.

Poängen

Ett hem är en investering som har många investeringsfördelar men också risker, vilket gör det till en investering som inte är för alla. Således är det viktigt att väga investeringsfördelarna mot riskerna. En rationell jämförelse av för- och nackdelar kan hjälpa dig att avgöra om du ska placera dina pengar i en heminvestering eller potentiellt hitta bättre avkastning någon annanstans.

Om du är en första gången husköpare, överväg att ta en utbildningskurs för att lära dig mer om husägare. Vissa homebuyer-utbildningskurser är gratis och erbjuds lokalt medan andra kan ta ut en liten avgift.