Försäljningsjämförelse (SCA)
Försäljningsjämförelsemetoden är en metod för fastighetsbedömning som jämför en fastighet med andra fastigheter med liknande egenskaper som sålt nyligen. Metoden tar hänsyn till effekten som enskilda funktioner har på det totala fastighetsvärdet. Med andra ord är det totala värdet på en egenskap summan av värdena för alla dess funktioner. Fastighetsmäklare och värderingsmän kan använda metoden för försäljningsjämförelse vid utvärdering av fastigheter som ska säljas.
Förstå försäljningsjämförelsemetoden (SCA)
Metoden för försäljningssjämförelse hjälper fastighetsproffs och köpare att avgöra om priset på ett hem är rättvist och jämförbart med den nuvarande marknaden.
Metoden används som ryggraden för jämförande marknadsanalys, som är en analys av priserna på nyligen sålda fastigheter som är liknande och inom samma geografiska område. Med andra ord innebär metoden att titta på lokala egenskaper för att se vad de har gemensamt. Därifrån kan värderarna fastställa ett värde för en fastighet baserat på dess funktioner. Genom att undersöka egenskaper på samma plats undviker man att använda mindre pålitliga metoder som att jämföra fastighetsförsäljning över ett större geografiskt område.
Tillämpa försäljningsjämförelsemetoden
Även om det finns många steg som en fastighetsvärderare kan vidta för att utvärdera en fastighets värde, beskrivs nedan är några av de vanligaste. Det är viktigt att notera att metoden för försäljningsjämförelse inte är en officiell bedömning, och om en egendom är unik kan det behövas en formell bedömning.
Plats och stadsdel
Geografin för var fastigheter ligger och tillståndet för den lokala topografin kan ha direkta effekter på värdet som tilldelas alla jämförbara fastigheter. Till exempel skulle en rad hus som ligger nära en flygplats alla ha bullerproblem som skulle vara en del av deras försäljningssjämförelser. Om samma hus låg i en tystare del av staden, skulle värderingen vara annorlunda.
Det skulle vara lämpligare att jämföra hus som ligger i samma grannskap än hus i en annan stadsdel, även om de delar samma arkitektoniska mönster. Några av de faktorer som man måste se upp för vid utvärderingen av ett kvarter inkluderar,
- Närhet till närliggande skolor, om några
- Vatten, sjöar eller stränder
- Parker eller gemensamma områden
- Närhet till motorvägar eller överfarter
- Övergivna byggnader, järnvägsspår, industribyggnader
Andra externa faktorer kan komma att spela med en bedömning, till exempel föroreningsnivåer på fastigheten och det omgivande området.
Nyligen sålda listor
Granska husets fastighetsvärde och kostnaden per kvadratmeter. Nyligen sålda listor kan hjälpa till att skapa en utgångspunkt för värdet på bostäder i området. Även om bostäder säljer till olika priser beroende på deras funktioner och marknaden vid försäljningstillfället, kommer en granskning av fastighetsvärden och den senaste försäljningen att ge en bra utgångspunkt eller basnummer.
Funktioner för hem till salu med liknande
Ett hem bör jämföras med fastigheter som har samma antal sovrum, garage och badrum. Jämförelsen bör inkludera hus med ungefär samma kvadratmeter på paket mark som har ungefär samma storlek.
Hemens ålder och skick
Jämför hemmet med sådana i liknande ålder, och om ett äldre hem, om det behöver uppgraderingar. Det allmänna tillståndet i hemmet kan påverka en bedömning avsevärt. Till exempel kan två hus ha samma design med samma antal rum, men ett av husen kan behöva repareras. Det kan vara termitskador, problem med VVS eller tak som måste bytas ut eller fixas. Eventuella förbättringar som krävs skulle påverka fastighetens värde, oavsett om de har jämförbara funktioner.
Beräkna ett genomsnittspris per kvadratfot
När bostäderna med liknande funktioner, ålder och geografier har sammanställts, tar du vart och ett av sina försäljningspriser och delar dem med sina fyrkantiga bilder. Resultatet kommer att ge kostnaden per kvadratmeter baserat på bostäderna i försäljningsjämförelseanalysen. Genomsnittlig kostnad per kvadratmeter för alla jämförbara bostäder och multiplicera det antalet med kvadratmaterialet på det hem som utvärderas.
Låt oss till exempel titta på bostäder i samma område och beräkna deras genomsnittliga kvadratmeter. Tre bostäder i området såldes nyligen och listades enligt följande:
- 300 000 $ med 3 500 kvadratmeter och ett pris per kvadratmeter på 85, 70 $ (300 000/3 500)
- 285 000 dollar med 2 800 kvadratmeter och ett pris per kvadratmeter på $ 101, 78
- 232 000 dollar med 2500 kvadratmeter och ett pris per kvadratmeter på $ 92, 80
- Det genomsnittliga priset per kvadratmeter för de tre fastigheterna är $ 93, 42 eller ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
Hemmet som utvärderas har en kvadratmeter på 2600 och när vi multiplicerar de genomsnittliga kvadratmeterna för de jämförbara bostäderna kommer vi till ett uppskattat belopp på $ 242, 892 eller ($ 93, 42 * 2 600). Analysen bör ge ett rimligt värde för hemmet.
Naturligtvis kan många andra funktioner öka värdet på hemmet. En försäljningsjämförelseanalys är emellertid inte en exakt vetenskap eftersom värdet på ett hem är något subjektivt, vilket innebär att en familj kan hitta mer värde i det än ett annat och öka deras erbjudande. Som nämnts tidigare spelar yttre faktorer som ekonomiska förhållanden, arbetsmarknaden och fastighetsmarknadens tillstånd starkt in i hur mycket ett hem säljs för eller hur länge det sitter på marknaden.