Hur man undviker att överleva ditt omvända inteckning

Medan omvända inteckningar ibland annonseras för att tillhandahålla en säker inkomstkälla för resten av ditt liv - och de kan, under rätt förhållanden - löpa ut intäkterna förr än du förväntat dig är en av de största riskerna med att ta ut denna typ av lån. En omvänd inteckning är en typ av lån där husägare som har ett betydande eget kapital byggt upp i sin bostad kan använda det värdet för att låna mot.

Det finns sex olika sätt att ta emot omvänd inteckning, och det du väljer kommer att påverka hur snabbt och enkelt du kan använda din förmåga att låna mot ditt hem.

1. Fast ränta med fast ränta för omvänd inteckning
2. Omvänd hypotekslån
3. Term omvänd inteckning
4. Den modifierade termen omvänd inteckning
5. Hyresavtal inteckning
6. Den modifierade hyresavtalet omvänd inteckning

Alla sex betalningsplaner utgör olika risknivåer för låntagarna. Här är en titt på de olika omständigheterna under vilka du kan få slut på intäktslånet för tidigt - och hur du kan undvika det scenariot.

(Mer information finns i Komplett guide till omvänd inteckning och hur man väljer en omvänd hypoteksbetalningsplan .)

# 1. Fast räntesats

Endast en omvänd hypoteksbetalningsplan, det enskilda utbetalningsbeloppet, har en fast ränta. Att ta ut ett fast belopp med en fast ränta är normalt ett lågrisk sätt att låna. I huvudsak vet du exakt hur mycket du kommer att behöva betala tillbaka. Men med en omvänd inteckning har denna lånestruktur unika risker.

Hemägare tar ofta ut omvända inteckningar när deras egna kapital är deras enda tillgång och de har inga andra alternativ för att få de pengar de behöver. Men människor som tar upp dessa lån men inte planerar rätt kan lätt hantera en stor summa. När de väl har använt de pengarna har de kanske inga andra monetära källor att dra på. I en idealvärld skulle obligatorisk omvänd hypoteksrådgivning avskräcka riskfyllda låntagare från att välja detta alternativ, men i den verkliga världen händer det inte alltid.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har identifierat det alltmer populära engångsalternativet som potentiellt riskabelt, särskilt för yngre låntagare med längre livslängd som inte har andra pensionsresurser. Dessa pensionärer i tidig ålder riskerar att använda upp kapitalet tidigt i pensionen.

En omvänd inteckning gör det möjligt att stanna i ditt hem hela livet även efter att du har uttömt intäkterna. Men utan pengar kvar kommer låntagaren inte bara att ha problem med att betala levnadskostnader utan kan hamna i avskärmning. Det beror på att fortsätta att betala husägarens försäkring och fastighetsskatter - och att hålla hemmet i gott skick - är alla villkor för att kunna fortsätta att ha en omvänd inteckning.

CFPB har funnit att fast ränta låntagare faktiskt betalar sina omvända inteckningar oftare än justerbar ränta låntagare på grund av att de inte täcker dessa löpande kostnader. Att ta ut ett engångsbelopp sätter också omvända låntagare högre risk att bli lurade, eftersom den stora summan de har lånat är ett attraktivt mål för tjuvar - eller giriga släktingar.

(För mer, se omvända inteckning fallgropar, se upp för dessa omvända hypotekslån och 5 tecken på att ett omvändt inteckning är en dålig idé. )

# 2. Kredit

Dina chanser att ta slut med pengar med en betalningsplan för kreditkort - oavsett om de används ensamma eller i kombination med en term eller en hyresplan som beskrivs i följande avsnitt - beror på hur du använder planen. Till skillnad från en vanlig kreditkredit (HELOC) är en omvänd hypotekslån oåterkallelig. Termen oåterkalleliga innebär att den inte kan avbrytas eller minskas på grund av förändringar i din ekonomi eller ditt hemvärde.

Denna oåterkalleliga status innebär att du inte riskerar att förlora åtkomsten till pengarna. Dessutom sjunker din tillgängliga kreditgräns bara när du drar på den, och du betalar bara ränta och inteckningspremier för pengarna du lånar. Dessutom får du tillgång till ytterligare medel med tiden genom en kreditgräns eftersom den outnyttjade delen växer varje år oavsett om ditt hem ökar eller inte. Den oanvända delen av din omvända kreditlån växer med samma ränta som du betalar för pengarna du lånat.

Du kan generellt komma åt upp till 60% av din tillgängliga huvudgräns under det första året du har din kreditgräns. Under det andra året och därefter kan du dra åt dig de återstående 40% - plus vad du inte använde det första året. Naturligtvis, om du använder upp hela din tillgängliga kreditgräns tidigt, har du lite till ingenting kvar att använda under kommande år om du inte betalar tillbaka allt eller allt det du lånade, vilket kommer att öka din huvudgräns.

Ja, du kan göra betalningar på en omvänd inteckning för att minska din lånesaldo under din livstid, och det finns ingen förskottsbetalning för att göra det. Din långivare är skyldig att tillämpa delvis återbetalning först på räntan du är skyldig, sedan på eventuella låneavgifter och senast till din rektor.

# 3. Begrepp för omvänd inteckning

Av de fem betalningsplanerna med justerbar ränta sätter terminen och de ändrade löptiderna dig också risk för att överlåta ditt omvända inteckningsintäkter. Terminbetalningsplaner ger lika månatliga betalningar med ett förutbestämt stoppdatum.

Med en betalningsplan når du lånets huvudgräns - det högsta du kan låna - i slutet av terminen. Efter den punkten kommer du inte att kunna få ytterligare intäkter från din omvända inteckning. Men du kommer att kunna bo i hemmet, med de tidigare nämnda varningar - betala löpande skatter och underhåll - i engångsavsnittet.

# 4. Modifierat lån för omvänd inteckning

Ändrade tidsplaner ger dig en fast månadsbetalning för ett förutbestämt antal månader, plus tillgång till en kreditgräns. Den månatliga betalningen kommer att vara mindre än om du väljer en kortfristig plan och kreditgränsen blir mindre än om du väljer en rak kreditplan.

Med en modifierad termplan får du bara månatliga betalningar under en förutbestämd period, men kreditgränsen kommer att vara tillgänglig tills du har uttömt den. Du kan undvika att slut på pengar med den här planen om du använder din kreditgräns noggrant. Du kan också få slut på pengar snabbt om du uttömmer kreditgränsen tidigt.

Ett säkrare val är att förlita sig främst på terminsbetalningarna tills terminen upphör, låta din kreditgräns öka och först sedan lita på den kreditgränsen. Om du aldrig använder kreditgränsen kan du ha tillräckligt med eget kapital för att ge dig framtida flexibilitet att sälja ditt hem, betala av lånet och flytta.

# 5. Hyresavtalslån

Planerna med minst risk för att slut på pengar är löptiden eller modifierad betalningsplan - så länge låntagaren följer hushållens försäkring, fastighetsskatter och reparationer av hem. Underlåtenhet att göra någon av dessa saker innebär att lånet förfaller och betalas.

Planer för fastighetsbetalning har en justerbar ränta och ger lika månatliga betalningar för livet, så länge minst en låntagare fortfarande bor i hemmet som sin primära bostad.

# 6. Modifierat hyresavtal

Ändrad tjänstgöring ger både fasta månatliga betalningar under livslängd och en kreditgräns. Det ger dig en mindre månatlig betalning än om du valde en rak hyresplan och din kreditgräns blir mindre än om du väljer en rak kreditplan.

Återigen, om du aldrig använder kreditgränsen, kommer du att skylda mindre, så detta kombinationsalternativ är ett bra val om du vill ha garanterad inkomst för livet med mindre risk för att använda upp allt ditt eget kapital och inte har råd att flytta .

Hur man undviker att löpa ut intäkter

Att vänta så länge du kan ta en omvänd inteckning är ett sätt att begränsa dina chanser att överlåna intäkterna. CFPB varnar för att yngre pensionärer med längre livslängd har en större chans att använda upp hela sitt hemkapital med en omvänd inteckning. Detta är inte ett problem om de kan åldras på plats - stanna i sina hem för livet - men det är ett problem om de vill eller behöver flytta senare.

Efter att ha sålt hemmet och betalat vad de är skyldigt på den omvända inteckningen kan pensionärer i tidig ålder inte ha tillräckligt med pengar kvar för att flytta eller att betala för pågående levnads- och medicinska utgifter.

Framtida räntehöjningar kan minska hur mycket du kan låna även om du är äldre. Jack M. Guttentag, professor i finans emeritus vid Wharton School of University of Pennsylvania, studerade frågan. Han fann att en 62-åring som väntade till 72 års ålder för att få en omvänd inteckning och som valde linjen för kreditbetalningsplan kunde öka sin kreditgräns med 17% genom att vänta de 10 åren om räntorna förblev desamma. Om räntorna fördubblats skulle samma låntagare dock ha tillgång till en 69% mindre linje. Således kan det faktiskt vara vettigt att ta ut en omvänd hypotekslån för kreditplanen så tidigt som möjligt och sedan lämna linjen orörd så länge som möjligt för att maximera dess tillväxtpotential.

Ändra din nuvarande plan

Om du redan har tagit en omvänd inteckning och tror att du kan riskera att få intäkter, prata med din långivare om att ändra din betalningsplan. Så länge du inte har gått den fasta räntan, engångsbeloppet, kan du ändra din betalningsplan - förutsatt att du kan hålla dig inom ditt låns huvudgräns. Den stora frågan är om du redan har nått eller är nära att nå huvudgränsen. Att ändra din betalningsplan är mycket enklare än att återfinansiera och kräver endast en administrationsavgift på 20 USD.

Det icke-låntagande makens dilemma

Oavsett vilken betalningsplan du väljer, om du har en yngre, icke-lånande make, riskerar han eller hon att överlämna intäktsintäkterna om du dör först. Lagar som trädde i kraft 2015 skyddar kvalificerade makar som inte lånar från att behöva flytta ut om deras lånande make förut förfaller dem. Men makar som inte lånar får inte få några extra betalningar efter att låntagaren dör. Denna regel gör det enkelt för överlevande, icke-lånade makar att effektivt överleva intäkterna från omvänd inteckning.

Den efterlevande maken kan kunna sälja huset och betala av den omvända inteckning. Beroende på hur mycket huset är värt och hur högt lånebalansen är, kan emellertid försäljningen inte lämna den överlevande makan med tillräckligt med ett ägg att bo på. Om den efterlevande makan har tillräckligt med inkomst för att kvalificera sig för en regelbunden, framåtlån, kan det vara möjligt att återfinansiera ur den omvända inteckning.

Om det omvända hypoteksbalansen är högre än vad hemmet är värt, är det bästa alternativet för den överlevande makan att fortsätta bo i huset - att sälja eller låta långivaren utesluta lämnar den överlevande utan plats att bo och inga kontanter från hemmet .

(Se även Reverse Mortgage: Kan din änka (er) förlora huset?)

Poängen

Trots vad vissa omvända inteckningsannonser får seniorer att tro, finns det många sätt att överleva intäkterna från en omvänd inteckning. Innan du eller en nära och kär tar upp denna typ av lån är det viktigt att förstå omständigheterna under vilka en omvänd inteckning inte kan ge ekonomisk säkerhet för livet. Använd den kunskapen om du vill ta den här typen av lån och vilken plan som är mest förnuftig och ger bästa säkerhet.

(Se även Jämförelse av omvända inteckningar jämfört med framåtlån, 5 toppalternativ till ett omvändt inteckning och regler för att få ett FHA-omlån.)