Hur räntorna påverkar fastighetsvärdena

Räntesatser, särskilt räntorna på interbankbörser och statsskuldväxlar, har en lika djup inverkan på värdet på inkomstproducerande fastigheter som på alla investeringsinstrument. Eftersom deras inflytande på en individs förmåga att köpa bostadsfastigheter (genom att öka eller sänka kostnaden för inteckningskapital) är så djupgående antar många felaktigt att den enda avgörande faktorn för fastighetsvärdering är den aktuella hypoteksräntan.

Emellertid är hypoteksräntorna bara en ränterelaterad faktor som påverkar fastighetsvärdena. Eftersom räntorna också påverkar kapitalflöden, tillgången och efterfrågan på kapital och investerarnas nödvändiga avkastning på investeringar, driver räntorna fastighetspriserna på olika sätt.

Hur räntesatser påverkar fastighetsvärden

Grundläggande för värdering

För att förstå hur statens påverkade räntor, kapitalflöden och finansieringsräntor påverkar fastighetsvärdena bör du ha en grundläggande förståelse för inkomstmetoden för fastighetsvärden. Även om fastighetsvärdena påverkas av utbud och efterfrågan på fastigheter i en viss plats och ersättningskostnaderna för att utveckla nya fastigheter, är inkomstmetoden den vanligaste värderingstekniken för investerare. Inkomstmetoden från bedömare av kommersiella fastigheter och av försäkringsgivare och investerare av fastighetsstödda investeringar är mycket lik den diskonterade kassaflödesanalysen som genomförts på aktie- och obligationsinvesteringar.

Enkelt uttryckt börjar värderingen med att förutse fastighetsintäkter, i form av förväntade hyresbetalningar eller, i fallet med hotell, beräknat beläggning multiplicerat med genomsnittlig kostnad per rum. Genom att ta alla fastighetsnivåer, inklusive finansieringskostnaderna, kommer analytikern fram till nettoresultatet (NOI) eller det kassaflöde som återstår efter alla driftskostnader.

Genom att subtrahera alla kapitalkostnader, liksom allt investeringskapital för att underhålla eller reparera fastigheten och andra icke-fastighetsspecifika kostnader från NOI, är resultatet nettokassaflödet (NCF). Eftersom fastigheter vanligtvis inte behåller kontanter eller har en angiven utdelningspolicy, liknar NCF kontanter som finns tillgängliga för investerare och är detsamma som kontanter från utdelning, som används för att värdera eget kapital eller ränteplaceringar. Genom att aktivera utdelning eller genom att diskontera kassaflödet (inklusive eventuellt restvärde) för en viss investeringsperiod fastställs fastighetsvärdet.

Kapitalflöden

Räntesatser kan påverka kostnaden för finansiering och hypotekslån betydligt, vilket i sin tur påverkar kostnaderna på fastighetsnivå och därmed påverkar värden. Utbud och efterfrågan på kapital och konkurrerande investeringar har dock den största effekten på avkastningskraven (RROR) och investeringsvärden. När Federal Reserve Board har flyttat fokus från penningpolitiken och mer mot att hantera räntorna som ett sätt att stimulera ekonomin eller avvärja inflationen, har dess politik haft en direkt effekt på värdet på alla investeringar.

När interbankens valutakurser minskar, minskas kostnaden för medel och medel flyter in i systemet. omvänt, när räntorna stiger, minskar tillgången på medel. När det gäller fastigheter lägger eller reducerar förändringarna i interbankens utlåningsränta antingen tillgängligt kapital för investeringar. Mängden kapital och kostnaden för kapital påverkar efterfrågan men också utbudet - det vill säga de tillgängliga pengarna för fastighetsköp och utveckling. Till exempel när kapitaltillgängligheten är snäv, tenderar kapitalleverantörer att låna mindre i procent av det inre värdet, eller inte så långt upp i "kapitalbunten." Det innebär att lån görs till lägre förhållanden mellan lån och värde, vilket minskar säkrade kassaflöden och fastighetsvärden.

Dessa förändringar i kapitalflöden kan också ha en direkt inverkan på tillgången och efterfrågan dynamik för fastigheter. Kostnaden för kapital och kapitaltillgänglighet påverkar utbudet genom att tillhandahålla ytterligare kapital för fastighetsutveckling; de påverkar också befolkningen i potentiella köpare som söker erbjudanden. Dessa två faktorer arbetar tillsammans för att bestämma fastighetsvärden.

Rabatterade priser

Den tydligaste effekten av räntesatser på fastighetsvärden kan ses i härledningen av diskonterings- eller aktiveringsräntor. Aktiveringsgraden kan ses som en investerares nödvändiga utdelningsränta, medan en diskonteringsränta är lika med en investerares totala avkastningskrav. K betecknar vanligtvis RROR, medan aktiveringsgraden är lika med (Kg), där g är den förväntade inkomsttillväxten eller ökningen av kapitalförstärkning.

Var och en av dessa räntor påverkas av rådande räntor eftersom de är lika med den riskfria räntan plus en riskpremie . För de flesta investerare är den riskfria räntan kursen på amerikanska statskassor. garanterat med federala myndigheters kredit betraktas de som riskfria eftersom sannolikheten för fallissemang är så låg. Eftersom investeringar med högre risk måste uppnå en jämförbart högre avkastning för att kompensera för den extra risk som bärs, lägger investerare till en riskpremie vid fastställande av diskonteringsräntor och aktiveringsräntor för att bestämma den riskjusterade avkastningen som krävs för varje investerad investering .

Eftersom K (diskonteringsränta) är lika med den riskfria räntan plus en riskpremie är kapitaliseringsgraden lika med den riskfria räntan plus en riskpremie minus den förväntade inkomsttillväxten (g). Även om riskpremierna varierar till följd av utbud och efterfrågan och andra riskfaktorer på marknaden kommer diskonteringsräntor att variera på grund av förändringar i räntorna som utgör dem. När den erforderliga avkastningen på konkurrerande eller ersättande investeringar ökar, sjunker fastighetsvärdena. omvänt, när räntorna sjunker, ökar fastighetspriserna.

Poängen

Det är viktigt att fokusera på hypoteksräntor eftersom de har ett direkt inflytande på fastighetspriserna. Om du är en blivande husägare eller fastighetsinvesterare är ett enkelt sätt att undersöka aktuella räntor att använda en inteckningskalkylator.

Som sagt är det viktigt att notera att förändrade räntor påverkar många aspekter av fastigheter. Utöver priset på ditt nya hem påverkar räntorna också tillgången på kapital och efterfrågan på investeringar. Dessa kapitalflöden påverkar tillgången och efterfrågan på fastigheter och som ett resultat påverkar de fastighetspriserna.

Dessutom påverkar räntorna också avkastningen på ersättningsinvesteringar och priserna ändras för att hålla sig i linje med den inneboende risken i fastighetsinvesteringar. Dessa förändringar i avkastningskrav för fastigheter varierar också under destabiliseringsperioder på kreditmarknaderna. I takt med att investerare förutser ökad variation i framtida räntor eller ökad risk ökar riskpremierna, vilket sätter ett starkare press på fastighetspriserna.