Hur man investerar i mark

Will Rogers en gång rekommenderat att folk skulle köpa mark på grund av dess knapphet. Med detta i åtanke måste investerare förstå det praktiska med att äga mark och att driva ett landbaserat affärsföretag. De måste också vara medvetna om de specifika typerna av markrelaterade investeringsalternativ som finns tillgängliga genom investeringsprodukter som börshandlade fonder (ETF) och börshandlade sedlar (ETN).

Typer av markinvesteringar

Oberoende rika människor kan köpa mark för personligt bruk, rekreation - och ja, investeringar. Tyvärr faller de flesta inte i denna kategori. Detta ger upphov till frågan: Är markägande möjligheter och affärsföretag kapabla att generera en acceptabel avkastning på investeringar för små investerare, samtidigt som de fortfarande ger dem glädje och attribut i samband med markägande? För att besvara denna fråga måste du kunna utvärdera 10 allmänna kategorier av potentiella markinvesteringar:

• Bostadsutvecklingsland
• Mark för kommersiell utveckling
• Radavgränsningsland
• Uppfödningsland
• Timberland
• Mineralproduktionsland
• Vegetabilisk jordbruksmark
• vingårdar
• Orchards
• Fritidsmark

Bostads- och kommersiella markinvesteringar

Bostadsutveckling och kommersiell markutveckling erbjuder en genomförbar inträde till investeringar, eftersom praktiskt taget ett obegränsat antal markutvecklingsmöjligheter kan struktureras för att möta en investerares kapital och tidsbegränsningar. För de flesta små investerare är ETF: s fastighetsinvesteringar ett idealiskt val eftersom de inte kräver direkt förvaltning, de är breda diversifierade efter fastighetstyp, de är geografiskt diversifierade, de kan köpas eller säljas i realtid, och de är väldigt billiga. Vissa är specialiserade på en typ av fastigheter, men andra, till exempel Vanguard REIT ETF (VNQ), ger diversifierad exponering för industri-, kontors-, detaljhandels-, hälsovård, offentlig lagring och bostadsfastigheter.

Tyvärr negerar dessa typer av investeringar förmånen för markägaren att njuta av att använda marken. Därför är bostads- och kommersiella markutvecklingar inte möjliga alternativ för människor som verkligen vill uppleva känslan av markägande.

Radavgränsning och mark för boskap

Mark som köps för odling av odlingar eller för att bedriva boskap bedriver förmågan att njuta av mark i hemmamässig bemärkelse, såväl som från att generera inkomst. Men det finns många problem för små investerare som köper mark för att driva dessa typer av företag. Först måste den skala som krävs för att driva en radbearbetningsverksamhet eller boskapsdrift vara mycket stor för att vara ekonomiskt hållbar. Detta i sin tur kräver en betydande kapitalkostnad på förhand långt utöver vad de flesta har råd med. Dessutom är de pågående fasta kostnaderna för att driva denna typ av jordbruksverksamhet extremt höga.

Detta innebär i sin tur att den finansiella hävstångseffekten och affärsrisken för sådana verksamheter också är mycket hög. Som ett resultat läggs en betydande mängd stress på markägaren för att göra dessa typer av affärsverksamheter ekonomiskt framgångsrika. I många fall överskrider stressnivån långt de fördelar som människor längtar efter som markägare. Med detta i åtanke är det en rättvis bedömning att säga att de flesta små investerare bör undvika att driva dessa typer av storskalig jordbruksverksamhet, eftersom riskerna och svårigheterna med sådan verksamhet sannolikt kommer att överstiga alla fördelar.

Även om det förmodligen inte är möjligt att äga en traditionell radskörd eller boskapsuppfödning för de flesta små investerare, ger många jordbruksinvesteringsalternativ en acceptabel investeringsexponering för traditionella jordbruksföretag. Till exempel är USA: s jordbruksindexfond (USAG) en börshandlad fond som ger exponering för sojabönor, majs, vete, bomull, socker, kaffe, sojabönolja, levande nötkreatur, foderskor, kakao, magra svin, Kansas City vete, rapsolja och sojamjöl. Därför, genom att investera i den här produkten, kommer små investerare att ha bred investeringsexponering för traditionell jordbruksverksamhet. Detta kan i sin tur användas av investeraren för att hålla koll på traditionella jordbruksmetoder, samt för att generera en attraktiv avkastning på investeringar över tid.

Små investerare kan också använda en mängd utbyteshandelar (ETN) för att investera i specifika typer av traditionell jordbruksverksamhet. Till exempel ger Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) investeringsexponering för mjuka råvaror som majs, vete, sojabönor, socker, bomull och kaffe, och Barclays iPath Pure Beta boskap ETN (LSTK) ger exponering för nötkreatur och svin.

När det gäller att använda ETF: er och ETN: er som mark- och jordbruksrelaterade investeringsalternativ, måste investerare förstå att många av dessa typer av produkter använder derivatinstrument som futurekontrakt för att generera marknadsexponering. Som ett resultat måste investerare utföra en grundlig due diligence för dessa typer av investeringar för att fullt ut förstå deras potentiella risker och belöningar. Trots det är användningen av ETF: er och ETN: er sannolikt den bästa möjligheten att bedriva traditionell storskalig jordbruksverksamhet.

Små gårdsinvesteringar

För små investerare att verkligen njuta av den mer traditionella känslan av markägande, kanske de bästa alternativen är virkesodlingar, mineralutvecklingsland, grönsaksträdgårdar, fruktträdgårdar, vingårdar och fritidsmark. Dessa typer av jordbruksarbete är mycket mer attraktiva för små investerare: Markköpets omfattning kan anpassas för att möta investerarnas kapitalbegränsningar; Verksamheten har potential att generera en pågående inkomstström, och investerare kan njuta av att vara på marken medan den används.

Med det sagt är en mängd ETF: er och ETN: er också direkt knutna till dessa typer av jordbruksarbete. Därför kanske små investerare vill överväga att investera i dem, om de beslutar att det krävs för mycket av sin tid och resurser att driva en småskalig jordbruk.

MSCI Global Timber ETF (CUT) är utformad för att spåra prestanda hos träföretag runt om i världen och inkluderar innehav i företag som äger eller hyr ut skogsmark och skördar virket för kommersiellt bruk och försäljning av träbaserade produkter. Dessutom är SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) ett av de många investeringsalternativen som ger exponering för mineralmarkutveckling.

Frågor att överväga

När beslutet har fattats om att köpa rå mark som investering eller för utveckling måste investerare förstå många frågor om lagligheter som är förknippade med användningen av specifika fastighetspaket. Till exempel kan markanvändningsbegränsningar begränsa det sätt på vilket marken kan användas av ägaren, markförbättringar kan ge tillgång till en del av fastigheten till en oberoende part, och överföring av mineralrättigheter kan ge en icke närstående part den tillstånd att utvinna och sälja mineraler för ekonomisk vinst.

Dessutom kan rippariska och lilla rättigheter föreskriva tillgången som markägaren har till angränsande vattenvägar, och markens läggning kan diktera om den ligger i en översvämningslätt, vilket i hög grad skulle påverka det sätt på vilket marken skulle kunna utnyttjas. Lyckligtvis kan blivande markköpare få svar på dessa frågor genom att granska den juridiska specifikationen för en markjord, som finns i ett dokument som kallas ett landakt. Denna typ av dokument är vanligtvis tillgängligt för allmänheten via internet, eller det kan erhållas på gammaldags sätt, genom att besöka avdelningen för landjournaler och gärningar på det egna länskontorets kontor.

Förutom juridiska frågor bör små investerare överväga landets tillgång till grundläggande verktyg som el eller telekommunikation. Investerare bör också granska landets årliga fastighetsskattplikt, bedöma potentialen för överträdelse av kränkningar och analysera markens avstånd från markägaren såväl som från närmaste samhälle. Alla dessa frågor är viktiga, eftersom bristen på verktyg i hög grad kan hindra förmågan att utnyttja marken, landets avlägsnande kan påverka de möjligheter en markägare har att njuta av fastigheten och fastighetsskatter kan påverka markägarens ekonomi. Med tanke på dessa frågor bör potentiella markägare göra en omfattande utvärdering av due diligence innan de beslutar att köpa mark.

Allmän översikt över markvärdering

Investerare som överväger ett råmarksköp måste inse att de bedriver en rent spekulativ investering. Detta beror på att obebyggd mark inte genererar några inkomster, och därför måste avkastning på investeringar komma från den potentiella kapitalvinster som kan erhållas när marken har sålts. Med detta i åtanke kan kostnaden för skuld för ett fastighetslån användas för att göra en preliminär investeringsanalys.

Från och med februari 2018 var den årliga procentsatsen för ett 30-årigt fullt amorterat jordbruksfastighetslån 6%. Baserat på denna ränta skulle mark som köps via ett marklån ​​behöva öka med 6% varje år för att markinvesteringen ska bli jämn. I de flesta områden i USA är det inte troligt att detta kommer att ske, särskilt under en längre tidsperiod. Därför, från rent investeringssynpunkt, har rå mark en mycket oattraktiv avkastning på investeringar, särskilt när man tänker på hur lång tid investerare vanligtvis måste äga mark för att generera en avkastning på investeringen. Dessutom kommer räntorna för jordbrukslån sannolikt att öka i framtiden, vilket innebär att break-even-räntan för framtida markköp också kommer att stiga.

Om skuldkostnaderna för ett gårdsfastighetslån inte avskräcker små investerare från att vilja köpa mark som en spekulativ investering, och de tror verkligen att de kan etablera en liten jordbruksverksamhet som uppfyller deras kapitalkrav, inkomstkrav och tidsbegränsningar, många värderingsrapporter är lätt tillgängliga. Dessa rapporter kan erhållas från jordbruksavdelningarna vid offentliga statliga universitet för att hjälpa till att bedöma genomförbarheten av att etablera en liten jordbruksföretag. Därför bör små investerare som vill etablera en timmergård, grönsakslantgård, vingård eller fruktträdgård kunna hitta en omfattande och snabb analys som förklarar hur man kan etablera dessa typer av verksamhet, hur mycket arbete de sannolikt kommer att medföra, kapitalutlägget krävs, den tid som krävs för att få en avkastning på investeringar och den troliga avkastning på investeringar som småföretagets verksamhet kommer att uppnå över tid.

Slutligen, och kanske viktigast av allt, måste investerare förstå att investeringar i mark för att driva ett lantbruksföretag sannolikt är den svåraste och mest riskfyllda affärsföretag som kan bedrivas. Detta beror på att jordbruksverksamheten, utöver den risk som finns i alla verksamhetsåtgärder, tar en mängd risker som icke-jordbruksföretag inte behöver hantera. Exempel är hotet med en mängd olika grödsjukdomar, potentialen för skadegörare, en ständigt föränderlig vädermiljö och instabila marknadspriser. Av dessa skäl, i kombination med det faktum att att driva ett lantbruksföretag kräver en betydande mängd fysisk styrka, uthållighet och en mycket stark arbetsetik, kommer de allra flesta investerare sannolikt inte att kunna hantera alla jordbrukskrav på en hållbar grund.

Den nedersta raden av markinvesteringar

Att köpa rå mark är en mycket riskabel investering eftersom det inte kommer att generera några inkomster och kanske inte genererar en kapitalvinst när fastigheten säljs. Att använda ett fastighetslån för att köpa mark är dessutom mycket riskabelt. Med dessa punkter i åtanke rekommenderas det att de flesta små investerare som längtar efter att äga mark eller driva ett lantbruksföretag ska använda det stora utbudet av ETF: er och ETN: er som nu gör tillgängliga för små investerare möjligheter som en gång bara var tillgängliga att säkra medel. Genom att använda dessa typer av investeringsprodukter bör investerare kunna uppfylla sin önskan om markrelaterade fritidsaktiviteter samtidigt som de ger en rimlig avkastning på investeringar över tid.