Hur man investerar i fast egendom

Fastighetsfonder med privat kapital gör det möjligt för individer och institutioner med högt nettovärde som tilldelningar och pensionsfonder att investera i eget kapital och skuldinnehav i fastighetstillgångar. Med hjälp av en aktiv förvaltningsstrategi tar fastighetsfastigheter ett diversifierat förhållningssätt till fastighetsägande. Allmänna partner investerar i en mängd olika typer av fastigheter på olika platser. Ägarstrategier kan sträcka sig från nyutveckling och rå markinnehav till fullständig ombyggnad av befintliga fastigheter eller kassaflödesinjektioner till kämpande fastigheter. ( Läs mer: Vad är privat kapital? )

Här är en titt på hur investerare kan delta i private equity-fastigheter och en översikt över branschens möjligheter, risker och begränsningar.

Hitta den idealiska Private Equity Real Estate Fund

För det första är den genomsnittliga personen oförmögen att delta i fastighetsinvesteringar i privat kapital. Den traditionella fonden för privat kapital kräver att investerare lägger in minst 250 000 dollar i en fond, även om de flesta förvaltare söker individer eller institutioner som är villiga att ge upp till 20 miljoner till 25 miljoner dollar i ett långsiktigt kollektivt investeringssystem med andra investerare.

Eftersom det finns liten reglering av fastighetsfonder för privat kapital, är möjligheterna traditionellt begränsade till ”ackrediterade investerare.” Detta innebär att investeraren måste ha personliga eller gemensamma tillgångar på minst 1 miljon dollar (inte inklusive värdet på sina primära invånare) eller individens årliga inkomst måste vara minst 200 000 USD. Par som har en sammanlagd inkomst på minst $ 300 000 under de föregående två åren - och har en "rimlig förväntan" att deras inkomstnivåer kommer att förbli på denna nivå under innevarande år - är också berättigade.

Individer eller par som vill investera i fastighetsfastigheter bör hitta ett företag som är specialiserat på disciplinen. När de granskar ett private equity-företags val av fonder bör de förstå arten av varje private equity-fonds struktur, som vanligtvis är ett begränsat partnerskap.

När de ansluter sig till en fond kommer externa investerare att bli begränsade partners, vilket innebär att de accepterar ansvar för de pengar de investerar i fonden och har ingen vetokontroll över de fastigheter som väljs av de allmänna partnerna. En begränsad partners pengar samlas med andra deltagande investerare, och fondförvaltare kommer att bygga en portfölj av fastigheter som syftar till att maximera lönsamheten och minimera den finansiella risken.

Förstå fondens kostnader och investeringsstruktur

Fastighetsfonder för privat kapital har ett antal förvaltnings- och prestationsavgifter som måste betalas av investerare. Det är vanligt att private equity-fonder kräver en årsavgift på 2% av det investerade kapitalet för att betala för fast lön, anskaffning av tjänster och juridiska tjänster, data- och forskningskostnader, marknadsföring och ytterligare fasta och rörliga kostnader. Det finns dock inga gränser för dessa investeraravgifter.

Individer bör ha ett bra grepp om dessa kostnader innan de investerar eftersom det kommer att begränsa den totala avkastningen på investeringen. Om till exempel en fastighetsfond för privat kapital samlar in 500 miljoner dollar skulle den samla in 10 miljoner dollar varje år för att betala tillhörande kostnader. Under sin tioårsperiod skulle en fond samla in 100 miljoner dollar i avgifter, vilket innebär att endast 400 miljoner dollar faktiskt skulle investeras under det decenniet.

Privatkapitalförvaltare får också ett "transporter", vilket är en prestationsavgift som traditionellt är 20% av överskottsbruttovinsten för fonden. Investerare är traditionellt villiga att betala dessa avgifter på grund av fondens förmåga att hjälpa till att mildra företagsstyrning och förvaltningsfrågor som kan påverka ett offentligt företag negativt.

De flesta fastighetsfonder för privat kapital anses vara "behovsbaserade" investeringar, vilket innebär att partner åtar sig kapital till allmänna partners i avbetalningar efter behov. När fastighetsläkare lokaliserar potentiella förvaltningsfastigheter kommer fonden att skicka en formell begäran om kapital som begränsade partners ställt till fastighetsfonden i början av cykeln. Känd som ett "kapitalsamtal" är det en juridisk skyldighet som de begränsade partnerna måste uppfylla. (Läs mer: Lär dig Lingo i Private Equity Investing.)

Om en begränsad partner inte uppfyller ett kapitalsamtal kan en fond tvinga den personen eller institutionen till fallissemang och förlora hela sin ägarandel. Andra begränsade partners får vanligtvis möjlighet att köpa eventuella förlorade aktier i händelse av ett sådant fall.

Typer av Private Equity Fastighetsstrategier

När du investerar i private equity-fastigheter finns det traditionellt fyra typer av investeringsstrategier:

• Kärnan är den mest konservativa strategin och kanske bara inkluderar fastigheter som ger lägre risk och lägre potentiell avkastning eftersom de finns på välbefolkade eller välbesökta platser. Denna strategi kan också fokusera starkt på investeringar i högkvalitativa högkvalitativa fastigheter som kräver mycket lite ombyggnad eller underhåll. Dessa fastigheter erbjuder förutsägbara kassaflöden och består vanligtvis av hyrda strukturer med flera hyresgäster.
• Core-plus kräver lite mer risk, men kan ge en högre avkastning än kärnstrategin. Dessa egenskaper kräver blygsamma nivåer av mervärde aktivitet eller förbättring till platsen.
• Mervärde är en strategi med medelhög till hög avkastning, med måttlig risk som fokuserar mer på fastighetsutveckling och marknadstiming. I denna strategi köper portföljförvaltare fastigheter, engagerar sig i någon grad av ombyggnad och säljer när marknaden presterar. Egenskaper med mervärde kräver vanligtvis ändringar i hantering, fysisk förbättring eller adressering av kapitalbegränsningar. Dessa steg inkluderar byggnadsrenoveringar och söker sätt att öka hyrespriserna för att förbättra marknaderna. Mervärdestrategier inkluderar också vändningen av misslyckade operativa företag eller att ta skuld för kontroll av underliggande fastigheter.
• Opportunistic ger den högsta avkastningen men tar den största risken. Med denna strategi köper chefer fastigheter som inkluderar outvecklad mark eller på marknader som är underpresterande eller lätt handeln.

Acceptera risker och långsiktigt utsikter

Investerare i fastighetsbolag bör förstå att de genom att investera i en fond måste vara villiga att acceptera att deras kapital kan vara bundet under en förutbestämd period som kan pågå i många år.

Dessutom finns flera risker på fastighetsmarknaden och en stor mängd investeringar kan krävas under kapitalsamtal vid en tidpunkt då en individ har lågt kassaflöde. Många husläkare strukturerar sina fonder som decennier långa investeringar eller längre och de ger små eller inga möjligheter för investerare att ta ut eller lösa in sina pengar. Den illikvida karaktären hos private equity-fonder kräver att investerare förstår riskerna med att hålla sina pengar bundna under en längre period.

Arten av private equity-fondstrukturer gör det mycket svårt att utvärdera en fonds ekonomiska resultat eller de fastigheter som den innehar. Eftersom det finns begränsad reglering av fastighetsfonder för privat kapital behöver inte allmänna partners erbjuda några uppdateringar till investerare om potentiella investeringar, värderingar av portföljen eller annan ytterligare information relaterad till investeringarna. Att investera i fastighetsfonder kräver begränsade partners att begå ett betydande kapital och helt litar på att fondförvaltaren uppfyller sina investeringsmål utan att ha någon nödvändig nivå av insyn. Fondförvaltare skickar emellertid vanligtvis uppdateringar till sina investerare och kan välja att vara transparenta när det gäller prestanda för att ge tilltro till någon nuvarande eller framtida fond.

Poängen

Innan de investerar i fastighetsfastigheter måste individer avgöra om de är kvalificerade att delta i processen. De som är kvalificerade vill utforska sina personliga investeringsmål, likviditetskrav och tolerans för risk på fastighetsmarknaderna. Efter att ha pratat med en finansiell rådgivare, bör investerare studera en mängd olika fonder för att få en bättre förståelse för förvaltningsstrategierna för de allmänna partnerna och tidigare fastighetsfonder.