Hur mycket pengar behöver jag för att sätta upp ett lån?
- Hur mycket hus kan du ha råd?
- Förskottsbetalning och din löneförhållande
- Hur din utbetalning påverkar dina erbjudanden
- Låneprogram för låg betalning
- 4 sätt att spara mer för en utbetalning
När du köper ett hem är en av de största utgifterna förskott. För att inte förväxla med stängningskostnader, är utbetalningen den del av köpeskillingen som du betalar i förväg när du stänger. I allmänhet, om du lägger ned mindre pengar på ett hem vid stängning, betalar du mer i avgifter och ränta under lånets livstid (och vice versa).
Det belopp du utser som en utbetalning hjälper en långivare att bestämma hur mycket pengar att låna dig och vilken typ av inteckning som är bäst för dina behov. Men hur mycket är bara rätt belopp för en utbetalning? Att betala för lite kommer att kosta dig i ränta och avgifter över tid. För mycket kan tappa dina besparingar eller negativt påverka din långsiktiga ekonomiska hälsa. Dessutom måste du fortfarande tänka på att stänga kostnader, flytta utgifter och andra månatliga räkningar. I slutändan beror storleken på din utbetalning av dig: dina besparingar, inkomst och budget för ett nytt hem.
Först måste du ta reda på din budget och hur den kan påverka din utbetalning. Investopedias kostnadsfria online-hypotekskalkylator hjälper dig att beräkna dina månadslånsbetalningar och fatta rätt ekonomiska beslut när du köper ett hus. Ett av fälten ber om ett uppskattat utbetalningsbelopp.
Hur mycket hus kan du ha råd?
När du är förhandsgodkänd för en inteckning, kommer en långivare att berätta det högsta lånebeloppet du är berättigat till, baserat på svar i din ansökan. Din inteckning ansökan frågar om ditt uppskattade betalningsbelopp, inkomst, anställning, skulder och tillgångar. En långivare drar också din kreditrapport och kreditpoäng. Alla dessa faktorer påverkar en långivares beslut om att låna dig pengar för ett hemköp, hur mycket pengar och under vilka villkor.
Som en allmän riktlinje har många blivande husägare råd att låna en fastighet som kostar mellan 2 och 2, 5 gånger sin bruttoinkomst. Om du till exempel tjänar 100 000 dollar per år kan du ha råd med ett hus mellan 200 000 och 250 000 dollar.
Istället för att helt enkelt låna det maximala lånebeloppet som en långivare godkänner är du bättre tjänad med att utvärdera din beräknade månatliga inteckning. Säg, du får godkännande för ett lån på 300 000 dollar. Om din månatliga inteckning och andra månatliga skulder överstiger 43% av din brutto månadsinkomst kan du ha problem med att återbetala ditt lån om tiderna blir trånga. Med andra ord, var försiktig med att köpa mer hus än du rimligen har råd med.
Om du har hyrit under en längre tid - eller om du redan har ett hem och vill köpa igen - har du troligtvis ett starkt grepp på den månatliga inteckning som du har råd med. Hyresgäster bör tänka på att äga ett hem eller lägenhet inkluderar extrakostnader såsom fastighetsskatter, underhåll, försäkring, möjliga hyresgästförening (HOA) och oväntade reparationer.
Utöver att köpa ett hus, kanske du också vill bidra till andra ekonomiska mål som att spara för pension, starta en familj, skaffa upp en nödsparande fond och betala ned skulder. Att ta en för hög månatlig inteckning betalar upp kontanter som annars kan gå mot några av dessa viktiga mål.
Förskottsbetalning och din löneförhållande
Din utbetalning spelar en nyckelroll för att bestämma ditt lån-till-värde-förhållande, eller LTV. För att beräkna LTV-kvoten divideras lånebeloppet med hemets verkliga marknadsvärde, fastställt av en fastighetsbedömning. Ju större din utbetalning, desto lägre är din LTV (och vice versa). Eftersom långivare använder LTV för att bedöma låntagarisk och prislån innebär en lägre LTV att du betalar lägre räntor på din inteckning - och kan undvika ytterligare kostnader.
Ett lägre LTV-förhållande innebär mindre risk för långivare. Varför? Du börjar med mer kapital i ditt hem, vilket innebär att du har en större andel i din fastighet i förhållande till den utestående lånesaldot. Kort sagt, långivare antar att du kommer att ha mindre benägenhet att förlåta din inteckning. Om du faller efter på din inteckning och en långivare måste avskärma ditt hem, är de mer benägna att sälja det och återta det mesta av lånevärdet om LTV-kvoten är lägre.
Förutom att bedöma din risk använder långivare LTV-förhållandet för att prissätta din inteckning. Om din LTV-kvot är lägre kommer du troligen att få en lägre ränta. Men om LTV-kvoten överstiger 80%, vilket innebär att du lägger mindre än 20% av hemets värde som en utbetalning, förväntar dig högre räntor. Dessa kurser täcker långivarens ökade risk att låna ut pengar.
Om din LTV-kvot överstiger 80% kommer du förmodligen att betala för privat inteckningförsäkring eller PMI. Hur mycket PMI du betalar beror på din lånetyp. Till exempel kräver vissa lån som är försäkrade av den federala bostadsförvaltningen såväl en premiärlånsförsäkringspremie som betalas vid stängning, såväl som årlig hypoteksförsäkringspremie (MIP) för lånets livstid. Medan FHA-lån har ett lågt, 3, 5% utbetalningskrav, tenderar den totala kostnaden för att låna pengar beräknat i den årliga procentsatsen att vara mycket högre för dessa lån.
Hur din utbetalning påverkar dina erbjudanden
När du är på jakt efter rätt hem är tiden väsentlig. Hem till prisnivåer på startnivå säljs vanligtvis snabbt och du vill lägga din bästa fot fram när du gör ett erbjudande eftersom du förmodligen kommer att ha konkurrens. När marknaderna är konkurrenskraftiga och säljare får flera erbjudanden vill de se köparnas bästa erbjudanden, inklusive en betydande utbetalning. Ur säljarens synvinkel är köpare som har mer pengar att lägga ner mer attraktiva eftersom de har mer hud i spelet.
En högre förskottsbetalning kan indikera för en säljare att du har tillräckligt med kontanter till hands och solida ekonomier för att få ett slutgiltigt lån godkännande (och komma till slutbordet) utan problem. En högre utbetalning skulle också kunna slå andra erbjudanden som ber om att säljare ska betala stängningskostnader eller erbjuda lägre pris än priset. Det är osannolikt att någon med en betydande utbetalning kommer att begära sådan hjälp, och det är mer troligt att säljare arbetar med en köpare som har pengar och motivation att se köpet igenom med minimal köp.
Låneprogram för låg betalning
Den gamla standarden var tidigare att husköpare behövde 20% ner för att köpa ett hem. Tiderna har förändrats. Många husköpare, särskilt första gången köpare, har helt enkelt inte 20% utbetalning sparat. Detta blir alltmer fallet då bostadspriserna ökar på många amerikanska bostadsmarknader. Till exempel var medianpriset för befintligt hem i januari 2018 $ 240 500, en ökning med 5, 8% från 227 300 $ i januari 2017, enligt National Association of Realtors.
I själva verket lägger husköpare som finansierade sitt hem i genomsnitt 10% av inköpspriset, enligt NAR: s profil för hemköpare och säljare 2017. Första köpare som använder finansiering lägger vanligtvis bara 5% av inköpspriset, konstaterade undersökningen.
För de som inte har råd med 20% utbetalning erbjuder flera typer av inteckningar ett lågt utbetalningsalternativ.
Konventionella lån
Fannie Mae och Freddie Mac-program (3% nedåt)
Fannie Mae och Freddie Mac, statligt sponsrade företag som köper och säljer de flesta amerikanska inteckningar, kräver endast 3% lägre för låntagare med stark kredit. Båda programmen kommer att ta hänsyn till vissa låntagare utan kreditpoäng genom att bygga en icke-traditionell kreditrapport - så länge dessa låntagare uppfyller vissa riktlinjer för skulder till inkomst och belåningsgrad utöver andra krav. Fannie Mae's HomeReady-inteckningsprogram tillåter ett lån på 97% för låntagare med en lägsta kreditbetyg på 620. Freddie Mac's Home Possible Advantage-inteckning erbjuder också ett lån på 97% för låntagare, men kräver en lägsta kreditbetyg på 660 för att kvalificera sig.
Enskilda utlåningsprogram (1% till 3% lägre)
Många långivare erbjuder Fannie Mae och Freddie Mac: s program och lägger till sina egna förmåner för stöd till ett konventionellt lån. Till exempel kräver Guild Mortgage 1% ned och ger en 2% gåva för låntagare med kvalificerade låga inkomster och en lägsta kreditbetyg på 680. Wells Fargos ditt första hypotekslån möjliggör 3% lägre utan medianinkomstkrav i området. Det här är bara två av många alternativ. Om du behöver ett lån med ett lågutbetalningskrav, fråga långivarna om deras erbjudanden för att hjälpa dig att begränsa dina val.
Jumbo lån (10% till 20% lägre)
Jumbo-lån är den vanligaste typen av konventionella lån som inte är förenliga med husköpare. Kreditgivare har olika kvalificerade riktlinjer för jumbo-lån, som överskrider ett områdes överensstämmande lånegräns som fastställts av den federala regeringen. Eftersom jumbo-låntagare utgör mer risk för en långivare kan du räkna med att sätta 10% till 20% av inköpspriset. Låntagare med kreditpoäng på 700 eller högre tenderar att få bästa prissättning, men vissa långivare kommer att arbeta med jumbo-låntagare med en minsta poäng på 660. Kreditgivare kan kräva att du har 10% av hemets inköpspris kontant eller andra tillgångar i fall du stöter på problem som återbetalar din inteckning.
Statliga försäkrade lån
FHA-lån (3, 5% lägre)
Du kan lägga ner så lite som 3, 5% på FHA-lån om du har en lägsta kreditbetyg på 580. FHA-godkända långivare kommer också att överväga låntagare med icke-traditionell kredithistoria så länge du har haft hyrebetalningar i tid i de senaste 12 månaderna, inte mer än en 30-dagars försenad betalning till andra borgenärer, och du har inte haft några insamlingsåtgärder (medicinska räkningar är undantaget) inlämnade under de senaste 12 månaderna. Fastigheten du köper måste också uppfylla de fastighetsstandarder som fastställts av det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling för enfamiljer och lägenheter och vara inom FHA-långränser. En annan fördel med FHA-lån är att du kan använda en ekonomisk gåva från en släkting eller en vän mot hela eller delar av din utbetalning, om du tillhandahåller dokumentation om att det är en gåva och inte ett tredjepartslån.
VA-lån (0% lägre)
USA: s militärtjänstpersonal, veteraner och deras familjer kan kvalificera sig för nollutlåning som stöds av det amerikanska departementet för veteranfrågor. Andra förmåner inkluderar ett tak på stängningskostnader (som kan betalas av säljaren), inga mäklaravgifter och ingen MIP. VA-lån kräver en "finansieringsavgift", en procentandel av lånebeloppet som hjälper till att kompensera kostnaderna för skattebetalarna. Finansieringsavgiften varierar beroende på din militära tjänstekategori och lånebelopp.
USDA-lån (0% lägre)
Det amerikanska jordbruksdepartementet garanterar lån för att göra husägare möjliga för låginkomstköpare på landsbygden. Dessa lån kräver inga pengar för kvalificerade låntagare - så länge fastigheter uppfyller USDA: s behörighetsregler.
Hjälpprogram för utbetalning
Specialprogram i din stat eller lokala bostadsmyndighet erbjuder hjälp till första gången köpare. Många av dessa program är tillgängliga baserat på köparnas inkomster eller ekonomiska behov. Dessa program, som vanligtvis erbjuder stöd i form av utbetalningsbidrag, kan också hjälpa till att stänga kostnader. Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling listar första gången homebuyer-program per stat. Välj ditt land och sedan "Hjälp för husägare" för att hitta det närmaste programmet.
4 sätt att spara mer för en utbetalning
Det kan vara en utmaning att spara pengar för en utbetalning på ett hem. Här är några snabba tips för att komma dit:
- Börja tidigt med en automatiserad plan. Förutom ett vanligt spar- eller nödfondskonto, öppnar du ett dedicerat sparkonto för din utbetalning. Efter varje betalningsperiod eller fall (som en finansiell gåva, återbetalning, bonus eller arv), sätt in pengar i din utbetalningsfond och se att saldot växer med tiden. Att bidra till den fonden så tidigt och ofta som möjligt hjälper dig att hålla dig på rätt spår.
- Slash dina utgifter. Om husägarskap är viktigt för dig, klipp ut eller minska onödiga utgifter som kabel- och TV-tjänster, äta ute, semestrar eller andra icke-nödvändiga saker. Genom att spendera mindre sparar du mer mot din utbetalning och har extra pengar för att betala andra skulder. Att göra uppoffringar nu kan gå långt mot att uppnå dina husägarmål.
- Betala av höga räntor. Kreditkort eller lån med höga räntor kan skada din kredit och är kostsamma i det långa loppet. Fokusera på att betala ner dessa konton först så ser du en snöbolleffekt på att minska dina skulder. När dessa konton har betalats av kan du sedan tillämpa de månatliga betalningsbeloppen mot dina utbetalningar. Stäng dock inte dessa konton; som kan sänka din kreditpoäng eftersom du tappar en öppen kreditgräns och en kontohistorik. Använd istället minimalt (köp bensin eller en tillfällig middag på en restaurang) och betal ut balanserna omedelbart. Detta beteende hjälper till att stärka din kreditbetalningshistorik och visar ansvarsfull användning till kreditbyråer och långivare.
- Skaffa ett andra jobb. Många första gången köpare tycker att de kan spara mycket snabbare om de ökar sina inkomster. Att hitta sidokuponger att göra hemifrån eller jobba ett säsongsbetonat detaljhandelsjobb kan bidra till att öka dina utbetalningar. Även om du arbetar tillfälligt i sex månader eller ett år innan du köper ett hem, kan den extra inkomsten vara det ökning du behöver för en anständig utbetalning.
Poängen
Det är inte omöjligt att köpa ett hem om du inte har sparat mycket pengar för en utbetalning. Att shoppa runt för rätt långivare och lånetyp är ett viktigt steg. Med en lägre utbetalning kan du räkna med att betala högre låneavgifter och räntor samt PMI. Glöm inte att utnyttja stödprogram för utbetalning som erbjuds av din stat eller stad. Om någon erbjuder en finansiell present till din utbetalning, se till att de förstår att det inte kan vara ett lån. Slutligen finns det ingen genväg att spara för en utbetalning: Det tar tid, disciplin och ansträngning. Men resultatet - att köpa ett eget hem - kan vara givande, både ekonomiskt och personligt.
Fortsätt läsa:
Ultimate Mortgage Guide
Hur får jag förhandsgodkännande för ett inteckning?
Hur man väljer det bästa lånet
11 misstag första gången husköpare bör undvikas
Vad är hypoteksförsäkring och vilka är mina alternativ?
Vad är slutkostnader?
Hur man får den bästa inteckningskursen
Vilka är de viktigaste typerna av långivare?