Hur du får och förstår ditt inteckning
Ett av de största ekonomiska besluten människor tar under sin livstid är att köpa ett hem. Varför gör så många människor ett så stort ekonomiskt åtagande när hyra är billigare och är en mycket kortare, mer flexibel skyldighet?
En anledning är att husägarskap gör det möjligt för individer att bygga eget kapital och dra av hypoteksräntor från sina skatter, vilket gör det till den enskilt största skatteavbrott som finns. Det finns också fördelen med att investera i ett hem som förhoppningsvis kommer att öka i värde över tid. Det finns också immateriella fördelar som att ha större kontroll över renoveringar.
När en individ köper ett hem ökar deras månatliga utbetalningar, men att äga ditt hem kan vara givande om rätt beslut fattas från början.
Steg ett: Rensa upp befintlig skuld
Korrekt förberedelse är halva striden för att kvalificera sig för en inteckning. Det första en potentiell låntagare måste göra är att få en kopia av sin kreditrapport för att bestämma deras FICO-poäng och deras kreditvärdighet. År 2018 krävde Federal Housing Administration, eller FHA, en kreditbetyg på minst 500 för ett FHA-lån; Men många långivare kräver en poäng på 620 till 640. Om din poäng är låg, bör du försöka förbättra den genom att hålla saldot lågt på kreditkort, betala räkningar i tid och betala ner din högränteskuld. Stäng inte upp outnyttjade kreditkort, eftersom det kan påverka din FICO-poäng och ditt kreditanvändningsförhållande negativt (för mer om detta förhållande, läs " Kreditanvändningsgrad" ). Håll bara balansen låg. Kontrollera också för eventuella misstag eller avvikelser i dina borgenärers rapportering och få dem korrigerade.
Samtidigt bör du spara så mycket pengar som möjligt för din utbetalning. Att betala av högränteskuld är dock viktigare. Alla kreditkortsräntor som har en ränta som är högre än två gånger primärräntan är för hög. Till exempel, om den nuvarande primärräntan är 6%, bör du försöka betala av alla dina kreditkort med en ränta på 12% eller högre, eller leta efter en annan långivare med en bättre ränta som du kan överföra din skuld till.
Steg två: Handla långivare
När din kreditpoäng är där du vill ha den, bör du handla en långivare. Förutsatt att du är en bra möjlighet, låt tre eller fyra långivare tävla om ditt företag. Ge inte varje långivare godkännande för att få tillgång till din kreditrapport. Skaffa en preliminär kopia av "uppskattningen av god tro" (HUD-1-formulär) och analysera varje laddning. Först när du har valt en långivare bör du låta dem kontrollera din kredit.
Långivarens avgifter till låntagaren är mycket kreativa och varierande. Avgifter som lånets ursprung, behandlingsavgifter. och teckningsavgifter kan ofta förhandlas ner med minst 50% eller till och med undantas av långivaren om de vill ha ditt företag. Undvik poäng om du kan. När du betalar poäng betalar du ränta (1 poäng = 1 procent) i ett engångsbelopp på förhand för att få en lägre ränta på din fast ränta, vilket i princip ökar beloppet för din utbetalning. Poäng är onödiga extra avgifter av långivaren. Vägrar att betala dessa avgifter eller ta ditt företag någon annanstans.
I vissa fall kan det vara värt det att anställa en fastighetsadvokat som kan identifiera onödiga kostnader. En kunnig fastighetsmäklare kan också vägleda dig om vilka kostnader som är vanliga och vilka som eventuellt kan elimineras. Till exempel är titelkostnader i delstaten Florida köparens ansvar (såvida inte säljaren samtycker till att ta upp kostnaderna), så du måste veta att dessa kostnader ska visas i din uppskattning av god tro. Om din långivare är en statlig långivare kan de ha olika avgifter (som vanligtvis överstiger $ 1 000) och kan dyka upp som en överraskningskostnad på ditt HUD-1-avvecklingsuttalande innan du stänger.
Varför långivare älskar PMI
Kreditgivare kan byta första gången husköpare. De flesta långivare debiterar privat inteckning försäkring (PMI) om du inte gör en initial utbetalning på 20% eller mer på ditt hem. Denna försäkring skyddar långivaren, inte du, om ditt lån är misligholdt. I allmänhet kommer en långivare att betrakta ett lån som finansieras till mer än 80% av hemets värde som en större standardrisk och kräver PMI-betalning. Hur mycket är denna betalning för PMI? Om du ansöker om ett lån på 200 000 USD med 10 procent utbetalning kan du räkna med att betala minst 100 $ per månad för PMI-betalningen. Det är inte ovanligt att se PMI-betalningar i intervallet 150 till 200 USD per månad.
Om du redan har en inteckning med PMI-betalning kan du avbryta PMI när du når en viss kapitalandel i ditt hem (vanligtvis 20%). Under 30 år kan en $ 150 månadsvis PMI-betalning lägga till över $ 54.000! Eftersom långivarna inte kommer att påminna dig om att du kan avbryta den extra betalningen tar många husägare sig aldrig tid att själva avbryta PMI-betalningen, och långivarna är mer än glada att hålla emot dina pengar.
Steg tre: Kom med betalningen
Vad kan du göra om du inte har råd med 20% utbetalning på ditt hemlån? Om du tittar på ett hem på 200 000 USD och du har 10 000 $ för utbetalningen kommer de flesta långivare att kräva en PMI-betalning om du inte lägger minst $ 40 000 på hemmet (utlånings- / låneavgifter har uteslutits från vår låneberäkning). För de flesta första bostadsköpare är en utbetalning på 40 000 dollar inte ifrågasatt.
Du kan dock försöka "piggy-back" dina lån så att två långivare deltar i lånet. Detta kan likna en typ av 80-15-5 typ: du finansierar 80% på en primärlån, 15% på en andra hypotekslån eller ett hemkapitallån och 5% som din betalning. Genom att använda hemkapitallånet plus din utbetalning kan du hävställa det beloppet mot inköpspriset för ditt hem och täcka kravet på 20% nedåt och därmed undvika PMI. Hemmakapitalet eller det andra lånet har troligen en rörlig ränta eller en ränta högre än din primära inteckning, så du måste hålla ett öga på detta lån och försöka betala av det först. Räntan från hemmakapitallånet är också avdragsgill ränta på amerikanska federala skatter (hemmakapitalskulden är föremål för ett tak på 100 000 USD för avdragsgilla).
Lånstyper
De 30 år lånen med fast ränta är det vanligaste hypotekslånet eftersom räntan inte förändras under lånets livslängd. De flesta husägare föredrar denna typ av lån eftersom deras månatliga betalningar kommer att förbli stadiga under åren. Ett 15-årigt fastlån blir mer populärt eftersom det minskar lånets tidshorisont, vilket minskar mängden ränta som betalas under lånets livslängd. Dessa kortfristiga lån har vanligtvis en högre ränta eftersom långivaren ger upp möjligheten att tjäna pengar, särskilt om räntan stiger.
Lån med justerbar ränta (ARM) erbjuder en låg räntesats under en tid. Räntan kan justeras varje år eller så kan de anges som "3-1, " "5-1, " "7-1" eller något liknande. Under ett "7-1" justerbart räntelån fastställs lånebeloppet under de första sju åren och sedan justeras det under det åttonde året baserat på nuvarande marknadsförhållanden, som vanligtvis är baserade på ettåriga statskassa index. Inledningsvis kan räntorna på ARM vara mellan en och tre procentenheter under den konventionella fasta inteckning och justeras sedan vanligtvis årligen efter det att den löptid löper ut. Huruvida en ARM är rätt för dig beror ofta på hur länge du planerar att stanna i hemmet. När det gäller "7-1", om du bara planerar att stanna i hemmet i sju år, kan detta vara det perfekta lånet för dig. Men om du planerar att stanna i hemmet längre och räntorna börjar stiga; dina månatliga betalningar kan öka avsevärt.
Poängen
Det är värt den extra ansträngningen att granska din HUD-1-avgörande före utgången av ditt nya hem; siffrorna som listas där bör matcha de som tillhandahölls dig i uppskattningen av god tro. Om siffrorna är uppblåsta, eller om du ser nya avgifter, kontakta långivaren och be dem förklara eller korrigera misstag. Att köpa ett hem är ett långsiktigt åtagande, så se till att du fullt ut förstår alla lånevillkoren och inte bortse från några dolda avgifter som du senare kan ångra.