Hur fastighetsskatter beräknas

Varje år betalar miljontals husägare fastighetsskatt. I de flesta situationer, när skatteräkningen kommer, om den verkar rimlig betalar de den och går vidare med sina liv. För att säkerställa att du inte överbelastas med fastighetsskatter är det absolut nödvändigt att förstå beräkningarna som används av fastighetsvärderarens kontor i ditt samhälle.

Bedömning av fastighetsskatt

Olika typer av fastigheter har olika typer av skatt som utvärderas på marken och dess strukturer. Till exempel har rå mark inga ersättningskostnader när det inte finns några strukturer på det. Om det finns tillgång till offentliga tjänster som avlopp, vatten och gas, kan bedömningen vara högre. Om bedömaren anser att marken har potential att utvecklas kan det leda till en högre bedömning och mer skatter för ägaren.

Fastighetsskatter är en viktig inkomstkälla för städer, län och statliga regeringar. Dessa skatter kommer från en procentandel av fastighetens bedömda värde. De olika styrelserna, råden och lagstiftarna sammanträder för att bestämma lämpliga priser. De håller budgetutfrågningar för att avgöra hur mycket pengar som måste avsättas för att tillhandahålla de olika tjänster som krävs av lokalsamhället. Dessa tjänster - som utbildning, transport, akut, parker, rekreation och bibliotek - finansieras av fastighetsskatter.

Från och med skatteåret 2018 placerade skattelättnads- och jobblagen ett tak på 10 000 dollar per år (5 000 dollar för de som gifte sig och arkiverade separat) på federala avdrag för statliga och lokala skatter (SALT). Detta inkluderar all fastighet, inkomst och försäljningsskatt på fastigheten. Att förstå vilka avdrag som gäller och hur fastighetsskatter beräknas hjälper dig att inte betala för mycket.

SE: Hur beräknas fastighetsskatter?

Beräkning av fastighetsskatter

Fastighetsskatter beräknas med fastighetens värde. Detta inkluderar både marken och byggnaderna på den. Varje till femte år kommer skattemässiga att värdera fastigheten och debitera ägaren av den aktuella räntan enligt de standarder som fastställts av skattemyndigheten. Bedömare beräknar det värdet med antingen bruksavgiften eller det bedömda fastighetsvärdet.

Mill Levy eller Millage Tax

Bruket avgiften är den skattesats som tas ut på ditt fastighetsvärde, med en kvarn som representerar en tiondel av en cent. Så för 1 000 dollar av det uppskattade fastighetsvärdet skulle en fabrik vara lika med $ 1.

Skatteavgifter för varje skattejurisdiktion i ett område beräknas separat; Därefter läggs alla avgifter till för att bestämma den totala kvarnhastigheten för en hel region. I allmänhet har stad, län och skoldistrikt vardera makt att ta ut skatter mot fastigheterna inom sina gränser. Varje enhet beräknar den obligatoriska kvarnavgiften, och de räknas sedan upp för att motsvara den totala kvarnavgiften.

Som ett exempel på en beräkning av mervärdesskatt, anta att det totala uppskattade fastighetsvärdet i ett län är $ 100 miljoner, och länet beslutar att det behöver 1 miljon dollar i skatteintäkter för att driva nödvändiga åtgärder. Bruksavgiften skulle vara 1 miljon dollar dividerat med 100 miljoner dollar, vilket motsvarar 1%.

Anta nu att stads- och skoldistriktet beräknade en bruksavgift på 0, 5% respektive 3%. Den totala fabriksavgiften för regionen skulle vara 4, 5% (1% + 0, 5% + 3%) eller 45 fabriker.

3 sätt att värdera egendom

Fastighetsskatter beräknas genom att ta momsavgiften och multiplicera den med det fastställda värdet på din fastighet. Det bedömda värdet uppskattar det rimliga marknadsvärdet för ditt hem. Det är baserat på rådande lokala marknadsförhållanden för fastigheter.

Bedömaren kommer att granska all relevant information kring din fastighet för att uppskatta dess totala värde. För att ge dig den mest exakta bedömningen måste bedömaren titta på vilka liknande fastigheter som säljer under de nuvarande marknadsförhållandena, hur mycket ersättningskostnaderna för fastigheten skulle vara, underhållskostnaderna för fastighetsägaren, eventuella förbättringar som slutförts, eventuella inkomster du gör från fastigheten och hur mycket ränta som debiteras för att köpa eller bygga en egendom som är jämförbar med din.

Bedömaren kan uppskatta fastighetens marknadsvärde med hjälp av tre olika metoder och har möjlighet att välja en enda eller någon kombination av de tre.

Utför en försäljningsutvärdering

Bedömaren värderar fastigheten med liknande försäljning i området. Kriterierna inkluderar plats, fastighetens tillstånd, eventuella förbättringar och de övergripande marknadsförhållandena. Utvärderaren gör sedan justeringar i figurerna för att visa specifika förändringar i fastigheten, såsom nya tillägg och renoveringar.

Kostnadsmetoden

Detta är när bedömaren bestämmer ditt fastighetsvärde baserat på hur mycket det skulle kosta att ersätta det. Om fastigheten är äldre bestämmer bedömare hur mycket avskrivningar som har ägt rum och hur mycket fastigheten skulle vara värd om den var tom. För nyare fastigheter drar bedömaren av alla realistiska avskrivningar och tittar på kostnaderna för byggnadsmaterial och arbetskraft, inklusive dessa siffror i fastighetens slutvärde.

Inkomstmetoden

Denna metod är baserad på hur mycket inkomst du skulle göra från fastigheten om den hyrdes. Med hjälp av denna metod måste bedömaren vara säker på att ta hänsyn till kostnaderna för att underhålla fastigheten, hantera fastigheten, försäkring och skatter, samt den avkastning du rimligen kan förutse från fastigheten. Efter fastställande av marknadsvärdet för fastigheten kommer det uppskattade värdet att uppnås genom att ta det faktiska värdet och multiplicera det med en bedömningsgrad. Denna skattesats är en enhetlig procentsats, varierar beroende på skattejurisdiktion och kan vara en procentandel under 100%. När du har fått det uppskattade värdet multipliceras det med fabriksavgiften för att bestämma dina förfallna skatter.

Anta till exempel att bedömaren bestämmer att ditt fastighetsvärde är 500 000 USD och bedömningsgraden är 8%. Det bedömda värdet skulle vara $ 40 000. Genom att ta en avgift på 4, 5% som vi beräknat tidigare skulle den skyldiga skatten vara $ 1 800 ($ 40 000 x 4, 5%).

När bedömaren har värdet arbetar de i två steg: För det första skickar de fastighetens bedömda värde till ägaren; sedan följer de upp det med en skatteregler.

Användbar information om fastighetsskatt

De flesta räkningar för fastighetsskatt skickas antingen på årsbasis eller på fem år, beroende på samhället där fastigheten är belägen. Uppgifterna om fastighetsskatt skickas separat efter att ägaren har fått bedömningen med dess värdering av fastigheten. Den information som bedömaren har betraktas som ett offentligt register.

Ägarna kan se hur mycket de måste betala genom att gå till bedömarens webbplats och ange deras adress. Ibland kan de debiteras en liten avgift för att få tillgång till materialet. Ett annat alternativ är att gå till bedömarens kontor i länets domstol. Allt som behövs är adressen. Du kan leta upp informationen och skriva ut en kopia mot en nominell avgift.

Poängen

Fastighetsskatter kan vara förvirrande. Att betala rätt belopp kräver att man förstår hur skatten beräknas, eventuella avdrag, var man får informationen och när skatteregler skickas ut och betalas. Detta hjälper fastighetsägare att hålla utbildade genom att veta hur skatterna beräknas, faktureringscykeln och var de kan hitta den.