Blir hyresgäst mer problem än att det är värt?

Bostadshyresfastigheter är sättet att tjäna pengar - eller så påstår vissa. På ytan verkar det som en säker insats; i verkligheten är det oftast mer huvudvärk än det är värt. Utmaningarna börjar tidigt och de involverar nästan alltid tid och pengar. Låt oss titta på sex av de stora.

Utmaning 1: Hitta en fastighet

Hela böcker har skrivits om att hitta en bra hyresfastighet, för att inte tala om en Investopedia-artikel eller två. Så mycket text har ägnats åt ämnet på grund av dess kritiska betydelse. Köp en för dyr plats och du kommer aldrig att tjäna pengar. Men det kan vara besvärligt att försöka hålla ett fynd. Att köpa en fixer-övre kräver att du har färdigheter, tid, verktyg och kontanter för att göra nödvändiga reparationer och renoveringar.

Om du inte har bråttom kan det vara ett sätt att köpa din investering; Om du redan har ett heltidsjobb och en familj, är varje minut som används för att reparera hyran en minut som inte spenderas på en mer lönsam eller trevlig aktivitet. Men nuförtiden finns det förvaltningsföretag som kan göra mycket av detta arbete - från att hitta en fastighet till att repa upp den - för dig, för en avgift, naturligtvis.

Utmaning 2: Förbereda enheten

Att få nästan alla fastigheter i hyresvillkor kräver ofta, helt enkelt, färsk matta och färg. Båda artiklarna kräver tid och pengar. Fönsterfönster, däckfläckar och underhåll av gräsmattor är andra vanliga behov. Varje gång en hyresgäst avgår måste dessa frågor också ses över.

Utmaning 3: Hitta hyresgäster

Internet ger ett snabbt och billigt sätt att hitta potentiella hyresgäster. Naturligtvis får du ofta det du betalar för. Att köra en annons i en ansedd publikation genererar ofta en bättre klass av svarande. Istället för att collegeungar vill spara pengar ökar du dina odds för att få familjer och ansvarsfulla äldre vuxna.

Att köra en annons i en månad tar dock en liten bit ur din plånbok och genom att genomföra en kreditkontroll och screening av dina hyresgäster på rätt sätt kommer bakgrunden att ta en ny bit. Investeringen är väl värt tiden och pengarna, eftersom vetting ökar dina odds för att få ansvariga hyresgäster. Ansvariga hyresgäster betalar hyran i tid, missbrukar inte fastigheten och kräver inte att du deltar i den kostsamma och tidskrävande utkastningsprocessen.

Utmaning 4: problem

Till och med fantastiska hyresgäster och perfekta hyresfastigheter kommer med en mängd krångel. Trasiga rör, fyllda avlopp, trasiga garagedörrar, husdjur och rumskamrater är bara några av de utmaningar som uppstår. Även bra hyresgäster vill ha din fulla och omedelbara uppmärksamhet när avloppet backar upp i sitt hem eller kabelföretaget av misstag klipper telefonlinjerna.

Dåliga hyresgäster är en ännu större utmaning. Dagliga samtal och sen eller obetald hyra kan lägga till besväret. Utflyttningsdagen är en annan utmanande tid. Skador på väggar, golv, mattor och andra komponenter i hemmet kan leda till tvister och kostsamma reparationer. Eftersom varje ögonblick bortkastad krång är ett ögonblick som huset sitter ledigt, är du ofta bättre på att bita kulan och själv betala för reparationerna. På tal om: Du kommer antagligen att behöva teckna hyresvärdeförsäkring - nej, din vanliga husägare är inte tillräckligt - och det är en annan post i kolumnen löpande utgifter.

Utmaning 5: Underhåll

Underhåll av stora komponenter och bekvämligheter är en stor biljettartikel. Nya apparater kostar hundratals dollar; ett nytt tak eller uppfart kan kosta tusentals dollar. Om hyran är $ 500 per månad och taket är $ 5000, kan du hitta dig själv att förlora pengar snabbt. Lägg i matta, måla och en ny spis och hyresgäster som inte stannar länge - och fastigheten kan förlora pengar i flera år.

Utmaning 6: Räntor

Vad har räntor att göra med någonting? Massor! När priserna sjunker är det ofta billigare att köpa än att hyra, och därför kan efterfrågan på din enhet (er) minska. Att sänka hyran för att förbli konkurrenskraftig kan sätta en verklig kramp i din förmåga att tjäna pengar.

Hur pengar görs

Kan den lilla killen tjäna pengar med hyresfastigheter med alla utmaningar som måste övervinnas? Ja, men det kräver en plan. Fyra lönsamma strategier belyses nedan:

1. Live-In

Att dela utrymmet genom att köpa en duplex (eller annan lätt delbar struktur) är ofta ett lönsamt företag. Eftersom du är på plats och planerar att ta hand om fastigheten ändå, är de extra kontanterna en bonus. Naturligtvis gäller alla utmaningar fortfarande, och att bo på plats innebär att du alltid är tillgänglig och kommer att vara i nära kontakt med hyresgästerna. Planera lämpligt och skärm noggrant.

2. Gå Basic

Att hyra ut en rattig lägenhet som inte har några trevliga bekvämligheter, gör så lite underhåll som möjligt och inte hålla utseende leder till vinst. Om du inte tror det, titta på bostäder utanför campus i någon högskolestad i landet. Det låter inte väldigt trevligt, men en grundläggande, nedmonterad egenskap (inga takfläktar, luftkonditionering etc.) håller processen enkel.

Fyra väggar och ett golv ger ett minimum av underhållskrav och få saker som kan gå sönder eller skadas. Att locka hyresgäster genom statligt subventionerade program, såsom avsnitt 8 bostäder, ger garanterade inkomster. Utmaningen här tenderar att vara att i utbyte mot några få dollar i handen får du ofta en grov klass hyresgäster och en fastighet som slitnar hårt.

3. Långsiktiga innehav

Många fastighetsinvesterare kommer att säga att de i princip bryter jämnt på hyran och utgifterna. Deras tillvägagångssätt är att köpa en fastighet som är prissatt, låta hyresgästerna hyra betala av inteckningen och sedan sälja om 30 år, förhoppningsvis att dra fördel av prisuppskattningen.

Även om det är ett rimligt tillvägagångssätt, kommer vinsten troligen att vara liten, och kapitalvinstskatten kan vara stor (med tanke på din lågkostnadsbasis). Och det kräver fortfarande tid och ansträngning som kanske har använts bättre någon annanstans.

4. Gå heltid

Allvarliga hyresvärdar tar en seriös inställning. De integrerar, köper flera byggnader och gör en betydande del av arbetet själva. Det är ett livsstilsbeslut som kräver ansträngningar av allvarlig tid och energi och en strategi för att köpa och sälja för att maximera underskottsavdrag och avskrivningar och minimera inkomst.

Anställa en fastighetschef

En fastighetsförvaltare kan hantera många av uppgifterna att driva en hyresfastighet. Detta inkluderar marknadsföring, val av hyresgäster, underhåll, budgetering och insamling av hyror. Du kan överväga att anställa en fastighetsförvaltare om du vill delegera dessa uppgifter, men det kommer att minska dina vinster.

Fastighetsförvaltarens roll

Fastighetsförvaltare kan hantera olika roller. Vad det är exakt är upp till dig att förhandla med din chef. Det är viktigt att identifiera vad deras roll kommer att vara och utveckla en lista över uppgifter och skyldigheter. Finner din fastighetschef bara hyresgäster? Eller kommer de att hantera det dagliga underhållet och hämta hyran?

En fastighetsförvaltare kan vara en oberoende entreprenör eller anställd. Du bör prata med din skatt revisor för att bestämma den mest gynnsamma metoden och för att fastställa specifika skyldigheter som du kan ha.

Du kan också hyra ett fastighetsförvaltningsföretag; ett företag du avtalar med för att direkt hantera alla aspekter av hyresfastigheten. Detta kan vara dyrt, men det kan vara perfekt om du har flera hyresfastigheter.

Välja en fastighetsförvaltare

Se till att alla fastighetsförvaltare som du överväger uppfyller lämpliga lokala och nationella licenskrav.

Du kanske vill leta efter en chef som har erfarenhet av reklam, marknadsföring, hyresgästrelationer, insamling av hyror, budgetering, leasing och underhåll. En bra fastighetsförvaltare kommer också att ha kunskap om lokala och statliga lagar. Som fastighetsägare kan du hållas ansvarig för din förvaltares handlingar, så att du kan bli stämd om din chef bryter mot rättvisa bostadslagar.

När du väljer en fastighetsförvaltare och villkoren för arrangemanget bör du skriva ett fastighetsförvaltningsavtal som identifierar förvaltarens uppgifter, kompensation och uppsägningsvillkor.

Poängen

Är det att bli hyresvärd värt ansträngningen? Bara du kan bestämma. Se bara till att titta innan du hoppar och går in i din nya strävan med realistiska förväntningar och en solid spelplan.

Genom att veta vad du får dig in innan du gör det, kommer du att vara bättre förberedd för vad du stöter på och mer troligt att du ska njuta av upplevelsen.