Är huspriset eller räntan viktigare?

Två skift på bostadsmarknaden uppmuntrar potentiella husköpare att ringa fastighetsmäklare. Den första är en nedgång i bostadspriserna och den andra är låga hypoteksräntor. Att bestämma vilken faktor som är viktigare kan göra skillnad på flera områden, det viktigaste kan vara i din plånbok.

Påverkan på månatlig betalning

Anta att du startade hemsökningsprocessen när räntorna var 6%. Du såg en lägenhet med ett sovrum till salu för $ 100 000. Du beräknade din 30-åriga månadslånsbetalning på $ 80 000 - det belopp du skulle inteckna efter en 20% depå och dina stängningskostnader. Din månatliga betalning skulle vara $ 480.

Du bestämmer dig för att du inte gillar den här betalningen och räntan, så du väntar sex månader och räntan sjunker till 4%. Men en lägenhet i det område du vill ha nu kostar $ 120.000. Du lägger ner 20% plus stängningskostnader, och du sitter kvar med en inteckning på $ 96 000. Din månatliga betalning på en 30-årig inteckning är 458 $. Din betalning sjönk med $ 22.

Men kompenserar en betalningsminskning ekonomiskt för den högre utbetalningen? Med tanke på att din utbetalning var $ 4 000 mer, sparar du fortfarande cirka 10 till 11 dollar per månad - cirka 3 920 USD under 30 år.

Om fastighetspriserna inte hade stigit i ditt blivande område från $ 100 000 prispunkten som du började med och du hade fastnat en räntesats på 4%, skulle din månadslånutbetalning ha varit $ 382. Du kan använda Investopedias inteckningskalkylator för att se vad dina betalningar skulle vara.

Påverkan på utbetalningar

I exemplet med lägenheten som ökade från $ 100.000 till $ 120.000, sjönk din månatliga betalning på grund av en lägre ränta. Men skulle den lägre betalningen hjälpa dig om du inte hade extra $ 4 000 för en större utbetalning? Skillnaden i utbetalningen kan eliminera möjligheten att köpa det hem du vill eller slå dig ur köparens marknad helt och hållet om du inte hittar ett billigare område. Om du förlorar de extra 4 000 $ kommer det också att påverka din förmåga att betala för oväntade hushållsreparationer, sänka mängden av dina nödbesparingar och minska din förmåga att ha råd att inreda ditt nya hem.

Samexistenta låga priser och låga priser

Hur vet du vad en låg ränta är? Du kan hitta historiska hypoteksräntor och bostadspriser på Freddie Mac webbplats. Under 2012 var till exempel räntor och bostadspriser båda ganska låga jämfört med föregående och efter tre till fem år. Titta på de senaste fem åren för höga och låga nivåer jämfört med den nuvarande situationen.

Det finns ingen garanti för att historien kommer att upprepa sig och skapa andra låga priser / låga priser bostadsmarknaden. Enligt fastighetsmarknadsanalytiker i en Reuters-undersökning i februari 2018 kommer de amerikanska huspriserna att öka i takt med inflationen och lönerna i år. Utbudet av enfamiljshus minskar efter den ökande efterfrågan, vilket gör bostäder mindre prisvärda. Om du behöver ett hus snart, kanske inte alternativet att vänta på en idealisk bostadsmarknadsförhållande är realistiskt.

Effekter på rörlighet

Räntesatserna spelar ingen roll så mycket om du enkelt har råd med dina betalningar och bor i ditt hem i fem år eller mindre. Även om det aldrig är en garanti för att bostadspriserna inte sjunker ytterligare, kan du se uppskattade bostadspriser under de senaste tio åren genom att välja en adress i det område du studerar online.

Jämför alltid kvartervärden istället för medborgare eller stad efter stad. Hemprismönstren varierar kraftigt från stadsdel till stadsdel och till stat till stat. Sannolikheten för att du kommer att skylda mer än ditt hem är värt (känd som att du är under vatten) kommer att vara mindre om du köper ett hem när din lokala fastighetsmarknad är under sin topp.

HOA-faktorn

Inte varje hus du funderar på kommer att vara i ett planerat eller gated community eller condominium med en HOA. Men om det är där du hamnar, inser att HOA-avgifterna ofta är dyrare för högre priser och kan klättra högre när fler hem är lediga. Varför?

HOAs täcker delade tjänster som gräsmattan, underhåll av lägenheter, klubbhus, pooler, tennisbanor och / eller privata gator. När färre husägare delar kostnaderna, går HOA-avgifterna upp. Som med andra historiska uppgifter, bör du kontakta potentiella HOAs och be om priser under de senaste tio åren.

Du bör också fråga om maximala avgifter och vilka faktorer som avgör räntehöjningar och minskningar. Fråga alltid om HOA-avgifter på alla bostäder du funderar på. HOA-avgifter kan vara lägre på ett lite högre prissatta hem, särskilt om färre tjänster erbjuds. I miljöer med låg ränta kan HOA-betalningar innebära en alltför månatlig börda, så se till att dessa betalningar tas med i din månatliga budget.

refinansiering

En fördel med att köpa till ett lägre huspris jämfört med att ha en lägre ränta är att ditt hem kan refinansieras eller modifieras i framtiden. Om räntorna sjunker kan du sänka dina kostnader. I princip kan problemet med höga initiala räntor mildras i framtiden om räntorna minskar.

Om ditt nuvarande hems ränta är betydligt högre än nuvarande räntor, fråga potentiella hypoteksbanker hur mycket det skulle kosta att ändra ditt lån. Utbudet kan vara överallt från gratis till tusentals. Det finns ingen garanti för att räntorna på bostadslånet kommer att sjunka, men du kan se till att du har råd att refinansiera om de gör det.

Poängen

Beslutet att köpa ett hus bör alltid baseras mest på din förmåga att ha råd med månatlig betalning, utbetalning, reparationer av hem och inredning, samtidigt som du har tillräckligt med kvar för en akutfond. Tänk alltid på faktorer som HOA-avgifter och möjligheten att betala ner din inteckning om du måste flytta snabbt.

Köp helst när både räntor och bostadspriser är låga. Om det inte är möjligt, beräkna både kort- och långsiktiga kostnader med en lägre ränta jämfört med ett lägre inköpspris. När siffrorna är mest meningsfulla, gör ditt drag.

(Fortsätt läsa: Kolla in aktuella hypoteksräntor, hur räntor fungerar på ett inteckning, förstå hypoteksbetalningsstrukturen, inteckningspoäng: Vad är poängen ?, Inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta, fast eller variabel ränta: Bättre just nu? Hitta de bästa hypoteksräntorna, har du en bra hypoteksränta? Lås in den !, De viktigaste faktorerna som påverkar hypoteksräntor, prognoser för hypotekslån: Köp, sälj eller refi ?, Justerbar ränteslån: Vad händer när intresse Priserna går upp, hur räntorna påverkar bostadsmarknaden, handlar för hypoteksräntor.)