Tjäna pengar i bostadsfastigheter

Många upphetsade fastighetsinvesterare tror att de kan bli rika genom att använda ett banklån för att köpa och uppgradera lokala fixeringsupplägg. Medan investeringar i fastigheter kan vara bättre än att investera på aktiemarknaden - eftersom förekomsten av små, lokala fastighetsmarknader skapar ineffektivitet som investerare kan utnyttja - behöver du en mer avancerad nivå av förståelse för att tjäna pengar på bostadsfastigheter. För att gå från handyman till fastighetsmäklare måste du förstå marknaden, liksom de tre viktigaste ingredienserna i starka fastighetsvinster.

Leta efter en hälsosam nationell marknad

Medan erfarna och skarpa fastighetsinvesterare kanske kan tjäna pengar i en svag landsomfattande fastighetsmiljö, är oddsen emot dem; oddsen för framgång för nyare investerare på en sådan marknad är ännu sämre. Stigande räntor kan kasta mycket kallt vatten på en annars het fastighetsmarknad, eftersom de som har köpt fastigheter med justerbar räntelån måste betala mer för att behålla det, och inte alla har råd. Detta leder till minskad efterfrågan på fastigheter och priserna faller i enlighet därmed.

Således, när du börjar bygga din fastighetsportfölj, är den perfekta tiden i en sjunkande räntenivå. Generellt sett kommer inte bara ditt lån att bli billigare, utan, med undantag av en kort kreditsituation, kommer efterfrågan sannolikt att bli högre, vilket kan motstås med god kapitalhantering.

En annan önskvärd egenskap är en hälsosam bruttonationalprodukt (BNP), eftersom denna siffra verkligen talar till den allmänna hälsan i det ekonomiska systemet som stöder fastighetsmarknaden. Under goda BNP-tider, till exempel en tillväxt på över 3% per år, är det sällan att se betydande svagheter i fastigheterna.

Slutligen är uppgifterna om arbetslöshet ofta den ledande indikatorn på marknadsmjukhet. Om människor ser få möjligheter till inkomst där de bor flyttar de. I sin tur minskar detta kraftigt priset på hempriset (HPA).

Välj en specifik plats

Om du hittar platt till sjunkande räntor, anständig BNP-tillväxt och respektabel arbetslöshet på den nationella marknaden kan du börja leta efter en önskvärd lokal marknad. Uppsöka ett område med relativt stark uppskattningspotential relativt andra marknader. Välpublicerade arbetslöshetsdata från Case-Shiller Home Price Index, Bureau of Labor Statistics eller andra källor är utmärkta indikatorer på de främsta fastighetsmarknadernas framtida hälsa.

Uppgifterna om lokal arbetslöshet är ofta mycket indikativa för bostadsuppgifterna. Den smarta investeraren försöker investera i en stad med sunda arbetslöshetstrender och relativt starka HPA-uppgifter. Förhoppningsvis är detta en stad där du bor och därför har ett starkt grepp om vagarierna på den lokala marknaden - och därmed enkelt kan hantera fastigheten. Med ljudhanteringskontroller kan det dock vara möjligt att investera framgångsrikt på andra platser där kvalitetshanteringspartner finns tillgängliga.

Hitta Urban Sprawl Inflection Point

När du hittat den perfekta staden för din önskade investering, leta efter den urbana hotspot i staden. Om du ser att staden expanderar och tål risker, investera i fastigheter i omkretsen. Men om marknaden ser olycksbådande eller vagt, håll dig fast vid de inre ringarna för att ha en buffert mot omvänd stadspridning.

Varningsskyltar som säger att du ska hålla dig borta från omkretsen inkluderar väsentliga förändringar i arbetslösheten och / eller bromsar den ekonomiska tillväxten i lokalområdet. Du kan också titta på den underliggande affärshälsan hos de stora arbetsgivarna i området. Om det är svagt kommer troligen uppsägningar att komma, vilket kan börja undertrycka fastighetsvärden på grund av marginellt nedbrott av arbetskraftsutbudet. Om affärshälsan hos områdets stora arbetsgivare är stark är det motsatta.

Fastighetsvärden kan variera mycket inom ett storstadsområde. Om till exempel HPA i genomsnitt är 5% kan det vara 2% i centrum, 6% i den första förortsringen och 10% i den andra förortsringen. Den tredje ringen skulle troligen vara jordbruksmark med blygsam HPA-potential. Observera fenomenet här: din mest flyktiga uppskattning av fastigheter kommer att ske i den yttre ringen intill jordbruksmarken, eftersom det här är den yttre kärnan i staden. Denna platshävstång kan utnyttjas genom att äga kanten på tillväxtmarknader. Logiskt, i en nedmarknad, skulle du vilja vara kärnan. Det är här som minsta avskrivning sannolikt kommer att inträffa, eftersom fulla bostadsmarknader gör detta till den minst troliga platsen för störning av balansen i utbud och efterfrågan.

Att förstå investeringsrisk i olika delar av staden liknar mycket förståelsen av hur finansiella instrument generellt uppför sig. Tänk på stadens stadsområde som obligationer av investeringsklass, den första förortsringen som aktier och den yttre ringen som derivat. Att förstå var stadsspridning böjer sig i en stad kan stärka avkastningen på uppsidan eller skydda investeringar på nedsidan.

För skojs skull, låt oss skala löken ytterligare ett lager för att hitta de hetaste områdena. Anta att du bestämmer dig för att investera i omkretsen, eftersom du ser ekonomisk tillväxt och den ökande efterfrågan på arbetskraft i området. Du kan försöka förutse placeringen av stoppljus. Det är där framtida kommersiella fastigheter, såsom förortsbanor, kommer att byggas; när utvecklingen av bostadsfastigheter fylls i runt dessa framtida remsor, kommer fastighetsvärdena sannolikt att hoppa betydligt i förhållande till genomsnittlig avkastning på fastigheter.

Poängen

Möjligheten till avkastning över genomsnittet verkar vara större inom fastighetsområdet än det finansiella instrumentområdet, eftersom det är färre som tittar på icke-homogena enheter. Att känna till den lokala marknaden ger också en investeringsfördel. En långsiktig eller köp-och-håll-strategi är bättre om du har gott kapital och begränsade möjligheter, medan en kortsiktig strategi eller snedstrategi skulle vara mer meningsfullt om du har begränsat kapital och enorm insikt i söta platser. Oavsett din tidsram bör du först leta efter en stark nationell marknad, sedan en region där publicerade data visar anständiga HPA-möjligheter. Spela slutligen den urbana spridningsomkretsen om du tror att området växer, eller håll dig borta från det om du ser det krymper. Att förstå dessa viktiga punkter kan hjälpa till att maximera värdet på alla fastighetsbestånd.