Strategier för inteckning av inteckning

För många är det att köpa ett hus den största enskilda finansiella investeringen de någonsin kommer att göra. På grund av den rejäl prislappen behöver de flesta vanligtvis en inteckning. En inteckning är en typ av amorterat lån där skulden återbetalas i regelbundna avbetalningar under en period. Avskrivningsperioden avser hur lång tid i år som en låntagare väljer att betala av en inteckning.

Medan den mest populära typen är den 30-åriga, fast ränta, har köpare andra alternativ, inklusive 25-åriga och 15-åriga inteckningar. Avskrivningsperioden påverkar inte bara hur lång tid det kommer att ta att betala tillbaka lånet utan också hur mycket ränta som kommer att betalas under inteckningens livslängd. Längre avskrivningsperioder innebär vanligtvis mindre månatliga betalningar och högre totala räntekostnader under lånets livslängd. Kortare avskrivningsperioder medför däremot generellt större månatliga betalningar och lägre totala räntekostnader. Det är en bra idé för alla på marknaden för en inteckning att överväga de olika avskrivningsmöjligheterna för att hitta ett som ger den bästa passningen när det gäller hanterbarhet och potentiella besparingar. Här tittar vi på olika avskrivningsstrategier för inteckningar för dagens bostadsköpare.

Key Takeaways

• Att välja den period under vilken du ska betala av din inteckning är en avvägning mellan lägre månatliga betalningar jämfört med lägre totala kostnad.
• Lånet för ett hypotekslån följer ett amorteringsschema som håller månatliga betalningar lika samtidigt som det relativa kapitalbeloppet mot ränta för varje betalning ändras.
• Ju längre avskrivningsschemat (säg 30 år), desto billigare är månatliga betalningar, men samtidigt den mest ränta som ska betalas till långivaren under lånets livslängd.

Amorteringsscheman

Det exakta beloppet på kapital och ränta som utgör varje betalning visas i inteckning amortiseringsschema (eller amorteringstabell). Tidigare går mer av varje månatlig betalning till ränta. Ränta på en inteckning är avdragsgill skatt. Om du befinner dig i en hög skattesats kommer detta avdrag att vara mer värdefullt än för dem med lägre skattesatser. Med varje efterföljande betalning går mer och mer av betalningen till rektor och mindre till ränta, tills lånet betalas i sin helhet, och långivaren lämnar in en tillfredsställelse av inteckning till landskontoret eller landskontor.

Längre avskrivningstider minskar månatlig betalning

Lån med längre avskrivningsperioder har mindre månatliga betalningar eftersom du har mer tid att betala tillbaka lånet. Detta är en bra strategi om du vill ha betalningar som är mer hanterbara. Följande figur visar ett förkortat exempel på ett amorteringsschema för ett 30-årigt 30-årigt lån med fast ränta till 4, 5%:

Bild 1 Lånebetalningen för denna 30-åriga, fast ränta 4, 5% inteckning är alltid densamma varje månad ($ 1 013, 37). De belopp som går till kapital och ränta ändras dock varje månad. Här visas de första tre månaderna av amorteringsschema och sedan betalningar på 180, 240, 300 och 360 månader.

Sammanfattning för det 30-åriga lånet med fast ränta 4, 5%:

• Inteckningsbelopp = 200 000 dollar
• Månadsbetalning = 1 013, 37 $
• Räntebelopp = 164 813, 42 dollar
• Total kostnad = $ 364 813, 20

Kortare amorteringsperiod sparar pengar

Om du väljer en kortare avskrivningsperiod - till exempel 15 år - kommer du att ha högre månatliga betalningar, men du sparar också väsentligt på ränta under lånets livstid och du kommer att äga ditt hem tidigare. Dessutom är räntorna på kortare lån vanligtvis lägre än för längre löptider. Detta är en bra strategi om du bekvämt kan möta de högre månatliga betalningarna utan onödigt svårigheter. Kom ihåg att även om avskrivningsperioden är kortare innebär det fortfarande att göra 180 sekventiella betalningar. Det är viktigt att överväga om du kan behålla den betalningsnivån eller inte.

Figur 2 visar hur amorteringsschemat ser ut för samma lån på $ 200 000 4, 5%, men med en 15-årig amortering (återigen en förkortad version för enkelhetens skull):

Bild 2 Samma 200 000 $ 4, 5% lån, men med en 15-årig amortering. De första tre månaderna av amorteringsschemat visas tillsammans med betalningar på 60, ​​120 och 180 månader.

Sammanfattning för det 15-åriga lånet med fast ränta 4, 5%:

• Inteckningsbelopp = 200 000 dollar
• Månadsbetalning = 1.529.99 $
• Ränta belopp = 75 397, 58 $
• Total kostnad = 275.398 $

Som vi kan se av de två exemplen resulterar den längre, 30-åriga amorteringen i en mer överkomlig betalning på $ 1 013, 37, jämfört med $ 1, 529, 99 för det 15-åriga lånet, en skillnad på 516, 62 $ varje månad. Det kan göra en stor skillnad för familjer med en begränsad budget eller som helt enkelt vill täcka månatliga utgifter. De två scenarierna illustrerar också att den 15-åriga amorteringen sparar 89 416 dollar i räntekostnader. Om en låntagare bekvämt har råd med de högre månatliga betalningarna kan betydande besparingar göras med en kortare amorteringsperiod.

Accelererade betalningsalternativ

Även med en längre amorteringslån är det möjligt att spara pengar på ränta och betala av lånet snabbare genom snabbare avskrivningar. Den här strategin innebär att du lägger till extra betalningar till din månatliga inteckningslån, kan du spara tiotusentals dollar och låta dig vara skuldfri (åtminstone när det gäller inteckning) år tidigare. Ta 200 000 $, 30-åriga inteckning från ovanstående exempel. Om en extra $ 100-betalning applicerades på huvudstolen varje månad, skulle lånet återbetalas i sin helhet på 25 år istället för 30, och låntagaren skulle realisera ett sparande på 31 745 dollar i räntebetalningar. Ta det upp till en extra $ 150 varje månad, och lånet skulle vara nöjd på 23 år med en besparing på 43 204, 16 $. Till och med en enda extrabetalning som görs varje år kan minska räntebeloppet och förkorta amorteringen, så länge betalningen går till huvudstaden och inte räntan (se till att din långivare bearbetar betalningen på detta sätt). Naturligtvis bör du inte avstå från nödvändigheter eller ta pengar ur lönsamma investeringar för att göra extra betalningar. Men att minska onödiga utgifter och lägga pengarna på extra betalningar kan vara bra ekonomiskt. Och till skillnad från den 15-åriga inteckning ger det dig flexibiliteten att betala mindre några månader.

Tips: Online-avskrivningskalkylatorer kan hjälpa dig att avgöra vilken inteckning som passar dig och beräkna effekterna av att göra extra inteckning. Dessutom kan hypoteksräknare användas för att bestämma de bästa räntorna som finns tillgängliga. För att komma igång, prova kalkylatorn nedan.

Andra val

Lån med justerbar ränta kan tillåta dig att betala ännu mindre per månad än en 30-årig fast ränta och du kanske kan justera betalningar på andra sätt som kan matcha en förväntad ökning av personinkomsten. Emellertid kan månatliga betalningar på dessa öka - hur ofta beror på ekonomiska indikatorer och på hur kontraktet skrivs - och med hypoteksränta fortfarande på nästan historiska lågheter är de förmodligen en oklok satsning för de flesta husägare. På samma sätt har bara ränta och andra typer av ballonglån ofta låga betalningar men lämnar dig på grund av en enorm saldo i slutet av låneperioden, också en riskabel satsning.

Poängen

Att bestämma vilken inteckning du har råd bör inte enbart lämnas till långivaren: Även i det nuvarande utlåningsklimatet med dess tuffare standarder kan du bli godkänd för ett större lån än du verkligen behöver. Om du gillar tanken på en kortare amorteringsperiod så att du kan betala mindre ränta och äga ditt hus förr - men inte har råd med de högre betalningarna - överväga att leta efter ett hem i ett lägre prisklasse. Med en mindre inteckning kan du kanske svänga de högre betalningarna som kommer med en kortare avskrivningsperiod.

Eftersom så många faktorer kan påverka vilken inteckning som är bäst för dig, är det viktigt att utvärdera din situation. Om du funderar på en enorm inteckning och du till exempel befinner dig i en hög skatteklass, kommer ditt inteckningsavdrag troligen att bli mer gynnsamt än om du har en liten inteckning och befinner dig i en lägre skatteklass. Eller, om du får god avkastning från dina investeringar, kanske det inte är ekonomiskt vettigt att skära ner på att bygga din portfölj för att göra högre hypoteksbetalningar. Det som alltid är bra ekonomiskt förnuftigt är att utvärdera dina behov och omständigheter och ta dig tid att bestämma den bästa strategin för amortering av inteckning för dig.