Negativt eget kapital
Negativt eget kapital uppstår när värdet på fastighetsfastigheter faller under det utestående saldot på den inteckning som används för att köpa fastigheten. Negativt eget kapital beräknas helt enkelt genom att ta fastighetens nuvarande marknadsvärde minus saldot på den utestående inteckning.
Bryta ner negativt kapital
För att förstå negativt kapital, måste vi först förstå "positivt kapital" eller snarare eftersom det vanligtvis kallas hemmakapital.
Hemkapitalet är värdet på en husägares intresse i deras hem. Det är fastighetens nuvarande marknadsvärde minus eventuella panter eller hinder som är knutna till fastigheten. Detta värde varierar över tiden när betalningar görs på inteckning och marknadskrafterna spelar på det aktuella värdet på den egendomen.
Om en del av eller ett helt hem köps med en inteckning har utlåningsinstitutet ett intresse i hemmet tills låneskyldigheten har uppfyllts. Hemmets eget kapital är den del av ett hems nuvarande värde som ägaren har gratis och tydligt.
Hemmakapitalet kan ackumuleras genom antingen en förskottsbetalning som gjordes vid det första köpet av fastigheten eller med inteckningsbetalningar - eftersom en kontrakterad del av denna betalning kommer att tilldelas att minska den utestående kapital som fortfarande är skyldig. Ägare kan dra nytta av värdering av fastighetsvärde eftersom det kommer att leda till att deras eget kapital ökar.
Negative Equitys ekonomiska konsekvenser
När det nuvarande marknadsvärdet för ett hem faller på bälgen det belopp som fastighetsägaren skuldar på sin inteckning klassificeras den ägaren då som att ha negativt kapital. Under 2007 köpte till exempel en köpare ett hem på $ 400 000 med en inteckning på $ 350 000. Om marknadsvärdet för det hemmet 2008 var $ 275 000, har ägaren negativt eget kapital i hemmet eftersom inteckningen till fastigheten är $ 75 000 större än vad den skulle sälja för 2008. Negativt eget kapital kan uppstå när en husägare köper ett hus med en inteckning före antingen en kollaps av en bostadsbubbla, en lågkonjunktur eller depression.
Som vi såg under den senaste finanskrisen 2007–2008, kan en bred spridd epidemi med negativt kapital över bostadsmarknaden få långtgående konsekvenser för ekonomin som helhet. Husägare med negativt kapital - ofta benämnda husägare under vattnet - tyckte att det var svårare att aktivt bedriva arbete i andra områden eller stater på grund av de potentiella förlusterna som uppstått vid försäljningen av sina hem.
Försäljningen av ett hem med negativt eget kapital blir en skuld till säljaren, eftersom de skulle vara ansvariga gentemot sin utlåningsinstitution för skillnaden mellan den bifogade inteckning och försäljningen av hemmet.