NOI vs vinst före ränta & skatter: Vad är skillnaden?
Rörelseresultat (NOI) bestämmer företagets eller fastighetens intäkter minus alla nödvändiga driftskostnader. Det tar inte hänsyn till ränta, skatter, investeringar, avskrivningar eller amorteringskostnader.
Omvänt består vinsten före ränta och skatt (EBIT) av intäkter färre utgifter, exklusive skatter och räntor, men det tar hänsyn till avskrivningar och amorteringskostnader. EBIT bestämmer ett företags lönsamhet.
Rörelseresultat
NOI används vanligtvis för att analysera fastighetsmarknaden och en byggnads förmåga att generera inkomster. Fastigheter kan generera intäkter från hyror, parkeringsavgifter, service och underhållsavgifter. En fastighet kan ha driftskostnader för försäkring, förvaltningsavgifter för fastigheter, verktygskostnader, fastighetsskatter, vaktmästaravgifter, snöavlägsning och andra underhållskostnader utomhus och leveranser.
Tumregeln är att kategorisera en kostnad som en driftskostnad om inte att spendera pengar på den kostnaden skulle äventyra tillgångens förmåga att fortsätta producera inkomst. Inkomstskatter och hypoteksräntor påverkar inte ett företags eller fastighetsinvesterings potential att göra inkomst, så de ingår inte i NOI.
NOI-ekvationen är bruttointäkter minus driftskostnader lika med rörelseresultatet . NOI bestämmer också en fastighets kapitaliseringsgrad eller avkastningskurs. En fastighets kapitalisering beräknas genom att dela sitt årliga NOI med dess potentiella totala försäljningspris.
Inkomst innan ränta och skatt
EBIT beräknas genom att subtrahera ett företags kostnad för sålda varor (COGS) och dess driftskostnader från sina intäkter. EBIT kan också beräknas som rörelseintäkter och icke-rörelseresultat minus driftskostnader.
Anta att företag ABC genererade 50 miljoner dollar i intäkter, och det hade COGS på $ 20 miljoner, avskrivningskostnader på $ 3 miljoner, icke-rörelseresultat på $ 1 miljon och underhållskostnader på $ 10 miljoner under det senaste räkenskapsåret. Dess resulterande EBIT var därför 21 miljoner dollar. EBIT-ekvationen är $ 50 miljoner (intäkter) plus $ 1 miljon minus $ 10 miljoner (underhållskostnader) minus 20 miljoner dollar (kostnad för sålda varor) motsvarar $ 21 miljoner.
Exempel på rörelseresultat jämfört med resultat före ränta och skatter
Anta att en investerare köper en hyreshus i en kontantavtal. Fastigheten genererar 20 miljoner dollar i hyror och serviceavgifter. Hyreshuset har driftskostnader som uppgår till $ 5 miljoner och avskrivningskostnader på $ 100 000 för sina tvättmaskiner.
Den resulterande NOI som genereras av lägenhetsbyggnaden är 15 miljoner dollar (20 miljoner minus 5 miljoner dollar) eftersom avskrivningar inte ingår i denna beräkning.
Byggnadens EBIT är annorlunda eftersom EBIT tar hänsyn till avskrivningskostnaderna. Därför är den resulterande EBIT som genereras av denna hyreshus 14, 9 miljoner dollar (20 miljoner minus 5 miljoner dollar minus 100 000 dollar).
Key Takeaways
- Beräkning av NOI innebär att subtrahera driftskostnader från en fastighets intäkter.
- Beräkning av EBIT använder samma ekvation, men avskrivningskostnader och kostnad för sålda varor dras också av.
- Inkomstskatter påverkar inte ett företags NOI eller EBIT, men fastighetsskatter ingår i ekvationen.
- Driftskostnader definieras som de utgifter som är nödvändiga för att upprätthålla intäkter och en tillgångs lönsamhet.