Ägarfinansiering: Fördelar och nackdelar
Även om ett bostadslån är den vanligaste typen av finansiering som används för att köpa ett hem, är ägarfinansiering ett alternativ som har fördelar och nackdelar för både köpare och säljare.
Ägarfinansiering: en översikt
Ett hem är vanligtvis den största enskilda investeringen en person någonsin gör. På grund av de höga kostnaderna innebär det vanligtvis någon typ av finansiering. Ägarfinansiering inträffar när en hemköpare finansierar köpet direkt genom säljaren - istället för genom en konventionell hypotekslånare eller bank.
Med ägarfinansiering (även kallad säljfinansiering) överlämnar inte säljaren några pengar till köparen som en hypotekslånare skulle göra. Istället ger säljaren tillräckligt med kredit till köparen för att täcka inköpspriset för hemmet, minus eventuell utbetalning, och sedan gör köparen regelbundna betalningar tills beloppet betalas i sin helhet. Köparen tecknar en sedel till säljaren, som anger lånets villkor, inklusive räntesats, återbetalningsplan och följderna av fallissemang. Ägaren håller ibland äganderätt till huset tills köparen betalar lånet.
De flesta erbjudanden om ägarfinansiering är på kort sikt och ett typiskt arrangemang kan innebära att amorteringen av lånet under 30 år men med en slutlig ballongbetalning efter fem. Teorin är att efter fem år ska köparen ha tillräckligt med eget kapital i hemmet och / eller ha haft tillräckligt med tid för att förbättra sin ekonomiska situation för att kvalificera sig för ett konventionellt hypotekslån.
Ägarfinansiering kan vara ett bra alternativ för både köpare och säljare men det finns risker. Här är en titt på för- och nackdelarna med ägarfinansiering, oavsett om du är köpare eller säljare.
Fördelar med ägarfinansiering
Ägarfinansiering kan vara ett bra alternativ för båda parter i en fastighetstransaktion:
Fördelar för köpare
- Snabbare stängning - ingen väntan på att banklånschefen, försäkringsgivaren och juridisk avdelning ska behandla och godkänna ansökan.
- Billigare stängning - inga bankavgifter eller bedömningskostnader.
- Flexibel utbetalning - inga banker eller myndigheter kräver minimi.
- Bra alternativ för köpare som inte kan säkra en inteckning.
Fördelar för säljare
- Kan sälja "som den är" - potential att sälja utan att göra kostsamma reparationer som traditionella långivare kan behöva.
- Bra investering - potential att tjäna bättre räntor på de pengar du samlat in från att sälja ditt hem än du skulle investera så mycket andra sätt.
- Engångsalternativ - fordran kan säljas till en investerare, vilket ger dig en engångsbetalning direkt.
- Behåll titel - om köparen inte betalar, behåller du utbetalningen, alla pengar som betalades plus huset.
- Sälj snabbare - potential att sälja och stänga snabbare eftersom köpare undviker låneprocessen.
En kvalificerad fastighetsadvokat bör konsulteras för att besvara eventuella frågor samt skriva försäljningskontrakt och skuldebrev.
Nackdelar med ägarfinansiering
Även om ägarfinansiering kan vara till nytta för både köpare och säljare, har det också några juridiska, finansiella och logistiska nackdelar:
Nackdelar för köpare
- Högre ränta - räntorna du betalar kommer troligen att vara högre än vad du skulle betala till en bank.
- Behöver fortfarande säljarens godkännande - även om en säljare är spel för ägarfinansiering kanske han inte vill bli din långivare.
- Försäljningsklausul - om säljaren har en inteckning på fastigheten kan hans bank eller långivare kräva omedelbar betalning av skulden i sin helhet om huset säljs (till dig). Detta beror på att de flesta inteckningar har ”förfallna” klausuler och om långivaren inte betalas kan banken avskärma. För att undvika denna risk, se till att säljaren äger huset fritt och tydligt eller att säljarens långivare samtycker till ägarfinansiering.
- Ballongbetalningar - med många ägarfinansieringsarrangemang förfaller en stor ballongbetalning efter fem år. Om du inte kan säkra finansiering då, kan du förlora alla pengar du har betalat hittills, plus huset.
Nackdelar för säljare
- Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act - Enligt denna lag tillämpades nya regler för ägarfinansiering. Ballongbetalningar kanske inte är ett alternativ och du kanske måste involvera ett hypotekslånsgivare beroende på antalet fastigheter du ägare finansierar varje år.
- Standard - köparen kan sluta betala när som helst. Om detta händer och han inte bara går bort kan du hamna genom avskärmningsprocessen.
- Reparationskostnad - om du tar tillbaka fastigheten av någon anledning, kan du behöva betala för reparationer och underhåll, beroende på hur väl köparen tog hand om fastigheten.
Key Takeaways
- Ägarfinansiering kan hjälpa säljare att sälja snabbare och hjälpa köpare att komma in i hem, även om de inte skulle kunna säkra en traditionell inteckning.
- Det finns fördelar och nackdelar som både köpare och säljare bör vara medvetna om när man överväger eller bedriver ett ägarfinansieringsarrangemang.
- Både köpare och säljare måste konsultera en kvalificerad fastighetsadvokat för att svara på frågor och underlätta försäljningen / köpet på rätt sätt.