Avvikande inteckning
En avvikande inteckning uppfyller inte riktlinjerna från statliga sponsrade företag (GSE) som Fannie Mae och Freddie Mac. Därför kan det inte säljas till Fannie Mae eller Freddie Mac. GSE-riktlinjer består av ett maximalt lånebelopp, lämpliga fastigheter, utbetalningskrav och kreditkrav, bland andra faktorer.
BREAKING NOWN Nonconforming Mortgage
Lån som inte uppfyller kraven är inte dåliga lån i den meningen att de är riskabla. Men finansinstitut ogillar dem eftersom de är svårare att sälja. Av denna anledning kommer bankerna vanligtvis att ha en högre ränta.
Även om privata banker initialt skriver de flesta inteckningar, hamnar de ofta i portföljerna till Fannie Mae och Freddie Mac. Dessa två statligt sponsrade företag (GSE) köper lån från banker och paketerar dem sedan i hypoteksstödda värdepapper (MBS) som säljer på andrahandsmarknaden. En MBS är en typ av säkerhet med tillgångsskydd som säkras genom en insamling av inteckningar som härrör från ett reglerat och auktoriserat finansinstitut. Medan det finns privata finansföretag som kommer att köpa, paketera och sälja en MBS, är Fannie och Freddie de två största köparna.
Bankerna använder pengarna från försäljning av inteckningar för att investera i att erbjuda nya lån till den nuvarande räntan. Men Fannie Mae och Freddie Mac kan inte köpa bara någon inteckningsprodukt. De två GSE: s har federala regler för att köpa lån som anses vara relativt riskfria. Dessa lån överensstämmer med inteckningar och banker gillar dem just för att de lätt kommer att sälja.
Däremot är inteckningar som Fannie Mae och Freddie Mac inte kan köpa i sig riskfyllda för bankerna att skriva. Dessa outsorterbara lån måste antingen stanna i bankens portfölj eller sälja till enheter som specialiserat sig på sekundärmarknaden för lån som inte uppfyller kraven.
Typer av icke-överensstämmande inteckningar
Det finns olika låntagarsituationer och låntyper som Fannie och Freddie anser vara avvikande.
- Den vanligaste icke-konforma inteckning är vad som ofta kallas en jumbo-inteckning. Jumbo-inteckningar är lån skrivna för ett större belopp än Fannie Mae och Freddie Mac. År 2018 var denna gräns i de flesta amerikanska län 453 100 $, men i vissa högkostnadsområden kan den vara så hög som $ 679 650.
- Men inteckningar behöver inte vara jumbo för att vara avvikande. En låg utbetalning kan utlösa status som inte uppfyller kraven. Tröskeln varierar men kan vara 10 procent på en konventionell inteckning eller så lite som 3 procent på ett FHA-lån.
- En faktor är också köparens skuldkvot (DTI), som vanligtvis måste vara lägre än 42 procent för att kunna betecknas som ett överensstämmande lån. En kreditbetyg över 630-650 krävs också vanligtvis.
- Typ av fastighet kan också bestämma om en inteckning inte överensstämmer. Till exempel blir köpare av lägenheter ofta utlösta när de lär sig att deras drömlovsenhet inte överensstämmer eftersom komplexet anses vara oskäligt. Det inkluderar lägenhetsföreningar där en enda enhet, till exempel utvecklaren, äger mer än 10 procent av enheterna. Andra fallgropar inkluderar om en majoritet av enheterna inte är ägare-ockuperade, om mer än 25 procent av kvadratmaterialet är kommersiellt, eller om husägarföreningen (HOA) är i rättegång.