En snabbguide för att hjälpa ditt vuxna barn att köpa ett hem

På dagens marknad kan första gången husköpare, speciellt millennials, befinna sig i ett komplext nät av studentskuld, stigande bostadspriser och stränga inteckningskrav. Som ett resultat har hemköpshjälp från föräldrar ökat de senaste åren, enligt National Association of REALTORS®.

Att ha medel för att hjälpa vuxna barn att köpa ett hus eller lägenhet är en välsignelse och en lyx. Men innan du registrerar dig på den prickade linjen, överväga om och hur du bäst gör det.

Upprätta ett avtal med förväntningar och villkor och låt en advokat eller annan fastighetsproffs granska det för alla detaljer som kan vara tvetydiga eller förbises.

Vanliga sätt att hjälpa dina barn

Det finns många sätt att hjälpa ett barn att köpa en bostad, annat än att bara köpa huset direkt i ditt namn och hyra eller ge det till ditt barn. Fastigheter är en investeringsmöjlighet, och från kust till kust kan du hitta millennialer som bor i lägenheter som lagligen är deras förälders papper-pied-à-terres. Men det finns andra vanliga scenarier för att hjälpa dina barn att köpa ett hem, dessa inkluderar:

• Tillhandahållande av utbetalning för barnets hem.
• Att äga huset med ditt barn (dela kapitalet i vilken procentsats du väljer; när huset säljs får du tillbaka pengarna).
• Att köpa en fastighet med flera enheter (eller en plats som är tillräckligt stor för rumskamrater) och hyra de andra enheterna för att kompensera kostnaderna.
• Finansiera ditt barns hemköp och göra det officiellt genom att göra det som alla andra inteckningar (en inteckningstjänst kan hjälpa till, ordentligt strukturera lånet och dess betalningsvillkor och till och med generera månatliga kontoutdrag och skatteformer).

Hur mycket kontanter kan jag gåva utan att få en skattetreff?

Av skatteskäl väljer föräldrar ofta att gåva avkomma med de pengar de behöver, snarare än att betala kostnaderna direkt. Exempelvis är uteslutningen av gåva skatter 2019 $ 15 000 per mottagare, per gifter, per år.

För närvarande kan du och din make ge upp till $ 60 000 ($ 15 000 x 2 gåva föräldrar x 2 mottagare) till ditt barn och hans / hennes make, till exempel⁠⁠ — tillräckligt för en anständig utbetalning i många amerikanska städer.

Key Takeaways

• Det finns många sätt att hjälpa ditt barn att köpa sitt första hem, men tänk på alla fakta och eventuella fallgropar innan du gör det.
• Erbjuda att finansiera en butik med kontantreserver på ett sparkonto i ditt barns namn. Ett friskt bankkonto tilltalar hypotekslånare.
• Experter varnar för att ta ut dina pensionsmedel eller gå in i skuld för att betala för ditt barns hem.
• Överväg att göra ditt barn till en auktoriserad användare på dina kreditkort (förutsatt att du har bra till utmärkt kredit) för att stärka deras kredit.

Du kan följa den första gåvan med ytterligare $ 60 000 ($ 15 000 x 2 gåva föräldrar x 2 mottagare) den 1 januari 2020 (förutsatt att IRS inte ändrar beloppet). Det totala beloppet på 120 000 dollar räknas inte som inkomst eller blir skattskyldigt för ditt barns skattedeklaration.

Kom ihåg att "om föräldrarna ger pengarna som gåva ... måste pengarna hämtas och spåras, tillsammans med ett presentbrev", säger Linda Robinson, en fastighetsmäklare och låneombud på Cabrillo Mortgage i San Diego. För att skydda transaktionen, använd en inteckningspersonal som har erfarenhet av detta, säger Robinson.

Innan du tecknar ett inteckning eller lån: poäng att tänka på

Vissa långivare kräver att alla parter på titeln ska vara på inteckningskontraktet. Detta innebär att även om avsikten är att barnet ska hantera de månatliga intäktsbetalningarna, är föräldrarna också ekonomiskt ansvariga för skulden.

Om föräldrarna inte är på inteckning kan de inte dra fördel av avdraget på inteckningens ränta. Även ett räntefritt lån från föräldrar till barn kan bli föremål för skatteplikt för föräldrarna. IRS antar att du tjänar ränta även om du inte gör det, och det är skattepliktig inkomst. Föräldralån bidrar till barnets skuldbörda och kan skada barnets chans att kvalificera sig för ytterligare finansiering på egen hand. På den positiva sidan tillåter ett korrekt registrerat lån barnet att maximera avdrag vid skattetid.

Även om föräldrar tillhandahåller en utbetalning måste barnet fortfarande kvalificera sig för inteckningen, och det inkluderar att ha kontanta reserver till hands, ett stabilt jobb och en stabil inkomst. Som sagt låter hypotekslånare vanligtvis göra att utbetalningen på ett primärhem helt eller delvis består av presentfonder så länge andra krav uppfylls. Freddie Mac's Home Possible Advantage-lån kan till exempel göra att hela 3% -utbetalningen kommer från gåvor eller andra fonder.

Potentiell skattebesparing för föräldrar

En förälder som köper ett hem och låter barnet bo där kan kanske ta betydande skatteavdrag. Fastighetsskatter, hypoteksräntor, reparationer, underhåll och strukturella förbättringar är i allmänhet avdragsgilla för ett andra hem. Men medan en hyresvärd kan dra av upp till $ 25 000 i förluster varje år, möter föräldrar olika regler när de hyrs till familjemedlemmar. Om barnet inte betalar hyran betraktas det som personlig användning av fastigheten och hyresrelaterade avdrag är inte tillåtna.

Men om barnet har rumskamrater som betalar hyra kan föräldern kunna ta hyresrelaterade avdrag samtidigt som barnet tillåter att bo där hyresfritt.

Observera att avdraget för inteckning av inteckning endast får tas av en person som betalar inteckning och som äger (eller delvis äger) huset. Om föräldern har fastighetstiteln men barnet betalar inteckning varje månad kan ingen av ränteavdragen tas. Om barnet äger en procentandel av hemmet kan han eller hon dra av den andelen av intresset.

Bygga kapital och långsiktig investering

Lånebetalningar kan vara mer ekonomiskt förnuftiga än att ge barn ett månatligt bostadsbidrag eller betala deras månadshyra. Att betala av en inteckning bygger eget kapital i hemmet, och hem förvandlas till tillgångar - vanligtvis uppskattar tillgångar, om de upprätthålls korrekt. Tänk bara på att bostadsfastigheter bäst betraktas som en långsiktig investering. Som en allmän regel måste de flesta köpare hålla ett hem i tre till fem år för att bara bryta jämnt.

Föräldrar väljer att låna ett låga räntelån till barnet och blir i praktiken hans eller hennes hypotekslånare. De kommer att ha lite av inkomster från de månatliga betalningarna. Till och med ett lån med låg ränta kan slå avkastningen på vissa konservativa investeringar.

De höga kostnaderna för andra hem och samunderskrivna inteckningar

Hus som köpts av föräldrar som andra hem eller som investeringar kräver ofta större utbetalningar, eftersom de inte kvalificerar sig för generösa, inriktade mot första-timers inteckningar som Federal Housing Administration (FHA) -backed lån. "Skillnaden mellan ett primärt [hem] -lån och en investering-bostadslån är betydande", konstaterar Robinson. "Du måste lägga ner minst 20% till 30% på investeringseiendom, och [räntesatserna] är också lite högre. Om barnen är kreditvärdiga alls kan det vara bättre att föräldrarna är kosignanter och presentföretag än är de som är på lånet. "

Om en förälder samordnar sig för en inteckning och barnet faller efter på betalningar skadas förälderns kreditbetyg lika mycket som barnets. Dessutom är föräldern ansvarig för skulden som koster (och därmed som låntagare). En förälder som kosar sig för - eller ger pengar till - ett gift barn som sedan skiljer sig kan bli förvirrad i en rörig uppdelning av tillgångar och kan förlora en del av eller hela investeringen till ex-makan.

Navigera i den känslomässiga kostnaden

Ekonomisk intrassling i familjer kan orsaka stress och konflikter. Syskon utanför utbytet kan känna sig avundsjuka eller förargade. Presentgivare kan bli frustrerade över vad de uppfattar som missbruk av gåvan, men maktlösa att göra någonting åt hur gåvan används.

Presentmottagare kan känna sig frustrerade av strängarna kopplade till en gåva i form av förväntningar och regler. Vissa föräldrar kommer inte att verkställa konsekvenser när barnet inte lyckas hålla sitt slut på köpet. Ekonomiska arrangemang mellan familjemedlemmar kan ofta leda till röriga missförstånd och vara svåra att genomdriva.

Poängen

Fördelarna med att köpa ett hem för ett barn - eller ge ekonomiskt stöd för att förvärva det - är många. Det kan ge barnet de skattemässiga fördelarna med husägare och hjälpa honom eller henne att bygga en god kredithistoria.

Köpet kan också vara fördelaktigt om föräldrakapital är tillräckligt stora för att utlösa egendomsskatter eller arvsskatter; att minska dödsboet nu kan minska skattetrycket i framtiden. Fastigheten är också en investering som i slutändan kan hjälpa föräldern att bryta jämnt, eller göra en vinst, med dess utgifter på vägen är avdragsgilla.

Föräldrar bör aldrig köpa ett barn ett hus om det innebär att deras förmåga att betala sina räkningar, uppfylla sina egna inteckning betalningar eller bibehålla sin levnadsstandard vid pensionering. Det är i allmänhet en dålig idé att låna mot pensionsfonder eller en primär bostad, eller att helt decimera konton. Och känslomässiga konsekvenser är svårare att mäta än ekonomiska.

Oavsett hur du bestämmer dig för att gå tillvägagångssättet - gåva, lån, delägare - skriv det skriftligt, dvs. ett juridiskt kontrakt. Detta kan vara en kärlek, men det måste betraktas som ett affärsarrangemang mellan dig och ditt avkomma. När allt kommer omkring, vet du var de bor.