Hyra till egna hem: Hur processen fungerar

Om du är som de flesta husköpare behöver du en inteckning för att finansiera köpet av ett nytt hus. För att kvalificera dig måste du ha en bra kreditpoäng och kontanter för en utbetalning. Utan dessa kan den traditionella vägen till husägare inte vara ett alternativ.

Det finns dock ett alternativ: ett hyresavtal, där du hyr ett hem under en viss tid, med möjlighet att köpa det innan hyresavtalet löper ut. Hyresavtal består av två delar: ett vanligt hyresavtal och ett alternativ att köpa. Här är en sammanfattning av vad du ska se efter och hur hyres-till-egen process fungerar. Det är mer komplicerat än att hyra, och du måste vidta extra försiktighetsåtgärder för att skydda dina intressen. Om du gör det kommer du att hjälpa dig ta reda på om affären är ett bra val om du vill köpa ett hem.

Key Takeaways

• Ett hyresavtal är ett avtal där du åtar dig att hyra en fastighet under en viss tid, med möjlighet att köpa den innan hyresavtalet löper ut.
• Hyresavtal inkluderar ett vanligt hyresavtal och även ett alternativ att köpa fastigheten vid ett senare tillfälle.
• Förstå att hyreskontrakt ger dig rätt att köpa bostaden när hyresavtalet löper ut, medan hyresavtal kräver att du köper det.
• Du betalar hyra under hela hyresavtalet, och i vissa fall tillämpas en procentsats av betalningen på köpeskillingen.
• Med vissa hyresavtal kan du behöva hålla fastigheten och betala för reparationer.

Hyra till egna hem: Hur processen fungerar

Ej återbetalningsbara avgifter på förhand

I ett hyresavtal betalar du (som köpare) säljaren en engångsavgift, vanligtvis ej återbetalningsbar, förskottsavgift som kallas optionskostnad, optionspengar eller optionsköp. Denna avgift är det som ger dig möjlighet att köpa huset vid ett datum i framtiden. Alternativavgiften är ofta förhandlingsbar eftersom det inte finns någon standardpris. Fortfarande varierar avgiften vanligtvis mellan 2, 5% och 7% av inköpspriset.

Hyresalternativ kontra leasingköp

Det är viktigt att notera att det finns olika typer av hyresavtal, där vissa är mer konsumentvänliga och flexibla än andra. Hyreskontrakt ger dig rätt, men inte skyldigheten, att köpa bostaden när hyresavtalet löper ut. Om du bestämmer dig för att inte köpa fastigheten i slutet av hyresavtalet löper alternativet helt enkelt ut och du kan gå bort utan skyldighet att fortsätta betala hyror eller köpa.

Se upp för hyresavtal. Med dessa kan du vara lagligt skyldig att köpa bostaden i slutet av hyresavtalet, oavsett om du har råd att eller inte. För att ha möjlighet att köpa utan skyldighet måste det vara ett leasingavtal. Eftersom legalese kan vara utmanande att dechiffrera är det alltid en bra idé att granska avtalet med en kvalificerad fastighetsadvokat innan du undertecknar någonting, så att du vet dina rättigheter och exakt vad du får till.

Håller med om köpeskillingen

Hyresavtal ska specificera när och hur bostadets inköpspris fastställs. I vissa fall kommer du och säljaren att komma överens om ett inköpspris när kontraktet undertecknas, ofta till ett högre pris än det aktuella marknadsvärdet. I andra situationer bestäms priset när hyresavtalet löper ut baserat på fastighetens dåvarande marknadsvärde. Många köpare föredrar att ”låsa in” inköpspriset, särskilt på marknader där bostadspriserna ökar.

Tillämpa hyran till rektor

Du betalar hyran under hela hyresperioden. Frågan är om en del av varje betalning tillämpas på det eventuella inköpspriset. Som exempel, om du betalar $ 1200 i hyran varje månad under tre år, och 25% av detta krediteras för köp, tjänar du en hyreskredit på $ 10 800 ($ 1 200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 månader = $ 10 800). Vanligtvis är hyran något högre än den löpande räntan för området för att kompensera för den hyreskredit du får. Men var säker på att du vet vad du får för att betala denna premie.

I vissa kontrakt kan alla eller några av de optionspengar du måste betala tillämpas på det eventuella köpeskillingen vid stängning.

Hyr-till-eget hemunderhåll

Beroende på villkoren i avtalet kan du vara ansvarig för att underhålla fastigheten och betala för reparationer. Vanligtvis är detta hyresvärdens ansvar, så läs det finstilta av ditt kontrakt noggrant. Eftersom säljare i slutändan är ansvariga för alla husägare föreningsavgifter, skatter och försäkringar (det är trots allt deras hus) väljer de vanligtvis att täcka dessa kostnader. Hursomhelst, du behöver en hyresgästs försäkring för att täcka förluster till personlig egendom och ge ansvarsförsäkring om någon är skadad när du är i hemmet eller om du av misstag skadar någon.

Se till att krav på underhåll och reparation tydligt anges i avtalet (be din advokat förklara ditt ansvar). Att underhålla fastigheten, t.ex. klippa gräsmattan, skaka löven och rengöra rännorna etc., skiljer sig mycket från att byta ut ett skadat tak eller att föra upp det elektriska. Oavsett om du är ansvarig för allt eller bara klipper gräsmattan, låter huset inspekteras, beställa en utvärdering och se till att fastighetsskatten är uppdaterade innan du undertecknar något.

Att köpa fastigheten

Vad som händer när kontraktet upphör beror delvis på vilken typ av avtal du tecknade. Om du har ett hyreskontrakt och vill köpa fastigheten måste du förmodligen få en inteckning (eller annan finansiering) för att betala säljaren i sin helhet.

Omvänt, om du bestämmer dig för att inte köpa huset eller inte kan säkerställa finansiering i slutet av hyresperioden, upphör alternativet och du flyttar ut ur huset, precis som om du hyrde någon annan fastighet. Du förlorar sannolikt alla pengar som betalats fram till den punkten, inklusive optionens pengar och intjänad hyreskredit, men du är inte skyldig att fortsätta hyra eller köpa huset.

Om du har ett hyresavtal kan du vara juridiskt skyldig att köpa fastigheten när hyresavtalet löper ut. Detta kan vara problematiskt av många skäl, särskilt om du inte kan säkra en inteckning. Leasingoptionskontrakt är nästan alltid att föredra framför leasingavtal eftersom de erbjuder mer flexibilitet och du riskerar inte att bli stämd om du inte vill eller inte kan köpa bostaden när hyresavtalet löper ut.

Behandla processen på samma sätt som om du skulle köpa ett hem: gör din due diligence, undersöka området, jämföra priser med andra närliggande bostäder, undersöka avtalet och undersöka säljarens historia.

Den idealiska hyra-till-egen kandidat

Ett hyresavtal kan vara ett utmärkt alternativ om du är en blivande husägare men ekonomiskt sett inte är riktigt redo. Dessa avtal ger dig chansen att få din ekonomi i ordning, förbättra din kredit värdering och spara pengar för en utbetalning medan du "låser in" huset du vill äga. Om tillvalspengarna och / eller en procentandel av hyran går mot inköpspriset, vilket de ofta gör, får du också bygga lite kapital.

Medan hyresavtal traditionellt har inriktats på personer som inte kan kvalificera sig för lån som uppfyller kraven, finns det en andra grupp kandidater som till stor del har förbises av hyresföretaget: personer som inte kan få lån i dyra, avvikande lånemarknader. ”På högkostnadsfastighetsmarknader i städer, där jumbo (icke-konforma) lån är standarden, finns det en stor efterfrågan på en bättre lösning för ekonomiskt livskraftiga, kreditvärdiga människor som inte kan få eller inte vill ha en inteckning ännu, Säger Marjorie Scholtz, grundare och VD för Verbhouse, en San Francisco-baserad start-up som omdefinierar hyra-till-egen marknad.

"I takt med att bostadspriserna stiger och fler och fler städer prissätts av överensstämmande lånegränser och pressas till jumbo-lån flyttar problemet från konsumenter till hushållsindustrin", säger Scholtz. Med strikta automatiska riktlinjer för säkerhet och 20% till 40% utbetalningskrav kan även ekonomiskt kapabla människor ha problem med att få finansiering på dessa marknader.

"Allt ovanligt - till exempel i inkomst - kastar goda inkomstinkomsttagare till en" outlier "-status eftersom försäkringsgivare inte kan passa dem snyggt i en låda, " säger Scholtz. Detta inkluderar personer som har icke-traditionella inkomster, är egenföretagare eller kontraktsanställda eller som har obestämd amerikansk kredit (t.ex. utländska medborgare) - och de som helt enkelt saknar de enorma 20% till 40% utbetalningsbankerna kräver för lån som inte uppfyller kraven.

Högkostnadsmarknader är inte den uppenbara platsen du hittar hyresfastigheter, vilket är det som gör Verbhouse ovanligt. Men alla potentiella hyres-till-egna bostadsköpare skulle ha fördel av att försöka skriva sina konsumentcentriska funktioner i hyres-till-egna kontrakt: Optionsavgiften och en del av varje hyresbetalning köper ner inköpspriset dollar för dollar, hyran och inköpspriset är inlåst i upp till fem år, och deltagarna kan bygga eget kapital och fånga marknadsuppskattning, även om de beslutar att inte köpa. Enligt Scholtz kan deltagarna "utbetala" till det verkliga marknadsvärdet: Verbhouse säljer hemmet och deltagaren behåller marknadsuppskattningen plus allt eget kapital som de har samlat genom hyresavköp.

Innan du tecknar kontraktet

Även om du kommer att hyra innan du köper, är det en bra idé att utöva samma due diligence som om du köper hemmet direkt. Om du funderar på en hyresfastighet ska du:

• Välj rätt termer. Ange ett leasingavtal snarare än ett leasingavtal.
• Få hjälp. Anställ en kvalificerad fastighetsadvokat för att förklara avtalet och hjälpa dig att förstå dina rättigheter och skyldigheter. Du kanske vill förhandla om några punkter innan du undertecknar eller undvika affären om det inte är tillräckligt gynnsamt för dig.
• Undersök kontraktet. Se till att du förstår:
• tidsfristerna (vad som ska betalas när)
• optionskostnad och hyresbetalningar - och hur mycket av varje som gäller för köpeskillingen
• hur inköpspriset bestäms
• hur du utövar ditt alternativ att köpa (till exempel kan säljaren kräva att du meddelar skriftligt förhandsbesked om din avsikt att köpa)
• om husdjur är tillåtna
• vem som ansvarar för underhåll, husägare föreningskostnader, fastighetsskatter och liknande.
• Undersök hemmet. Beställ en oberoende bedömning, skaffa en fastighetsinspektion, se till att fastighetsskatten är uppdaterade och se till att det inte finns några panter på fastigheten.
• Undersök säljaren. Kontrollera säljarens kreditrapport för att leta efter tecken på ekonomiska problem och få en titelrapport för att se hur länge säljaren har ägt fastigheten - ju längre de har ägt den och mer kapital, desto bättre.
• Dubbelkolla. Under vilka förhållanden skulle du tappa ditt alternativ att köpa fastigheten? Under vissa kontrakt tappar du rätten om du bara är försenad med bara en hyresbetalning eller om du inte meddelar säljaren skriftligen om din avsikt att köpa.

Poängen

Ett hyresavtal gör att husköpare kan flytta in i ett hus direkt med flera år att arbeta med att förbättra sina kreditpoäng och / eller spara för en utbetalning innan de försöker få en inteckning. Naturligtvis måste vissa villkor uppfyllas i enlighet med hyresavtalet. Även om en fastighetsmäklare hjälper till med processen är det viktigt att konsultera en kvalificerad fastighetsadvokat som kan klargöra avtalet och dina rättigheter innan du skriver under något.