Hyresegenskaper: För- och nackdelar

Att äga en hyresfastighet kan vara ekonomiskt givande. Om du utforskar denna typ av fastigheter som en investering, var medveten om riskerna och ansvaret.

Hyresfastigheter: en översikt

Idén att köpa ett hus eller en lägenhet att hyra ut med vinst kan låta lockande. Men att köpa en hyresfastighet för inkomst och långsiktig kapitaltillväxt kan ha upp- och nedgångar. Till exempel kan bostadsmarknaden variera beroende på plats, utbud och efterfrågan och ekonomin.

Ekonomiskt sett, för att hyresfastigheterna ska bli riktigt lönsamma, bör avkastningen du skörda vara större än vad du kan tjäna i konservativa investeringar, såsom obligationer och utdelningsbetalande blue-chip-aktier, på grund av de verkliga riskerna. Och på mänsklig sida har inte alla förmågan att hantera egendom och hyresgäster.

Key Takeaways

• Uthyrningsfastigheter kan vara ekonomiskt givande och har många skattemässiga fördelar.
• Nackdelarna inkluderar brist på likviditet, underhållskostnaderna och potentialen för svåra hyresgäster och för grannskapets överklagande att minska.
• Det är nyckeln för investerare i alla typer av fastigheter att hålla sig uppe i räntorna och konsultera en skatteproff.

Fördelar med hyresfastigheter

Det finns flera fördelar med att äga en hyresfastighet. De inkluderar:

Skatteförmåner

Internrevisionstjänsten låter dig dra av många utgifter i samband med hyresfastigheter i kategorierna:

• Vanliga och nödvändiga utgifter
• förbättringar
• Avskrivning

Detta innebär att du kan dra av din försäkring, ränta på din inteckning, underhållskostnader och fysiskt slitage på din fastighet.

Avskrivningar kan ge en nominell förlust, som du i sin tur kan dra av mot andra inkomster. Med andra ord kan du uppnå ett positivt kassaflöde från hyresintäkterna minus kostnader och fortfarande ha en nettoförlust för skatteändamål. Men var medveten om att avskrivningar också minskar kostnadsbasen för en fastighet för beräkning av realisationsvinster när du säljer din fastighet.

Dessutom erbjuder lagen om skattelättnader och jobb 2017, som trädde i kraft den 1 januari 2018, ett antal nya skatteförmåner för hyresvärdar. Om du äger en genomströmningsenhet (även känd som en genomgångsverksamhet) och driver den som ett enskilt ägare, ett aktiebolag, ett partnerskap eller ett S-bolag, kan du nu dra av ett belopp motsvarande 20% av din netthyra inkomst - så länge din totala skattepliktiga årliga inkomst från alla källor efter avdrag är mindre än $ 157 500 för singlar eller $ 315 000 för gifta par som ansöker gemensamt.

Det är en bra idé att konsultera en skatteproffs om du funderar på att äga en hyresfastighet, särskilt med tanke på de senaste ändringarna av skattekoden.

Säsongsuthyrning

Om du hyr ut din fastighet säsongsmässigt kan du använda den själv i 14 dagar per år - eller 10% av antalet dagar du hyr till andra till ett rimligt marknadspris - och fortfarande kunna dra av dina kostnader.

1031 Börs

I ett 1031-byte kan du sälja en hyresfastighet och investera i en annan av "liknande slag" utan att betala kapitalvinstskatter.

Hyra extra utrymme

Du kan också behandla ett rum eller ett område i ditt hem - till exempel ett garage, källare eller bostadsutrustning - som en hyra, avskrivning av en procentsats av inteckningens ränta och andra utgifter mot dess inkomst, även om du borde vara medveten om potentiella fallgropar med att hyra ut ett extra utrymme, inklusive lokala regleringsregler.

Fördelar och nackdelar med att äga hyresfastigheter

Nackdelar med hyresfastigheter

Det finns också nackdelar med att äga en hyresfastighet. De inkluderar:

Brist på likviditet

Fastigheter är inte en likvid tillgång. Även på den hetaste marknaden kan det enkelt ta flera månader att slutföra en försäljning. Och om din timing drivs av en nödsituation eller annan oväntad händelse kanske ditt behov av att sälja snabbt inte får det bästa priset.

Stigande skatter och försäkringspremier

Räntan och kapitalet för din inteckning kan fastställas, men det finns ingen garanti för att skatter inte kommer att öka snabbare än du kan öka hyrorna. Försäkringspremier kan också öka, som de har i kölvattnet av naturkatastrofer.

Svåra hyresgäster

Trots din due diligence när det gäller att se till potentiella hyresgäster, kan du sluta med hyresgäster som inte är idealiska. Till exempel kan de vara behövande eller krävande, betala sent, glömma att stänga av vattnet och så vidare. Eller de kan vara destruktiva, i vilket fall avskrivningsbidraget i skattekoden kan vara mycket otillräckligt. Du kan dock alltid lägga till en ryttare i den vanliga hyresformen som anger regler om beläggning, husdjur, rökning, hyresgästförsäkring och liknande. En deposition kan också vara till hjälp här.

Grannskapsnedgång

I ett idealiskt scenario kommer din investeringseiendom att blomstra mitt i andra välskötta bostäder och lokala bekvämligheter kommer att förbättras. Som ett resultat kommer ditt kassaflöde att öka stadigt och dina kostnader förblir stabila. Däremot kan stadsdelar förändras och din investering kan avskrivas över tid. Du bör vara uppmärksam på den lokala politiken där du investerar, precis som du skulle göra där du bor. Med viss aktsamhet kan du minimera denna exponering.

Ogynnsamma ändringar av skattekoden

Skattekoden är inte immunförändring. Det kan förändras på sätt som antingen skulle minska eller eliminera vissa eller alla skattemässiga fördelar för hemägande och genomströmningsföretag.

Hyresvärden roll

Att vara hyresvärd är inte för alla. Du kan känna dig blyg över att öka hyrorna eller skydda hur andra behandlar din egendom, vilket kan leda till konflikter. Du kan till och med bli vänlig med dina hyresgäster eller de kan redan vara familj eller vänner. Om du inte kan vara fast när det gäller hyreshöjningar eller till exempel vård av fastigheter, kan du avveckla hyresavgifter som ligger långt under marknadspriset, eller med en fastighet som är undervärderad.

Underhåll

Vid underhåll av en fastighet uppstår mindre och större reparationer. Vissa fastighetsägare kan spara pengar genom att göra själva arbetet. De flesta saknar dock tid, verktyg eller färdigheter för hemreparation. Räknar med att avskaffa periodiska entreprenadavgifter.

Särskilda överväganden

Oavsett om du köper ett primärt hus eller en hyresfastighet, är det viktigt att överväga vad som händer med inteckningens räntesatser. Låg fast ränteskuld är i allmänhet en bra säkring mot inflationen. Om du är en hyresvärd är periodiska hyreshöjningar ett sätt att kompensera inflationshöjningar i utgifter för underhåll av fastigheter.

Räntorna under 2019 förväntas i genomsnitt ligga mellan 4, 8% och 5, 3% för en 30-årig fast räntelån. Detta ökar från i genomsnitt 4, 19% 2018 och 3, 99% 2017, men är fortfarande relativt lågt. Även om dessa räntor utgör en möjlighet är det också viktigt att komma ihåg att hypoteksräntor vanligtvis är högre för investeringseiendom än för traditionella bostäder.