Omvänd hypotekslån eller hemmakapitallån?
Om du är en husägare och minst 62 år gammal kan du kanske konvertera ditt hemkapital till kontanter för att betala för levnadskostnader, sjukvårdskostnader, en heminredning eller annat du behöver. Två alternativ för att göra det är omvända inteckningar och lån med bostadsförhållanden. Båda ger dig möjlighet att använda ditt eget kapital utan att behöva sälja eller flytta ut från ditt hem. Det är emellertid olika låneprodukter och det lönar sig att förstå dina alternativ så att du kan bestämma vilka som är bättre för dig.
Omvända inteckningar
De flesta hemköp görs med en vanlig eller framåtlån. Med en regelbunden inteckning lånar du pengar från en långivare och betalar månatliga betalningar för att betala av kapital och ränta. Med tiden minskar din skuld när ditt eget kapital ökar. När inteckning betalas i sin helhet har du fullt eget kapital och äger hemmet direkt.
Hur en omvänd inteckning fungerar
En omvänd inteckning fungerar annorlunda: I stället för att betala till en långivare betalar en långivare betalningar till dig baserat på en procentandel av ditt hemvärde. Med tiden ökar din skuld - när betalningar görs till dig och räntor samlas - och ditt eget kapital minskar när långivaren köper mer och mer av kapitalet. Du fortsätter att inneha titeln på ditt hem, men så snart du flyttar ur hemmet i mer än ett år, säljer det eller går bort - eller blir kriminell på din fastighetsskatt och / eller försäkring eller hemmet faller i otillåten del - lån förfaller. Långivaren säljer hemmet för att få tillbaka pengarna som betalades ut till dig (samt avgifter). Allt kapital som finns kvar i hemmet går till dig eller dina arvingar.
Observera att om båda makarna har sitt namn på inteckningen, kan banken inte sälja huset förrän den efterlevande makan dör - eller skatte-, reparations-, försäkrings-, flyttnings- eller försäljningsförhållanden som anges ovan. Par bör undersöka frågan om efterlevande make noggrant innan de går med på en omvänd inteckning. De räntor som debiteras på en omvänd inteckning ackumuleras vanligtvis tills inteckningen upphör, vid vilken tid låntagaren eller deras arvtagare kan eller inte kan dra av den
( Mer information finns i Reverse Mortgage Pitfalls ).
Hemlån
En typ av hemmakapitallån är hemmakapitalinjen (HELOC). Som en omvänd inteckning låter ett hemkapitallån dig konvertera ditt egna kapital till kontanter. Det fungerar på samma sätt som din primära inteckning - i själva verket kallas ett hemkapitallån också en andra inteckning. Du får lånet som en enkel engångsbetalning och gör regelbundna betalningar för att betala av kapital och ränta, som vanligtvis är en fast ränta.
Med en HELOC har du möjlighet att låna upp till en godkänd kreditgräns, efter behov. Med ett vanligt lån för egenkapital betalar du ränta på hela lånebeloppet; med en HELOC betalar du bara ränta för de pengar du faktiskt tar ut. HELOCs är justerbara lån, så din månatliga betalning ändras när räntorna varierar.
Om HELOCs
För närvarande är de räntor som betalas på hemlån och HELOC inte skattemässigt avdragsgilla om inte pengarna användes för renovering av hem eller liknande aktiviteter. (Innan den nya skattelagen för 2017 var räntor på hushållens skuld helt eller delvis avdragsgilla. Observera att denna förändring är för skatteår 2018 till 2025.) Dessutom - och detta är en viktig anledning att göra detta val - med ett hemkapitallån förblir ditt hem en tillgång för dig och dina arvingar. Det är dock viktigt att notera att ditt hem fungerar som säkerhet, så att du riskerar att förlora ditt hem till avskärmning om du har lånet.
Skillnader mellan låntyper
Omvända inteckningar, bostadslån och HELOC låter dig alla konvertera ditt inhemska kapital till kontanter. De varierar emellertid när det gäller utbetalning, återbetalning, ålder och eget kapital, kredit- och inkomstkrav och skattemässiga fördelar. Baserat på dessa faktorer redogör vi för de väsentliga skillnaderna mellan de tre typerna av lån:
Hur du får betalt
- Omvänd inteckning: Månadsbetalningar, engångsbetalning, kreditgräns eller någon kombination av dessa
(se Hur man väljer en omvänd hypoteksbetalningsplan ) - Hemlån: En engångsbetalning
- HELOC: Efter behov, upp till en förutbestämd kreditgräns - kommer med ett kredit- / betalkort och / eller en checkbok så att du kan ta ut pengar vid behov
Återbetalningsplan
- Omvänd hypotekslån: Uppskjuten återbetalning - lån som förfaller så snart låntagaren förfaller på fastighetsskatter och / eller försäkring; hemmet försvinner; låntagaren flyttar ut i mer än ett år, säljer hemmet eller dör.
- Hemlån: Månatliga betalningar som görs över en viss tid med en fast ränta
- HELOC: Månatliga betalningar baserade på det lånade beloppet och den aktuella räntan
Krav på ålder och kapital
- Omvänd inteckning: Måste vara minst 62 och äga hemmet direkt eller ha en liten inteckningssaldo
- Hemlån: Inget åldersbehov och måste ha minst 20% eget kapital i hemmet
- HELOC: Inget ålderskrav och måste ha minst 20% eget kapital i hemmet
Kredit- och inkomststatus
- Omvänd inteckning: Inga inkomstkrav, men vissa långivare kan kontrollera om du kan betala i rätt tid och full betalning för pågående fastighetsavgifter - som fastighetsskatter, försäkringar, hushållers föreningsavgifter och så vidare
- Hemlån : God kreditvärdighet och bevis på stabil inkomst tillräckligt för att uppfylla alla ekonomiska åtaganden
- HELOC: Bra kreditpoäng och bevis på stadig inkomst tillräckligt för att uppfylla alla ekonomiska skyldigheter
Skattefördelar
- Omvänd inteckning: Inget förrän lånet upphör; då beror det
- Hemlån: För skatteår 2018 till och med 2025 är inte räntor avdragsgilla om inte pengarna spenderades för kvalificerade ändamål - för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet (tack vare lagen om skattelättnader och jobb 2017) )
- HELOC: Samma som för ett hemkapitallån
Att välja rätt lån för dig
Omvända inteckningar, bostadslån och HELOC låter dig alla konvertera ditt inhemska kapital till kontanter. Så hur bestämmer jag vilken låntyp som passar dig?
I allmänhet anses en omvänd inteckning vara ett bättre val om du letar efter en långsiktig inkomstkälla och inte har något emot att ditt hem inte kommer att ingå i din egendom. Men om du är gift, se till att rättigheterna för den kvarlevande makan är tydliga.
( Mer information finns i omvänd inteckning: Kan din änka (er) tappa huset? Och den kompletta guiden för omvända inteckningar .)
Ett hemkapitallån eller HELOC anses vara ett bättre alternativ om du behöver kortfristiga kontanter, kommer att kunna göra månatliga återbetalningar och föredrar att behålla ditt hem. Båda medför betydande risker tillsammans med deras fördelar, så granska alternativen noggrant innan du gör någon av åtgärderna.
(Se även: Komplett guide för omvända inteckningar, jämföra omvända inteckningar jämfört med framåtslån. Kvalificerar du dig för ett omvändt inteckningslån?, Omvända hypotekslånstyper, välja rätt omvända inteckningslåner, hur man väljer en omvänd hypotekslån, en guide till Skatter och omvända inteckningar, 5 bästa alternativ till ett omvändt inteckning, 5 tecken på ett omvändt inteckning är en bra idé, 5 tecken på att ett omvändt inteckning är en dålig idé, hur man undviker att överleva ditt omvända inteckning, en titt på reglering av omvända inteckningar, regler För att få ett FHA omvändt inteckning, omvändt inteckning: Kan din änka (er) förlora huset ?, Se upp för dessa omvända inteckningslån och omvända inteckning fallgropar)