Uteslutningsrätt
Avskärmningsrätten beskriver en långivares förmåga att ta besittning av en egendom genom en juridisk process som kallas avskärmning. Kreditgivare kan åberopa sin rätt till avskärmning när en husägare inte betalar sina inteckning. Hypotekens villkor kommer att beskriva villkoren under vilka långivaren har rätt att utesluta. Statliga och nationella lagar reglerar också rätten till avskärmning.
Avskärmning inträffar eftersom när en person får en inteckning för att köpa ett hem, fungerar hemmet självt som säkerhet för lånet. Eftersom bostaden fungerar som säkerhet samtycker hyresägaren att de kommer att förlora ägandet till hemmet i händelse av att de betalar inte. När ett hem avskärmas, kommer långivaren i allmänhet att sälja fastigheten för att få tillbaka förlorade pengar på lånet.
Husägarföreningar har också rätt till avskärmning, som de kan utöva om en husägare inte betalar sina husägare föreningsavgifter eller särskilda bedömningar.
Avskärmning tar olika tid beroende på villkoren för inteckning, långivarens motivation att utesluta och lokala lagar och förordningar. I många fall börjar långivare avskärmningsprocessen någonstans från tre till sex månader efter att låntagaren först missar en betalning.
BREAKING NED Rätt till avskärmning
Uteslutningsrätten ger inte långivare rätten att ta besittning av ett hem utan föregående meddelande. Kreditgivare måste följa specifika förfaranden för att en avskärmning ska vara laglig. Först måste de lämna en standardmeddelande till låntagaren, varna dem för att deras lån är i brist på missade betalningar.
Husägaren har då i allmänhet en viss tid att göra gott för eventuella missade betalningar och undvika avskärmning. De kommer troligtvis också att behöva betala förseningsavgifter utöver eventuellt utestående saldo. De kan också använda den här tiden för att bekämpa avskärmningen om de tror att långivaren inte har rätt att avskärma fastigheten.
Det finns två olika typer av utestängning, rättslig avskärmning och icke-rättslig avskärmning. Rättslig avskärmning kräver att en talan anmäls vid domstol. Inte alla regioner tillåter båda typerna av avskärmning, så lokala lagar kan bestämma vilken typ en långivare använder.
När ett hem har avskärmats, kommer långivaren sannolikt att tillkännage en avskärmning försäljning av hemmet. Dessa försäljningar lägger ofta hemmet på auktion till högstbjudande. I händelse av att husägaren fortfarande bor på fastigheten kommer de troligen att rivas ut genom en olaglig fängseldräkt.
Bekämpa utestängning och rätten till inlösen
Inlösenrätten gör det möjligt för husägare i utestängning att betala ett visst belopp för att ”lösa in” sin inteckning, vilket gör att de kan behålla sitt hem. Den rättvisa inlösenrätten gör det möjligt för husägare att lösa in sina inteckningar genom att betala ut hela saldot på inteckning före en avskärmning. Detta kan göras genom refinansiering om de kan få ett nytt lån. Men att få ett nytt lån kommer sannolikt att vara svårt om de redan har ett hem i avskärmning.
Vissa stater har en lagstadgad rätt till inlösen, vilket gör det möjligt för husägare att lösa in sina inteckningar efter avskärmningssäljningen genom att betala hemets försäljningspris till vem som köpt det vid avskärmningens försäljning. De är också skyldiga att betala ränta och andra avgifter, men om de kan göra det kan de behålla sitt hem.
Låntagare kan också kunna lagligen bekämpa en avskärmning om deras långivare inte faktiskt har rätt att utesluta. Om en långivare har värdepapperat hypotekslånet kan de ha svårt att bevisa status. I det här fallet är det möjligt att en domare skulle kunna avslå avskärmningen.