Riskerna med värdepapperssäkrade värdepapper

En hypoteksstödad säkerhet (MBS) är en typ av säkerhet med tillgångsskydd som säkerställs genom en inteckning eller insamling av inteckningar. En MBS kan handlas via en mäklare. Det utfärdas av antingen ett statligt sponsrat företag (GSE), ett auktoriserat federalt myndighetsorgan eller ett privat finansiellt företag.

Funktioner i MBS

Även om de är attraktiva av ett antal skäl, har MBS några unika funktioner som lägger till ytterligare risk jämfört med vanilj vanilj obligationer.

• MBS säkerställs genom en pool med bostadslån.
• Månatliga betalningar "passerar" den ursprungliga banken till en tredje part investerare.
• Förutom månatliga räntebetalningar, amorteras inteckningar över deras livslängd, vilket innebär att ett visst belopp betalas ut med varje månatlig betalning, till skillnad från en obligation, som i allmänhet betalar alla kapital vid förfall.
• Förutom schemalagda avskrivningar, får investerare, i förhållande till grund, oplanerade förskottsbetalningar av kapitalbelopp på grund av refinansiering, avskärmning och husförsäljning. Även om en typisk inteckning kan ha en löptid på 30 år betalas ganska ofta inteckningar mycket förr. På grund av dessa oplanerade förutbetalningar är det problematiskt att förutsäga MBS-löptiden.

Med fokus på förskottsaspekten av MBS kommer den här artikeln att introducera begreppet viktad genomsnittlig livslängd (WAL) och förklara hur det används för att skydda mot förskottsbetalningsrisk.

Vad är viktat genomsnittligt liv?

En statistik som vanligtvis används som ett mått på en effektiv mognad för en MBS är WAL, ibland kallat bara "genomsnittlig livslängd." För att beräkna WAL multiplicerar du datumet (uttryckt som en bråkdel av år eller månader) för varje betalning med den procentuella andelen totala kapital som betalas ut vid det datumet och lägg sedan till dessa resultat. Således registrerar WAL effekterna av huvudsakliga utbetalningar under säkerhetens livstid.

WAL kan visualiseras som en pekpinne på en tidslinje som löper från ursprung till slutdatum. Stödpunkterna "balanserar" de huvudsakliga betalningarna, precis som barn med olika vikter balanserar en vippa genom att ha olika positioner i baren. Figur 1 nedan visar WAL för en 30-årig pool.

Figur 1

Källa: "The Duration of a Bond as a Price Elasticity and a Fulcrum" (1988) av Dr. David Smith

Avkastning och intern avkastning

MBS kan säljas och kan handlas till premier, rabatter eller parvärde, beroende på förändringar i nuvarande marknadsräntor. En genomgångshandel med nuvarande kupong till nominellt värde, medan genomgångar med hög kupong handlas till premier och värdepapper med låg kupong till rabatter. Den noterade avkastningen är den interna avkastningskursen, vilket motsvarar nuvärdet av alla framtida kassaflöden med det nuvarande värdet på värdet. Därför är det noterade avkastningen på en MBS alltid villkorat av ett antagande om förskottsbetalning.

Antagandet om förskottsbetalning är avgörande för att säkerställa genomgående inteckning. Investerare vet i förväg att förskottsbetalning kan och kommer att ske, men vet inte när och med hur mycket. Dessa variabler måste projiceras och antas. Det finns inte heller ett enda konservativt antagande som kan gälla alla genomgångar på grund av den asymmetriska effekten - det finns ett incitament att snabbt betala på premium-MBS medan det motsatta gäller för rabatt-MBS.

(Ta en titt på den interna avkastningen för mer information om hur du använder den här metoden för finansiell analys.)

Vad är det realiserade utbytet ">

Det realiserade avkastningen på en passeringssäkerhet är avkastningen som köparen faktiskt erhåller när han håller värdepapperet, baserat på de faktiska förskottsbetalningarna för kapital, snarare än på de antagna förskottsbetalningarna som användes för att beräkna den noterade avkastningen. Förskottsbetalningar som är snabbare eller långsammare än väntat påverkar premium- och rabattgenomgångar asymmetriskt.

Anta att passeringssäkerheten handlas till en premie. Förskottsbetalningar till parvärdet resulterar i kassaflöden som bara kan återinvesteras till den lägre, nuvarande kursen. Följaktligen förnekar snabbare än antagna förskottsbetalningar investeraren de höga kassaflödena som motiverade premiekursen i första hand. Å andra sidan, långsammare förskottsbetalningar erbjuder investeraren mer tid att tjäna högre kupongränta. Som ett resultat höjer långsammare förutbetalningar det realiserade avkastningen över den angivna avkastningen, medan snabbare förutbetalningar sänker den realiserade avkastningen.

En genomgång med rabatter förmåner från snabbare än förväntade förskottsbetalningar eftersom dessa kassaflöden kan återinvesteras till nominellt värde i aktuella kupongpapper. I själva verket kan investeraren helt enkelt byta ut den låga kupongen för en högre, eftersom förskottsbetalningen är på nivå. Därför kommer den realiserade avkastningen att överstiga den noterade avkastningen. Tvärtom, det motsatta sker när förskottsbetalningarna är långsammare än väntat. Investeraren sitter fast vid de lägre kupongerna under en längre tid och reducerar därmed realiserad avkastning.

Vad är antagandet om förskottsbetalning?

Under åren har ett antal konventionella specifikationer av antagna förskottsbetalningar utvecklats. Var och en har sina fördelar och nackdelar.

Standardlånavkastning

Den första och enklaste specifikationen är att anta "standardlånavkastningen" eller "förbetald 12." I denna specifikation antas det att det inte finns några förskottsbetalningar förrän det tolfte året, då alla inteckningar i poolen förskottsbetalar i sin helhet.

Denna specifikation har fördelen med beräkningen enkelhet och överensstämmer med verkligheten att den effektiva löptiden för de flesta inteckning pooler är mycket kortare än det sista förfallodatum. Utöver det kan inte mycket sägas för detta antagande. Det försummar helt de förskottsbetalningar som inträffar under de första åren av en inteckning pool. Därför förstår en avkastning som beräknas och citeras på grundval av detta "standard" antagande om förskottsbetalning allvarligt den potentiella avkastningen på en genomgående säkerhetshandel med en djup rabatt och överskattar den potentiella avkastningen på ett premiumpass.

FHA Experience Method

I den andra änden av spektrumet finns en förutbetalningsspecifikation baserad på faktiska erfarenheter från Federal Housing Administration (FHA). FHA sammanställer historiska uppgifter om den faktiska förekomsten av förskottsbetalning på de hypotekslån som den försäkrar. Dessa uppgifter täcker ett brett utbud av ursprungsdatum och kupongräntor.

FHA-erfarenhetsmetoden var helt klart en förbättring jämfört med den vanliga hypoteksavkastningen, eftersom den införde realistiska och historiskt validerade antaganden, men det är inte utan sina egna problem. Eftersom FHA publicerar en ny serie nästan varje år mötte den sekundära hypoteksmarknaden den förvirrande omständigheten att ha värdepapper baserade på serier från olika år.

(Läs mer om den sekundära inteckningsmarknaden i Behind the Scenes of Your Mortgage .)

Konstant förskottsbetalning

En annan specifikation som har använts är den konstanta förskottsnivån (CPR), även känd som "villkorad förskottsbetalning." Denna specifikation antar att procentandelen av den huvudsakliga saldot som är förutbetald under ett visst år är en konstant.

CPR-metoden är lättare att arbeta med analytiskt än FHA-erfarenhet, eftersom den tillämpliga förutbetalningsgraden för varje år är ett konsekvent antal, inte ett av 30 olika antal. Följaktligen är det lättare att jämföra noterade avkastningar för en viss innehavstid över olika antaganden om förskottsbetalning. En subtil fördel med CPR-metoden är att den avslöjar den subjektiva karaktären av antagandet om förskottsbetalning. FHA: s erfarenhetsmetod innebär en grad av precision som kan vara helt oberättigad.

En variant av HLR kallas "enmånadersdödlighet" (SMM). SMM är helt enkelt den månatliga analogen till den årliga HLR. Det förutsätter att procentandelen av den huvudsakliga saldot som förutbetalas under en given månad är en konstant.

PSA-standard för förskottsbetalning

Det vanligaste antagandet om förskottsbetalning är standardupplevelsen för förskottsbetalning som erbjuds av Public Securities Association (PSA), en branschhandelsgrupp. PSA: s mål var att föra standardisering till marknaden. De första 30 månaderna av standardupplevelsen med förskottsbetalning kräver en stadig stigande HLR, med början vid noll och stigande 0, 2 procent varje månad; därefter används en nivå på sex procent HLR. Ibland är emellertid avkastningen baserad på ett snabbare eller långsammare antagande om förskottsbetalning än denna standard. Denna förändring i antagandet om förskottsbetalning indikeras genom att ange en procentsats över eller under 100 procent.

• En MBS noterad till 200 procent PSA förutsätter en månadshöjning på 0, 4 procent per månad under de första 30 månaderna, sedan en nivå på CPR på 12 procent.
• En MBS noterad till 50 procent PSA antar en 0, 1 procent månadsökning av HLR, tills HLR-nivån på tre procent uppnås.

Poängen

Som diskuterats innebär användning av vägat genomsnittlig livslängd ett antal antaganden och är långt ifrån exakt. Det hjälper dock investerare att göra mer realistiska förutsägelser om avkastningen och löptiden för en MBS vilket bidrar till att minska den inneboende förskottsrisken.

(Mer information om MBS finns i Vinst från hypoteksskuld med MBS .)