Konventionellt inteckning eller lån

En konventionell hypotekslån eller ett konventionellt lån är någon typ av hemköparlån som inte erbjuds eller säkras av en statlig enhet, till exempel Federal Housing Administration (FHA), US Department of Veterans Affairs (VA) eller USDA Rural Housing Service, men är istället tillgängligt genom eller garanterat av en privat långivare (banker, kreditföreningar, hypoteksföretag) eller de två statligt sponsrade företagen, Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Konventionella lån kallas ofta felaktigt som överensstämmande inteckningar eller lån. Det finns överlappning, men de två är olika kategorier. En överensstämmande inteckning är en vars underliggande villkor uppfyller finansieringskriterierna för Fannie Mae och Freddie Mac. Huvud bland dessa är en dollargräns, som årligen fastställs av Federal Housing Finance Agency (FHFA): Under 2019, i de flesta av de kontinentala USA, får ett lån inte överstiga 484 350 USD. Så medan alla överensstämmande lån är konventionella, är inte alla konventionella lån kvalificerade som överensstämmande. En jumbo-inteckning på 800 000 dollar är till exempel en konventionell inteckning men inte en överensstämmande inteckning - eftersom den överträffar det belopp som skulle göra det möjligt att stödja det av Fannie Mae eller Freddie Mac. (För relaterad läsning, se "Förstå Jumbo mot konventionella inteckningar")

För närvarande utgör konventionella inteckningar ungefär två tredjedelar av de husägare lån som utfärdats i USA. Sekundärmarknaden för konventionella inteckningar är extremt stor och likvid. De flesta konventionella inteckningar förpackas i passerade hypotekssäkrade värdepapper, som handlar på en väl etablerad terminsmarknad, så kallad hypotekslån som ska tillkännages (TBA). Många av dessa konventionella genomgående värdepapper säkerställs ytterligare i säkerhetslån.

Key Takeaways

• En konventionell hypotekslån eller ett konventionellt lån är ett husköparlån som inte erbjuds eller säkras av en statlig enhet.
• Det är tillgängligt genom eller garanterat av en privat långivare eller de två statliga sponsrade företagen — Fannie Mae och Freddie Mac.
• Potentiella låntagare måste fylla i en officiell inteckningssökning, leverera nödvändiga dokument, kredithistorik och aktuell kreditpoäng.
• Konventionella låneräntor tenderar att vara högre än för statliga stödlån, till exempel FHA-lån.

Hur fungerar ett konventionellt lån eller lån

Under åren sedan subprime-nedsmälningen 2007 har långivare skärpt kvalifikationerna för lån - "ingen verifiering" och "ingen utbetalning" -lån har gått med vinden, till exempel - men totalt sett har de flesta grundkraven inte förändrats . Potentiella låntagare måste fylla i en officiell hypoteksansökan (och vanligtvis betala en ansökningsavgift) och sedan förse långivaren med nödvändiga dokument för att utföra en omfattande kontroll av deras bakgrund, kredithistoria och aktuella kreditpoäng.

Obligatorisk dokumentation

Ingen egendom finansieras någonsin 100%. När du kontrollerar dina tillgångar och skulder letar en långivare inte bara om du har råd med dina månatliga hypoteksbetalningar (som vanligtvis inte bör överstiga 28% av din bruttoinkomst), utan också om du kan hantera en utbetalning på fastigheten (och i så fall, hur mycket), tillsammans med andra kostnader i förväg, till exempel lånets ursprungs- eller försäkringsavgifter, mäklaravgifter och avvecklings- eller stängningskostnader, som alla kan öka kostnaden för en inteckning. Bland de artiklar som krävs är:

1 . Inkomstbevis. Dessa dokument kommer att inkludera men kanske inte begränsas till:

• Trettio dagars lönestubbar som visar både inkomster och årliga inkomster
• Två års federala skattedeklarationer
• Sextio dagar eller en kvartalsrapport för alla tillgångskonton, inklusive din kontroll, sparande och eventuella investeringskonton
• Två års W-2-uttalanden

Låntagarna måste också vara beredda med bevis på eventuella ytterligare inkomster, såsom underhållsbidrag eller bonusar.

2. Tillgångar. Du måste presentera kontoutdrag och investeringskontoutdrag för att bevisa att du har pengar för utbetalning och stängningskostnader på bostaden, liksom kontanter. Om du får pengar från en vän eller släkting för att hjälpa till med utbetalningen, behöver du presentbrev som intygar att det inte är några lån och inte har någon nödvändig eller obligatorisk återbetalning. Dessa brev måste ofta vara notariserade.

3. Verifiering av anställningen. Långivare i dag vill se till att de bara lånar till låntagare med en stabil arbetshistoria. Din långivare vill inte bara se dina lönestubbar utan kan också ringa din arbetsgivare för att verifiera att du fortfarande är anställd och för att kontrollera din lön. Om du nyligen har bytt jobb kan en långivare kontakta din tidigare arbetsgivare. Självföretagande låntagare kommer att behöva tillhandahålla betydande ytterligare pappersarbete rörande deras verksamhet och inkomst.

4. Övrig dokumentation. Din långivare måste kopiera ditt körkort eller statligt ID-kort och behöver ditt personnummer och din signatur, så att långivaren kan dra din kreditrapport.

Ränta

Konventionella låneräntor tenderar att vara högre än för statsstödda inteckningar, till exempel FHA-lån (även om dessa lån, som vanligtvis kräver att låntagare betalar inteckningspremier, kan vara lika kostsamma på lång sikt).

Räntesatsen för en konventionell inteckning beror på flera faktorer, inklusive lånets villkor - längd, storlek och om det har en fast ränta eller en justerbar ränta - såväl som nuvarande ekonomiska eller finansiella marknadsförhållanden. Hypotekslånare fastställer räntor baserade på deras förväntningar på framtida inflation; utbudet och efterfrågan på värdepappersstödda värdepapper påverkar också räntorna. När Federal Reserve gör det dyrare för bankerna att låna genom att rikta in sig mot en högre federala fondsränta, överför bankerna i sin tur de högre kostnaderna till sina kunder, och konsumentlånsräntorna, inklusive de för inteckningar, tenderar att gå upp.

Vanligtvis kopplade till räntan är poäng, avgifter som betalas till långivaren (eller mäklaren). Ju fler poäng du betalar, desto lägre är din ränta. En poäng kostar 1% av lånebeloppet och sänker din ränta med cirka 0, 25%. I allmänhet bör personer som planerar att bo i ett hem under lång tid (10 år eller mer) överväga poäng för att hålla räntorna lägre under lånets livslängd.

Den sista faktorn för att bestämma räntan är den enskilda låntagarens finansiella profil: personliga tillgångar, kreditvärdighet och storleken på utbetalningen de kan göra på bostaden som ska finansieras.

En köpare som planerar att bo i ett hem i tio år eller mer bör överväga att betala för poäng för att hålla räntorna lägre under inteckningens livslängd.

Särskilda överväganden för en konventionell inteckning eller lån

Dessa typer av lån är inte för alla. Här är en titt på vem som sannolikt kommer att kvalificera sig för en konventionell inteckning och vem inte.

Vem är troligt att kvalificera sig

Personer med etablerade kredit- och stjärnkreditrapporter som har en solid ekonomisk grund kvalificerar vanligtvis för konventionella inteckningar. Mer specifikt borde den ideala kandidaten ha:

• En kreditpoäng på minst 680 och helst över 700. Ju högre poäng desto lägre är räntan på lånet, med de bästa villkoren förbehållna dem över 740.
• En acceptabel skuld-till-inkomstkvot (DTI). Detta är summan av dina månatliga skyldigheter jämfört med din månatliga inkomst. Det antalet är cirka 36% och högst 43%.
• En förskottsbetalning på minst 20% av hemets inköpspris lätt tillgängligt. Kreditgivare kan acceptera mindre, men om de gör det kräver de ofta att låntagare tecknar privat inteckning och betalar sina premier varje månad tills de uppnår minst 20% av kapitalet i huset.

Dessutom är konventionella inteckningar ofta det bästa eller enda sättet för husköpare som vill ha bostad för investeringssyften, som ett andra hem, eller som vill köpa en fastighet som är prissatt över $ 500.000.

Vem är osannolikt att kvalificera sig

Generellt sett har de som just börjat i livet, de med lite mer skuld än normalt och de med ett blygsamt kreditbetyg ofta svårt att kvalificera sig för konventionella lån. Mer specifikt skulle dessa inteckningar vara tuffa för dem som har:

• Lider av konkurs eller avskärmning under de senaste sju åren.
• Kreditpoäng under 650.
• DTI: er över 43%.
• Mindre än 20% eller till och med 10% av hemets inköpspris för en utbetalning.