Till salu av ägare eller använd en agent: Vilket är bäst för dig?

Metoden "till salu av ägare" (FSBO) verkar vara ett bra sätt att spara tusentals dollar när du säljer ditt hem. När allt kommer omkring är standardprovisionen för fastighetsmäklare 6% - det är 15 000 dollar på ett hus på 250 000 dollar. Med tanke på storleken på denna avgift kan du tänka att det kommer att vara värt besparingen att agera som din egen säljares agent. Här är åtta skäl som du bör tänka om igen.

1. Fastighetsmäklare får inte visa FSBO

I ett avtal för försäljning-för-ägare vet köparens agent att det inte kommer att finnas en professionell kollega i andra änden av transaktionen. Även om en klient insisterar på att se ditt hem, kan agenten avskräcka att göra ett erbjudande, med hänvisning till krångel och risker för att försöka stänga affären utan en professionell som representerar säljaren - och utan en garanterad provision.

Om du vill tas på allvar av säljarnas agenter, få det bästa priset och se till att du inte missar några viktiga steg i processen - eller riskerar en stämning - är det bättre att använda en fastighetsmäklare än att försöka sälja ditt hem själv.

"Det finns bara två skäl till varför jag visar en FSBO: Det finns inget annat lager tillgängligt eller priset är löjligt lågt, " säger Bruce Ailion, en fastighetsmäklare med RE / MAX Greater Atlanta. Erfaren mäklare har i allmänhet bränts av en FSBO-transaktion där säljaren inte betalade den fullständiga överenskomna provisionen - eller någon provision alls - till agenten som förde köparen, säger Ailion. "FSBO-säljare ses som orealistiska, orimliga och svåra säljare som professionella fastighetsmäklare har avvisat, " säger han.

Men det finns köpare som kommer att visa din egendom under rätt förhållanden. Philadelphia-mäklaren Denise Baron, från Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, säger att så länge hon har ett tecknat köparavtal om att när hon visar ett FSBO-hem får hennes byrå betalt, hon är säker.

"Jag har också ett avtal tecknat i förväg av ägaren som säljer sin egendom eller hem, " säger Baron. Avtalet anger vilken procentsats som säljaren ska betala agenten. (Agenten kan ange en 6% -provision och försöker att anlita både köparens och säljarens sida. Förhandla istället den totala provisionen till mer rimliga 2% till 3%.) Avtalet klargör också att Baron bara arbetar på uppdrag av köparen och att hon som köpare är skyldig att lämna ut sin kund all information som säljaren tillhandahåller till henne, till exempel behovet av att sälja vid ett visst datum.

2. Agenter Undvik känslomässig försäljning

Att sälja ditt hem är vanligtvis en känslomässig process. Genom att ha en agent håller du dig ett steg bort och gör dig mindre benägna att göra dumma misstag, som att du överprissätter ditt hem, vägrar att motverka ett lågt erbjudande eftersom du blir förolämpad eller att ge upp för lätt när du har en tidsfrist för att sälja. ”En fastighetsmäklare kan följa upp utan att kommunicera en känsla av iver eller desperation; att följa upp är deras jobb, säger Ailion. "När en säljare upprepade gånger kontrollerar, signalerar det, med rätta eller fel, villigheten att acceptera ett lägre pris."

Om du avstår från en agent måste du också hantera direkt avslag varje gång en köpares agent säger att klienten inte är intresserad. "Som husägare kan det vara mycket upprörande att höra några av kommentarerna från köpare och ofta deras ombud, " säger David Kean, en mäklare med Teles Properties i Beverly Hills, Calif.

En agent kan ta sticket ur avslaget och sätta en positiv snurra på alla negativa feedback. "Det är svårare för [säljaren] att hålla sina känslor ur försäljningen eftersom det inte finns någon tredje part att studsa ut något av, " säger fastighetsmäklaren Jesse Gonzalez, ägare av Archer Realty i Santa Rosa, Calif. "Till exempel, om fastigheten ligger på marknaden vet husägaren inte orsaken till att hemmet inte säljer. "

"Känslorna kommer alltid att finnas för säljaren, " tillägger Gonzalez, "men konstruktiv kritik kan bli lättare att smälta för säljaren när det kommer från en mäklare som är på deras sida och försöker få det bästa för dem."

3. Fastigheter är ett heltidsjobb

Kan du rusa hem från jobbet varje gång någon vill se ditt hem? Kan du ursäkta dig från ett möte varje gång din telefon ringer med en potentiell köpare? I slutet av en lång arbetsdag har du energi att utnyttja alla möjliga möjligheter att marknadsföra ditt hem? Är du expert på marknadsföringshem?

Har du någon erfarenhet av att göra det? Ditt svar på alla dessa frågor är förmodligen "nej." En agentens svar på alla dessa frågor är "ja." Dessutom, genom att gå igenom en agent, får du en låsbox för din dörr som låter agenter visa ditt hem även när du inte är tillgänglig.

4. Agenter får åtkomst till stora nätverk

Ja, du kan själv lista ditt hem på Zillow, Redfin, Craigslist och till och med Multiple Listing Service (MLS) som agenter använder. Men kommer det att räcka? Även om du har ett stort personligt eller professionellt nätverk, kommer dessa människor troligen att ha lite intresse för att sprida ordet att ditt hus är till salu. Du har inte förhållanden med kunder, andra agenter eller en fastighetsbyrå för att få den största poolen med potentiella köpare till ditt hem. En mindre pool av potentiella köpare innebär mindre efterfrågan på din fastighet, vilket kan översätta att vänta längre på att sälja ditt hem och eventuellt inte få så mycket pengar som ditt hus är värt.

"En bra fastighetsmäklare bör ha en Rolodex med namn och kontaktinformation så att han eller hon snabbt kan sprida ordet om den egendom som de just noterade, " säger fastighetsmäklaren Pej Barlavi, VD för Barlavi Realty i New York City. ”Jag har en distributionslista på över 3 500 kontakter som får ett e-postmeddelande från mig inom 48 timmar att vi listar en fastighet. Sedan börjar jag marknadsföra fastigheten på alla tillgängliga webbplatser, MLS, och webbplats för fastigheter för att hålla fart och [för att hålla] visas konsekvent. ”

5. Avlägsna okvalificerade köpare

En agent kan ta reda på om någon som vill visa ditt hus verkligen är en kvalificerad köpare eller bara en drömmare eller nyfiken granne. Det är mycket arbete och ett stort avbrott varje gång du måste sätta ditt liv på vakt, få ditt hus att se perfekt ut och visa ditt hem. Du vill begränsa de krångelna till de visningar som sannolikt kommer att resultera i en försäljning.

"Fastighetsmäklare är utbildade att ställa kvalificerade frågor för att bestämma en prospektas allvar, kvalifikation och motivation", säger Ailion. Fastighetsmäklare utbildas också för att ställa stängande frågor om hur länge köpare har letat, om de har sett några andra hem som skulle fungera för deras behov, om de betalar kontanter eller har blivit prekvalificerade, vilka skolor de letar efter, och så på. De kan flytta en kvalificerad och motiverad person till inköpsstället. FSBO-säljare saknar denna utbildning och färdighet, säger han.

Det är också besvärligt för köpare att ha säljaren närvarande, snarare än säljarens agent när de turnerar hem. ”När man visar ett hus, ska ägaren aldrig vara närvarande, ” säger Kean. ”Ingenting gör en potentiell köpare mer obekväm än att den nuvarande ägaren är i huset. När en säljare är närvarande kommer de flesta köpare att rusa genom ett hus och kommer inte att märka eller komma ihåg mycket om vad de såg. ”

6. Prisförhandlingar tar skicklighet

Även om du har säljerfarenhet, har du ingen specialerfarenhet att förhandla om en hemförsäljning. Köparens agent gör det, så han eller hon är mer benägna att lyckas med förhandlingarna, vilket betyder mindre pengar i fickan. "En erfaren försäljningsagent kan ha förhandlat hundratals bostadsköp, " säger Kean. "Vi känner till alla spel, varningstecken för en nervös eller otänkande köpare."

Inte bara är du oerfaren, men du kanske också är känslomässig med processen och utan din egen agent att påpeka när du är irrationell - är det mer troligt att du fattar dåliga beslut. Enligt Kean, i stället för att en förolämpad säljare kommer att göra ett känslomässigt laddat, olämpligt svar till en köpare, kommer en agent att erbjuda något mer professionellt, till exempel, "Säljaren har avslagit din första begäran men har gjort följande motoffer."

Säljare som går solo är vanligtvis inte bekanta med lokala tull eller marknadsförhållanden. "Agenter känner till marknadens puls och vad som driver efterfrågan, vilket ger dem en fördel genom att veta vilka villkor som är värda att förhandla om och vilka som är värda att låta den andra parten vinna", säger Rob McGarty, medgrundare och utsedd mäklare med Surefield, ett bostadsfastighetsförmedling med huvudkontor i Seattle.

Dessutom, säger Gonzalez, känner agenter den lokala tullen för att sälja ett hem, till exempel om köparen eller säljaren vanligtvis betalar avgifter som överföringsskatter och stängningskostnader.

7. Du ignorerar ditt hems brister

Agenter är experter på vad som får hem att sälja. De kan gå genom ditt hem med dig och påpeka förändringar du behöver göra för att locka köpare och få de bästa erbjudandena. De kan se brister du glömmer bort för att du ser dem varje dag - eller för att du helt enkelt inte ser dem som brister. De kan också hjälpa dig att avgöra vilken feedback från potentiella köpare du bör agera efter att du har släppt ditt hem på marknaden för att förbättra möjligheterna att sälja.

"Vem som helst som är fast besluten att sälja sitt eget hem bör anställa en inredningsarkitekt eller en fastighetsmäklare för att bedöma bostadets nuvarande skick och marknadskrav, " säger Kean. ”Alla säljare måste anställa en professionell städtjänst för att ge ett hem en djup rengöring innan de släpps ut på marknaden. En bra rengöring hjälper till att ta bort alla distinkta lukt, som husdjur, som invånarna inte kan lukta eftersom de bor hos dem varje dag. ”

8. Exponering för juridiska risker

Många lagliga pappersarbete är involverade i en hemförsäljning, och det måste genomföras korrekt av en expert. En av de viktigaste artiklarna är säljarens upplysningar. "En säljare av fastigheter har en bekräftande skyldighet att avslöja alla omständigheter som väsentligt påverkar fastighetens värde eller önskvärt", säger Matthew Reischer, en advokat och VD för LegalAdvice.com. Säljaren kan hållas ansvarig för bedrägeri, försumlighet eller kontraktsbrott om han eller hon inte avslöjar korrekt. "Frågan om ett faktum är väsentligt eller inte är allmänt fastställt i rättspraxis i den stat där du bor, " säger Reischer.

Om du inte är en fastighetsadvokat, vet din agent förmodligen mer om upplysningslagar än du gör. Om du misslyckas med att avslöja en fara, olägenhet eller defekt - och köparen kommer tillbaka till dig efter att ha flyttat in och hittat ett problem - kan köparen stämma dig. Agenter kan också göra misstag, men de har professionella fel-och-underlåtenhetsförsäkringar för att skydda sig själva och för att ge köparen rätt, så köparen kanske inte behöver förfölja säljaren för skador.

Poängen

Att sälja ditt hem kommer sannolikt att vara en av de största transaktionerna i ditt liv. Du kan försöka göra det ensamt för att spara pengar, men att anställa en agent har många fördelar. Agenter kan få bredare exponering för din egendom, hjälpa dig att förhandla fram en bättre affär, ägna mer tid till din försäljning och hjälpa till att förhindra dina känslor från att sabotera den. En agent ger kunskaper, som få hemsäljare har, till en komplex transaktion med många ekonomiska och juridiska fallgropar.