Det smartaste sättet att knacka på ditt eget kapital

När det blir nödvändigt att komma med en hög med kontanter, ser många husägare att använda sitt hus som det enklaste och mest praktiska sättet. Även de som har andra tillgångar kan hitta den här vägen tilltalande eftersom de kanske inte vill sälja skattepliktiga innehav som kommer att generera kapitalvinster eller betala uttagsstraff vid tidiga IRA- eller pensionsplanutdelningar. De som lånar på sitt egna kapital har tre alternativ. Det bästa för dig beror på dina omständigheter och mål.

Sekundära hemlån: landskapet

Sekundära bostadslån är indelade i tre kategorier:

• Andra hypotekslån - även känd som lån med bostadsförmåga, är denna typ av bostadslån den mest strukturerade och speglar i huvudsak en primärlån. Medan de kan levereras med rörlig ränta är räntan vanligtvis fast och är vanligtvis högre än för den första inteckning. Dessa lån skrivs av i början och har också en viss löptid, till exempel 15 år. Varje mottagen betalning delas mellan ränta och kapital på samma sätt som en primärlån. De kan inte dras vidare när de har utfärdats.
• Home Equity Line of Credit (HELOC) - Den här typen av lån är den mest flexibla av de tre, och det kan inte finnas några faktiska medel som utfärdats efter godkännande, även om vissa rader kräver ett minimum initialt belopp som ska betalas ut. Du har då möjligheten att dra nytta av den här kreditgränsen när du behöver den, på samma sätt som ett kreditkort. De flesta kreditlinjer har nu antingen en checkbok eller ett betalkort för att ge enkel tillgång till pengar. HELOC: er erbjuder vanligtvis framtida avskrivningar på grund av deras struktur, och du kommer bara att göra betalningar på det belopp som faktiskt har dragits. Och till skillnad från de andra två formerna av sekundära lån, HELOC kommer vanligtvis utan slutkostnader. Ett annat alternativ: Ett lån där du bara betalar räntan på det du har tagit varje månad. Det kan vara farligt eftersom de pengar du tog ut kommer att betalas i slutet av terminen.
• Cash-Out Refinance - Till skillnad från de andra två alternativen innebär denna metod inte nödvändigtvis ett andra lån, även om ett i många fall används för att undvika primärlånsförsäkring eller ge ytterligare medel. I detta fall refinansierar du helt enkelt ditt hem för ett större belopp och tar skillnaden i kontanter. Stängningskostnaderna för denna typ av lån kan i vissa fall vara ganska höga.

Key Takeaways

• Att använda ditt hem som en källa till fonder kan vara ett smart val att skaffa finansiering i vissa situationer.
• Om utbetalning av eget kapital från ett hem är det viktigt att köra siffrorna och förutse ditt framtida kassaflöde innan du skriver på den prickade linjen.
• Det kan vara möjligt att få en bättre ränta på en annan typ av finansiering, till exempel ett affärslån eller ett studielån; det kan vara bättre finansieringskällor.

Alla tre metoderna för tillgång till eget kapital har flera gemensamma egenskaper. Först och viktigast, låntagare som inte betalar tillbaka dessa lån kan tappa sina hem i avskärmning. De räntor som debiteras av varje låntyp brukade vara avdragsgilla, men med införandet av Bill Cuts and Jobs Bill är kriterierna olika. Räntan är avdragsgill endast om lånet används för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet. Om det används för dessa ändamål kan du dra av ränta på upp till $ 750 000 i upplåning (notera att denna gräns täcker all fastighetsskuld; den kommer att vara mindre om du också har en inteckning).

Hur mycket pengar du kan låna från ditt hem kapital beror på hur mycket kapital du har i ditt hem. Eget kapital är skillnaden mellan hur mycket du är skyldig och hur mycket ditt hem är värt. Långivare använder detta nummer för att beräkna ditt lån-till-värde-förhållande, eller LTV, en faktor som används för att avgöra om du är berättigad till ett lån. För att få din LTV, dela din nuvarande lånesaldo med det aktuella uppskattade värdet.

Naturligtvis beror det faktiska beloppet som beviljas på din kreditpoäng och skuldkvot (DTI). En kreditbetyg över 700 kommer sannolikt att kvalificera dig för ett lån. Lite mindre än 700 kan kvalificera dig men med högre ränta. Den kvalificerade DTI varierar från långivare till långivare, men de flesta kräver att dina månatliga skulder äter upp mindre än 50% av din brutto månadsinkomst. Kreditgivare lägger till de totala månatliga betalningarna för ditt hem, inklusive - bortsett från din hypotekskostnad - ränta, skatter, husägarförsäkring, husägars föreningskostnader och alla andra utestående skulder som är ett lagligt ansvar. Sedan divideras skuldsumman med din brutto månadsinkomst - baslön, provisioner och bonusar, liksom andra inkomstkällor, som hyresintäkter och underhållsbidrag - för att uppnå DTI-kvoten.

Det är alltid bra att prata med en kvalificerad kreditrådgivare för att hjälpa dig att avgöra om du ska ansöka om ett lån eller inte.

The Best Fit

Den bästa formen för att utnyttja din egenkapital beror förmodligen mer på vad du behöver pengarna för än något annat. Naturligtvis är din kreditpoäng och din ekonomiska situation också viktig, men de kommer att vara en faktor oavsett vilket alternativ du väljer. I allmänhet matchas ofta var och en av dessa metoder till följande situationer och mål.

• Hemlån - Eftersom alla pengar i denna typ av lån betalas ut från början har de flesta låntagare som ansöker om dem ett omedelbart behov av hela saldot. Dessa lån används ofta för att betala för utbildnings-, medicinska eller andra engångskostnader eller för att finansiera en skuldkonsolidering. Enligt Bankrate.com är räntan på bostadslån cirka 5, 7% från och med 25 april 2018; under tiden är den genomsnittliga APR på ett kreditkort 16, 47% i slutet av mars, vilket är ett rekordhögt.
• HELOCs - En kreditkredit för hemmet är mer lämplig för husägare som periodvis behöver tillgång till kontanter över tid, till exempel för utgifter som löpande uppstår, till exempel en serie bostadsförbättringar eller lansering av ett litet företag. Detta är i allmänhet den billigaste formen av lån, eftersom du bara betalar ränta för vad du faktiskt lånar och det finns inga stängningskostnader. Se bara till att du kommer att kunna återbetala hela saldot när tiden löper ut.
• Cash-Out Refinance - Det är vanligtvis en bra idé om du har samlat ett betydande kapital i din bostad och behöver kontanter nu men också kvalificerar dig för att få en bättre ränta än på din första inteckning. Till exempel, om din kreditpoäng nu är mycket högre än den var när du köpte ditt hem, kan en lägre ränta hjälpa till att kompensera den högre betalningen som kommer med den nya större lånesaldot som inkluderar utbetalningsbeloppet. Och om du använder utbetalningsbeloppet för att betala andra skulder, till exempel billån eller kreditkort, kan ditt totala kassaflöde fortfarande förbättras och din poäng kan stiga tillräckligt igen för att garantera en ny refinansiering i framtiden.

Poängen

Hemskuldsskuld är inte ett bra sätt att finansiera rekreationsutgifter eller rutinmässiga månatliga räkningar, men det kan vara en verklig livräddare för de som sadlar med stora, oväntade ekonomiska utmaningar eller som vill investera i deras framtid. Nyckeln är att se till att du lånar till lägsta möjliga ränta och att endast använda medlen för det avsedda ändamålet.