Förstå Case-Shiller Housing Index

Du har förmodligen hört Case-Shiller-indexet nämnt upprepade gånger i nyheterna. Du kanske vet att det har något att göra med bostadspriserna och bostadsmarknaden. Men vad är det här indexet exakt och hur påverkar det dig?

Vad är Case-Shiller-indexet?
Case-Shiller Index utvecklades på 1980-talet av tre ekonomer: Allan Weiss, Karl Case och Robert Shiller. Trioen bildade senare ett företag för att sälja sin forskning; det företaget köptes av Fiserv, Inc., som tabellerar uppgifterna bakom indexet. Uppgifterna distribueras sedan av Standard & Poor's.

Indexet, formellt känt som S & P / Case-Shiller hemprisindex, är egentligen inte ett index alls. Det finns verkligen flera index:

• Det nationella hemprisindexet, som täcker nio stora folkräkningsavdelningar. Det beräknas kvartalsvis och publiceras den sista tisdagen i februari, maj, augusti och november.
  
• Kompositindexet med 10 städer, som täcker Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco och Washington, DC.
  
• Kompositindexet med 20 städer, som inkluderar alla ovanstående städer plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle och Tampa.
  
• Tjugo individuella tunnelbanaindex för var och en av de städer som anges ovan.

Indexen, bortsett från det nationella indexet, publiceras den sista tisdagen i varje månad kl. 9.00. Det finns en två-månaders fördröjningstid i de uppgifter som rapporteras, så rapporten som utfärdades i maj täcker endast hemförsäljningen till och med mars.

Varje index mäter förändringar i priserna för enfamiljshus, fristående bostäder (även kända som hus) med hjälp av repetitionsförsäljningsmetoden, som jämför tiden med samma fastighetsförsäljningspriser. Nybyggnation är utesluten - eftersom dessa hus inte tidigare har sålts finns det inget sätt att beräkna hur deras försäljningspriser har förändrats förrän de har haft två ägare (vid vilken tidpunkt de inte längre är nybyggnation). Condos och co-ops ingår inte i någon av de viktigaste indexen; emellertid finns det ett separat lägenhetindex som spårar lägenhetspriser på fem stora marknader: Boston, Chicago, New York, Los Angeles och San Francisco.

De typer av försäljningar som spåras av Case-Shiller-indexen kallas armlängd försäljningstransaktioner. Det här är transaktioner där hemmet såldes till marknadsvärde och uppgifterna om försäljningspriset kan användas för att få en exakt bild av bostadsmarknaden. En transaktion där en mamma sålde sitt hem till sin son för ett gynnsamt pris under marknaden skulle inte inkluderas i något Case-Shiller-index eftersom det inte exakt återspeglar den totala bostadsmarknadsaktiviteten. Försäljning av utestängning ingår i indexen eftersom en försäljning mellan en bank och en individ anses vara både armlängd och en upprepad försäljning.

Exkluderas också från indexet är fastigheter vars beteckning ändras (en fastighet som nyligen betraktades som ett hus men nu är en lägenhet skulle inte inkluderas), försäljning direkt före eller efter att en fastighet har ändrats dramatiskt (som ett hus med två sovrum ombyggt till ett hus med fem sovrum) och transaktioner som verkar ha datafel (ett hem som en gång sålts för $ 100 000 senare rapporterades som sålt för till exempel $ 10 000).

Varför hempriser är viktiga
Uppenbarligen, om du letar efter att köpa eller sälja en bostadsfastighet, kommer du att vara intresserad av om bostadspriserna går upp eller ner och hur mycket. Om du säljer och priserna verkar öka kanske du vill fortsätta sälja medan du väntar och se om priserna fortsätter att stiga. Om du köper och ser priserna stiga kanske du vill påskynda ditt köpbeslut medan det fortfarande finns erbjudanden att göra. Eller om priserna sjunker kanske du vill se om du kan hålla på ditt köp medan priserna fortsätter att sjunka. Naturligtvis kan ingen person eller index verkligen förutsäga vad som kommer att hända med bostadspriserna.

Även om du inte köper eller säljer ett hem är huspriserna en indikator på hur den bredare ekonomin presterar. Känner folk sig säkra på att det nu är en bra tid att göra en stor och dyr investering? Hur bra presterar en viss geografisk region ekonomiskt? Hur presterar företag som har en stor andel i bostadssektorn? Case-Shiller Index ger insikt i alla dessa frågor.

Det är till och med möjligt att dra fördel av förändringar i hempriser indirekt genom att investera i S & P / Case-Shiller-hemprisindex (CSI) terminer och optioner. Denna typ av investeringar rekommenderas för företag som fastighets- och fastighetsutvecklare, banker, hypotekslångivare och hemleverantörer för att hjälpa dem att minska risken för deras stora andelar i bostadssektorn. Även företag som har lite eller inget med bostäder att göra kanske vill investera i dessa produkter för att diversifiera de investeringsrisker de utsätts för.

Slutligen har många människor minst lika mycket, om inte mer, investerat i sina hem som i lager. Hushållsprisrörelserna har således en betydande inverkan på det totala värdet på sina portföljer.

Alternativa bostadsindex
Case-Shiller-indexen, även om de kanske är de mest kända, är inte de enda som följer huspriserna.

USA: s federala bostadsfinansbyrå (FHFA) publicerar ett kvartalsvis bostadsprisindex som det smart har namngivit HPI (eller bostadsprisindex). Den använder Case-Shiller-upprepningsförsäljningsmetoden för sina beräkningar, men den täcker 363 storstadsområden och inkluderar refinansiering, inte bara försäljning. Enligt FHFA täcker detta index bara "enfamiliefastigheter vars inteckningar har köpts eller värdepapperats av Fannie Mae eller Freddie Mac sedan januari Mycket stora inteckningar kända som jumbo-inteckningar köps inte eller värdepapperiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac, så dessa inteckningar ingår inte i indexet.

Ett företag som heter First American CoreLogic producerar LoanPerformance Home Price Index . Det använder också uppgifter om upprepad försäljning, men är mycket mer omfattande. Enligt företagets webbplats täcker deras data "6 070 postnummer (58% av den totala amerikanska befolkningen), 519 kärnbaserade statistiska områden (CBSA, 85% av den totala amerikanska befolkningen) och 898 län (81% av den totala amerikanska befolkningen) belägen i alla 50 stater och District of Columbia. "

IAS360 husprisindex publiceras varje månad och täcker prisutvecklingen i fyra amerikanska folkräkningsregioner, nio amerikanska folkräkningsavdelningar och 360 amerikanska län för enfamiljshusbortförsäljning. Även om IAS360 endast inkluderar armlängdstransaktioner, använder den inte Case-Shiller-metoden och säger att "det väsentligt begränsar antalet tillgängliga transaktioner för att definiera den trend som kan förvärras under långsammare marknadsförhållanden." Istället använder IAS360 egenutvecklad teknik, eftersom den anser att dess data på lännivå är mer användbara än dataspårning av "breda geografiska områden." En viktig aspekt av indexet är att det publiceras med bara en fördröjning på en månad jämfört med två månaders fördröjning av Case Shiller, vilket gör det till en tidligare indikator.

Utländska bostadsprisindex
Dessutom är USA inte det enda landet som producerar bostadsprisindex. Här är några exempel på andra länder som producerar bostadsindex:

• Kanadas huvudindex är National Composite House Price Index . Den använder också metoden för upprepad försäljning och den kombinerar data från enfamiljshusförsäljning i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal och Halifax.

• Irlands permanenta TSB Husprisindex produceras av den irländska bankens permanenta tsb, som äger cirka 20% av landets bostadslån. Detta index tar hänsyn till ett hems storlek, typ, plats och andra egenskaper med hjälp av en komplex teknik som kallas multivariat linjär regressionsanalys.

• Storbritanniens största index är Halifax House Price-indexet, uppkallad efter Halifax, Storbritanniens största hypotekslån. Den använder också multivariat linjär regressionsanalys.

Slutsats
Case-Shiller-indexet är en allmänt använd och respekterad barometer för den amerikanska bostadsmarknaden och den bredare ekonomin. Nu när du förstår vad det är och varför det är viktigt, nästa gång du läser tidningen eller tittar på nyheterna, kanske du är lite mer uppmärksam när du hör till Case-Shiller Index.