Förstå kostnader för stängning av inteckning

Att få en inteckning är inte gratis. Innan du får husnycklarna går du till stängningstabellen för att underteckna lånedokument och pappersarbete som överför hemägarskap från säljaren till dig. Under hela ditt hemköp har tredje part såväl som din långivare utfört tjänster. Stängningskostnader är avgifter som dessa proffs tar ut för dessa tjänster för att slutföra fastighetstransaktionen och ditt hemlån.

Hur mycket stänger kostnaderna?

Stängningskostnader varierar vanligtvis från 2% till 5% av hemets inköpspris. Således, om du köper ett hus på 200 000 USD, kan dina stängningskostnader variera från $ 4 000 till $ 10 000. Stängningsavgifterna varierar beroende på din stat, lånetyp och hypotekslånare, så det är viktigt att ägna stor uppmärksamhet åt dessa avgifter.

Hemköpare i USA betalar i genomsnitt 4 876 $ för stängningskostnader, enligt en ny undersökning från ClosingCorp, ett fastighetsstationsdataföretag för fastigheter. Undersökningen hittade de högsta genomsnittliga stängningskostnaderna i delar av nordöstra, inklusive District of Columbia ($ 12, 573), New York (9 341 $), Delaware (8 663 $), Maryland (7 211 $) och Vermont (6 839 $). De stater med de lägsta genomsnittliga stängningskostnaderna inkluderade Missouri (2 905 $), Indiana (2 934 $), South Dakota (2 996 $), Iowa (3 138 $) och North Carolina (3 206 $).

En långivare är enligt lag skyldig att ge dig en låneskattning inom tre arbetsdagar efter att du fått din inteckning. Detta nyckeldokument beskriver de uppskattade stängningskostnaderna och andra lånedetaljer. Även om dessa siffror kan variera efter stängningsdagen bör det inte vara några stora överraskningar. Tre arbetsdagar före avslutningen måste en långivare ge dig ett formulär för avslöjande av avslöjande. Du kommer att se en kolumn som visar de ursprungliga uppskattade stängningskostnaderna och de slutliga stängningskostnaderna, tillsammans med en annan kolumn som anger skillnaden om kostnaderna steg. Om du ser nya avgifter som inte fanns på den ursprungliga låneskattningen eller märker att dina stängningskostnader är betydligt högre, söka omedelbart en förtydligande med din långivare och / eller fastighetsmäklare.

Varför är stängningskostnader nödvändiga?

Du betalar redan en förskottsbetalning, för att inte tala om en allvarlig insättning för att visa god tro och betydande inteckning betalning under överskådlig framtid. Varför måste du också betala stängningskostnader?

En fastighetstransaktion är en ganska komplex process med många aktörer involverade och många rörliga delar. Vissa stater (och vissa låneprodukter) kräver vissa inspektioner utöver den grundläggande inspektionen du betalar direkt till en heminspektör som du väljer. Sedan finns det fastighets- och överföringsskatter, liksom försäkringsskydd och olika extra avgifter, adresserade nedan.

Typer av avgifter med avslutande kostnader

Alla stängningskostnader kommer att specificeras i din låneskattning och avslöjande. Här är standardavgifterna du kan förvänta dig att se:

Anmälningsavgift

• En avgift som långivaren tar ut för att behandla din inteckningsansökan. Be långivaren för mer information innan du ansöker om en inteckning.

Advokatavgift

• En avgift som debiteras av en fastighetsadvokat för att förbereda och granska husköpsavtal och kontrakt. Inte alla stater kräver en advokat för att hantera en fastighetstransaktion.

Stängningsavgift

• Även känd som en "escrow fee", detta betalas till den part som hanterar stängningen: titelbolaget, escrow company eller en advokat, beroende på statlig lag.

Budtaxa

• Om du signerar pappersdokument hjälper denna avgift att påskynda deras transport. Om stängningen sker digitalt kanske du inte betalar denna avgift.

Kreditrapportavgift

• En avgift ($ 15 till $ 30) från en långivare för att dra dina kreditrapporter från de tre huvudsakliga rapporteringsbyråerna. Vissa långivare kanske inte tar ut denna avgift eftersom de får rabatt från rapporteringsorganen.

Escrow Insättning

• Vissa långivare kräver att du lägger in två månaders fastighetsskatt och inteckningskostnader när du stänger.

FHA Mortgage Insurance Premium

• FHA-lån kräver en up-front hypotekförsäkringspremie (UPMIP) på 1, 75% av det basbelopp som ska betalas vid stängning (eller så kan det rullas in i din inteckning). Det finns också en årlig MIP-betalning varje månad som kan variera från 0, 45% till 0, 85%, beroende på lånets löptid och basbelopp.

Avgiftsbestämning och övervakningsavgift

• En avgift som debiteras en certifierad översvämningsinspektör för att avgöra om fastigheten befinner sig i en översvämningszon, vilket kräver översvämningsförsäkring (separat från din husägares försäkring). En del av avgiften inkluderar pågående observationer för att övervaka förändringar i fastighetens översvämningsstatus.

Husägars förenings överföringsavgift

• Om du köper ett bostadsrätt, radhus eller fastighet i en planerad utveckling, måste du gå med i samhällets husägare. Detta är överföringsavgiften som täcker kostnaderna för att byta ägande, till exempel dokument. Oavsett om säljaren eller köparen betalar avgiften kan eller inte är i avtalet; du bör kontrollera i förväg. Säljaren ska tillhandahålla dokumentation som visar HOA-avgifter och en kopia av HOA: s finansiella rapporter, meddelanden och protokoll. Be om att se dessa dokument, såväl som stadgarna, förbunden, villkoren och restriktionerna (eller CC & R) och reglerna för HOA innan du köper fastigheten för att säkerställa att den är i god ekonomisk ställning och det är en plats du vill bo.

Husägarens försäkring

• En långivare kräver vanligtvis förskottsbetalning av det första års försäkringspremie vid stängning.

Långivarens titelförsäkring

• En förskotts engångsavgift som betalas till titelföretaget som skyddar en långivare om det uppstår en ägartvist eller pensionsrätt som den inte hittade i titelsökningen.

Blybaserad färginspektion

• En avgift som betalas till en certifierad inspektör för att avgöra om fastigheten har farlig blybaserad färg.

Points

• Poäng (eller "rabattpoäng") avser en valfri betalning i förväg till långivaren för att sänka räntan på ditt lån och därmed sänka din månatliga betalning. En poäng motsvarar 1% av lånebeloppet. I en miljö med låg ränta kan det hända att du inte sparar mycket pengar.

Ägarens titelförsäkring

• Denna policy skyddar dig om någon utmanar ditt ägande av hemmet. Det är vanligtvis valfritt men rekommenderas starkt av juridiska experter.

Ursprungsavgift

• Denna avgift täcker långivarens administrativa kostnader för att behandla din avgift och är vanligtvis 1% av lånebeloppet. Vissa långivare debiterar inte ursprungsavgifter, men brukar ta ut en högre ränta för att täcka kostnaderna.

Bekämpning av skadedjur

• En avgift som täcker kostnaden för en professionell skadedjursinspektion för termiter, torrröta eller annan skadedjurrelaterad skada. Vissa stater och vissa statsförsäkrade lån kräver inspektion.

Förutbetalda dagliga ränteavgifter

• En betalning för att täcka eventuella räntor på din inteckning som kommer att tillkomma från dagen för stängning till dagen för din första inteckning.

Privatlåneförsäkring (PMI)

• Om din utbetalning är mindre än 20%, kan din långivare kräva PMI. Du kan behöva göra den första månadens PMI-betalning när den stängs.

Fastighetsbedömningsavgift

• En obligatorisk avgift som betalas till ett professionellt bedömningsföretag för att bedöma hemets verkliga marknadsvärde som används för att bestämma ditt lånevärde (LTV).

Fastighetsskatt

• Vid avslutningen, förvänta dig att betala eventuella fastighetsskatter som ska betalas inom 60 dagar efter köpet av hemmet.

Betygsätt låsavgift

• En avgift som långivaren tar ut för att garantera dig en viss ränta under en begränsad tid, vanligtvis från det att du får ett förhandsgodkännande till slutet.
  Har du en bra inteckningskurs? Lås in det! ger dig detaljerna.

Inspelningsavgift

• En avgift som tas ut av ditt lokala inspelningskontor, vanligtvis stad eller län, för inspelning av offentliga landposter.

Undersökningsavgift

• En avgift som debiteras av ett kartläggningsföretag för att kontrollera fastighetslinjer och delade staket för att bekräfta en fastighets gränser.

Avgifter för skatteövervakning och skattestatus

• En tredjepartsavgift för att hålla koll på dina fastighetsskattbetalningar och för att meddela din långivare om problem med dina fastighetsskattbetalningar, till exempel försenade eller misslyckade betalningar.

Titel Sök avgift

• En avgift som tas ut av titelföretaget för att analysera register över offentlig egendom för eventuella avvikelser mellan ägandet. Titelföretaget söker efter handlingar och ser till att det inte finns några utestående ägandekonflikter eller panterätt på fastigheten.

Överföringsskatt

• En skatt som tas ut för att överföra titeln från säljaren till köparen.

Avgift för garanti

• En avgift som långivaren debiterar för att garantera ditt lån. Underwriting är forskningsprocessen för att verifiera din ekonomiska information, inkomst, sysselsättning och kredit för slutgiltigt lån godkännande.

VA-finansieringsavgift

• Om du är en VA-låntagare hjälper denna avgift, som tas ut i procent av lånebeloppet, att kompensera låneprogrammets kostnader för amerikanska skattebetalare. Finansieringsavgiftens storlek beror på din klassificering av militärtjänsten och lånebeloppet. avgiften kan betalas när du stänger eller rullar in din inteckning. Vissa militära medlemmar är undantagna från att betala avgiften.

En annan stor avgift: fastighetsprovisioner. Köpare betalar dock inte denna avgift; säljare gör. Provisionsavgiften är vanligtvis 5% till 6% av hemets inköpspris, och det är jämnt fördelat mellan säljarens agent och köparens agent.

Hur man minskar stängningskostnaderna

Det kan kännas som att du inte har råd med alla dessa avgifter utöver utbetalningen, flytta utgifter och reparationer till ditt nya hem. Det finns dock sätt att förhandla om dessa avgifter.

1. Shoppa runt. Detta gäller långivare och tjänster från tredje part, till exempel husägares försäkringar och titelbolag. Många husköpare inser inte att de kan spara betydande pengar på att stänga kostnader om de jämför avgifter från långivare till långivare. Du behöver inte heller använda titelbolaget, skadedjurskontrollören eller husägarens försäkringsagent som din långivare föreslår. Gör lite läxor och du kan spara några allvarliga pengar på dessa avgifter.
2. Schema stängning i slutet av månaden. Ett stängningsdatum nära eller i slutet av månaden hjälper till att sänka de förutbetalda dagliga räntekostnaderna. En långivare kan köra detta scenario för dig att ta reda på hur mycket du kan spara.
3. Välja säljaren om hjälp. Du kanske kan få en säljare att antingen sänka inköpspriset eller täcka en del (eller allt - om du verkligen har tur) av dina stängningskostnader. Detta är mer troligt om säljaren är motiverad och hemmet har varit på marknaden under lång tid med få erbjudanden. På många heta bostadsmarknader gynnar dock villkoren säljare så att du kan få pushback eller ett "nej" om du ber om säljarens hjälp. Det gör inte ont att fråga.
4. Jämför låneskattning och blanketter för avslöjande av information. När du får din första uppskattning av lånet, granska den med en fin tandkam. Om du är osäker på vad en avgift innebär eller varför den debiteras, be långivaren att klargöra. En långivare som inte kan förklara en avgift eller skjuter tillbaka när frågan skulle vara en röd flagga. På samma sätt, om du märker nya avgifter eller ser märkbara höjningar av vissa stängningsavgifter, be din långivare att leda dig genom detaljerna. Det är inte ovanligt att stängningskostnaderna varierar från förhandsgodkännande till stängning, men stora hopp eller överraskande tillägg kan påverka din förmåga att stänga.
5. Förhandla om lånespecifika avgifter. Om du misstänker att en långivare lägger till onödiga avgifter, känd som "skräpavgifter", på ditt lån, tala upp. Be långivaren ta bort eller sänka avgifterna om du märker dubblering. Jämförelseshopping kan vara din allierade när det gäller att minska stängningskostnaderna samt hitta konkurrenskraftiga villkor och priser. Var särskilt försiktig med alltför stora behandlings- och dokumentationsavgifter inom följande områden:
   1. anmälningsavgift
   2. teckningsavgift
   3. avgiftslåsavgift
   4. lånebehandlingsavgift
   5. mäklare rabatt
6. Rulla stängningskostnader till din inteckning (som en sista utväg). I vissa fall kommer långivare att erbjuda att betala dina stängningskostnader eller rulla dem till ditt lån. Men du är inte av kroken; långivarna tenderar att ta ut högre räntor för att betala sig själva för att ta upp dina stängningsavgifter, vilket innebär att du i slutändan betalar ränta på ditt lån - och på stängningskostnader.

Poängen

Stängningskostnader är oundvikliga när du köper ett hem. Om du vidtar proaktiva åtgärder för att shoppa runt och analysera din låneskattning med din avslöjande avslöjande, kan du spara stora pengar på dessa avgifter. När du börjar spara för en utbetalning, avsätta tillräckligt med pengar för att stänga kostnader också. Kom ihåg att vissa områden i landet har högre stängningskostnader än andra. Var framför allt din egen bästa förespråkare. När du shoppar runt, be långivarna redovisa de avgifter de tar ut och försöka förhandla om dem när det är möjligt.

(Se även: Ultimate Mortgage Guide, Hur får jag förhandsgodkännande för ett inteckning?, Hur väljer jag det bästa lånet? 11 misstag första gången husköpare bör undvika, hur mycket pengar behöver jag lägga ner ?, Vad är inteckning? Försäkring och vilka är mina alternativ ?, Hur får jag den bästa hypotekslånen och vad är de viktigaste typerna av hypotekslån? )