Vad är riskerna för fastighetsinvesteringar (REIT)?

Förtroende för fastighetsinvesteringar (REIT) är tilltalande av flera skäl. En, minst 90% av den beskattningsbara inkomsten måste returneras till aktieägarna i form av utdelning. Två, som binder till punkt ett, är utdelningsräntorna vanligtvis högre än på den bredare marknaden. Tre, och kanske viktigast, du behöver inte investera pengar och tid i att köpa en fastighet direkt, vilket sannolikt kommer att leda till överraskande utgifter och oändliga huvudvärk.

Om du investerar i en REIT med ett bra ledningsteam, en beprövad track record och exponering för bra fastigheter, kan du luta dig tillbaka och se din investering växa. Skulle det inte vara trevligt om det verkligen var så enkelt? Ibland är det, men bara om du gör dina läxor och har lite tur. Tyvärr finns det några fallgropar som du behöver undvika. (För mer se: Bostads-, hälso- och sjukvård och kontor REITs .)

Icke-omsatta REIT

Tänk starkt på att hålla sig borta från icke-handlade REIT. De handlas inte offentligt, vilket innebär att du inte kommer att kunna undersöka din investering. Detta i sin tur kommer att tillåta dig att bestämma REIT: s värde. Vissa icke-handlade REIT kommer att avslöja alla tillgångar och värde efter 18 månaders erbjudande, men det är fortfarande inte tröstande.

Icke-handlade REIT är också illikvida. I många fall kan du inte sälja i minst sju år. Vissa gör att du kan hämta en del av din investering efter ett år, men det kommer nästan alltid att bli en avgift. Låsa in dina pengar eftersom de måste samla in investerare för att köpa och hantera fastigheter. Men det kan också finnas en mörkare sida på dessa sammanslagna pengar. Den mörkare sidan avser ibland att betala ut utdelning från andra investerares pengar - i motsats till inkomster som genererats av en fastighet. Detta begränsar kassaflödet för REIT och minskar värdet på aktier. (För mer, se: Vilka är de potentiella fallgroparna med att äga REIT ?)

En annan nackdel för icke-handlade REIT är avgifter på förhand. De flesta tar ut en avgift på mellan 9% och 10% (ibland så hög som 15%). Det finns fall där icke-handlade REIT har god förvaltning och utmärkta egenskaper, vilket kan leda till fantastisk avkastning, men detta är också fallet med börsnoterade REIT.

En slutlig risk för icke-handlade REIT är externa förvaltaravgifter. Om en icke-handlad REIT betalar en extern chef, kommer det att ge avkastning. Om du väljer att investera i en icke-omsatt REIT, är det absolut nödvändigt att ställa ledningen alla nödvändiga frågor relaterade till ovanstående risker. Ju mer öppenhet desto bättre. (För mer, se: Analysera REIT och REIT-prestanda .)

Börsnoterade REIT

Detta är ett mycket säkrare spelplan. Det finns dock fortfarande risker. Det största är att räntorna rör sig högre, vilket kommer att minska efterfrågan på REIT. Ett argument kan göras att stigande räntesatser indikerar en stark ekonomi, vilket då kommer att innebära högre hyror och beläggningsgrader. Men historiskt sett presterar REIT inte bra när räntorna stiger.

Den andra primära risken är att välja fel REIT. Det låter kanske förenklat, men det handlar om logik. Till exempel, vid tidpunkten för detta skrivande, är förortsgallerior under nedgång. Du skulle inte vilja investera i en REIT med exponering för en förortsgalleria. Med Millennials som föredrar städerna för bekvämlighets- och kostnadsbesparande ändamål, kommer köpcentrum i städerna sannolikt att bli bättre. Trender förändras, så se till att undersöka vad som är aktuellt. (För mer, se: Millennials pengar vanor .)

Den sista punkten är inte en risk, utan en punkt som du bör vara medveten om: REIT-utdelningar beskattas som ordinarie inkomst.

Poängen

Att investera i REIT kan vara ett passivt, inkomstproducerande alternativ till att köpa fastigheter direkt. Låt dig inte svänga av massiva utdelningar. Välj istället rätt managementteam och kvalitetsegenskaper baserat på nuvarande trender. Tänk starkt på börsnoterade REIT över icke-handelade REIT. Se också till att uppmärksamma räntorna. (Se mer: Vad är skillnaden mellan en REIT och en fastighetsfond ?)